陽光100 “三條紅線”全部踩線，這讓本就業(yè)績表現(xiàn)不佳，轉(zhuǎn)型后盈利出現(xiàn)難題的陽光100更多了一些窘迫。

　　文|胡嘉琦 朱耘

　　“下半年要及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)應(yīng)對變化，加大部分大型住宅項(xiàng)目的開發(fā)比例，同時(shí)加大一級土地開發(fā)力度。”陽光100（2608.HK）董事長易小迪在2020年中期業(yè)績會上公開提出。

　　然而就在一年前，2019年，陽光100集團(tuán)副董事長范小沖在接受媒體采訪時(shí)表示，“以前我們總想抓住兩只兔子，既想把轉(zhuǎn)型的新產(chǎn)品做好，又不想放棄傳統(tǒng)住宅這個(gè)主流市場，但是今年我們要下決心徹底離開住宅這個(gè)主流市場，把全部精力投入到創(chuàng)新產(chǎn)品線上去。”

　　改變戰(zhàn)略的陽光100，凈利潤出現(xiàn)大幅下滑。財(cái)報(bào)顯示，2020年上半年，陽光100營收35.98億元，與去年同期基本持平；凈利潤2.6億元，同比下降67.22%；歸母凈利潤-674.6萬元，大跌102.05%，轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)增收增利困難，在轉(zhuǎn)型非住宅業(yè)務(wù)多年后，陽光100董事長易小迪提出加碼住宅產(chǎn)品，以期趕上多年來因轉(zhuǎn)型錯(cuò)過的住宅市場紅利。

　　8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開“重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會”，傳達(dá)重點(diǎn)房企融資新規(guī)的“三條紅線”政策，而陽光100， “三條紅線”全部踩線，這讓本就業(yè)績表現(xiàn)不佳，轉(zhuǎn)型后盈利出現(xiàn)難題的陽光100更多了一些窘迫。

　　從高舉全面轉(zhuǎn)型的大旗到再度加碼住宅項(xiàng)目開發(fā)比例不過一年時(shí)間，陽光100在短時(shí)間內(nèi)多次調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，出現(xiàn)這種變化的原因是什么？公司在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整有怎樣的影響？預(yù)期的結(jié)果是怎樣的？在監(jiān)管日趨從嚴(yán)的背景下，踩中“三條紅線”對于陽光100有怎樣的影響，后續(xù)將采取怎樣的措施去降低負(fù)債及金融風(fēng)險(xiǎn)？對此，《商學(xué)院》記者向陽光100集團(tuán)方面發(fā)去采訪提綱，截至發(fā)稿日期，未收到回復(fù)。

　　加碼住宅

　　這并不是陽光100戰(zhàn)略的首次搖擺。在2017年的中期業(yè)績會上，易小迪就表示：“逐漸提高住宅比例，優(yōu)化我們的回款。”但兩年后的2019年中期會議上，易小迪又提出要求，堅(jiān)定下決心離開住宅主流房地產(chǎn)市場，把全部精力投入到創(chuàng)新產(chǎn)品線。”

　　早在上世紀(jì)90年代初期，時(shí)任萬通集團(tuán)常務(wù)董事、常務(wù)副總裁，有“萬通六君子”之稱的易小迪在南寧注冊成立了廣西萬通企業(yè)總公司，緊接著易小迪將公司的主營業(yè)務(wù)放在了房地產(chǎn)開發(fā)上，南寧由此成為了陽光100的發(fā)源地，也是易小迪從萬通分家的總部基地。

　　1999年，易小迪在北京CBD開發(fā)的“陽光100國際公寓”項(xiàng)目破土動工，易小迪和他的業(yè)務(wù)伙伴將其定位為綜合商住發(fā)展項(xiàng)目，不但包括住宅大樓，還加入了辦公室、商鋪及配套設(shè)施，并首次在住宅設(shè)計(jì)上進(jìn)行多項(xiàng)高水平的國際招標(biāo)。2000年，創(chuàng)始人易小迪創(chuàng)立“陽光100”品牌，并開始以“陽光100”經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。2002年，陽光100將總部由南寧遷至北京，開始發(fā)展及推廣“陽光100”這一品牌，與其他開發(fā)商不同的是，陽光100并沒有規(guī)模擴(kuò)張、攻城略地，他將主要精力用來開拓品牌。“國際新城”系列是當(dāng)時(shí)陽光100的核心產(chǎn)品模式，旨在通過先進(jìn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)品質(zhì)住居與生活配套的協(xié)調(diào)發(fā)展，為業(yè)主帶來全新的生活方式。“從未來的角度思考今天，從城市的角度思考社區(qū)，從文化的角度思考建筑”，也成為陽光100在蠻荒時(shí)代提出的理念。

　　房地產(chǎn)企業(yè)最終還是需要資本的加持，從2007年開始，陽光100曾前后三次沖擊香港IPO，均無疾而終。7年后，陽光100再度發(fā)起IPO，與以往不同的是，曾以住宅開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的陽光100，在多次沖擊IPO失敗后對業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整。2014年陽光100成功上市，而陽光100第四次沖擊IPO成功的原因或與其業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型有關(guān)。2014年開始，街區(qū)綜合體成為陽光100的主營業(yè)務(wù)。

　　對于公司業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型，易小迪曾表示，“從發(fā)達(dá)國家走過的歷程看，做非住宅的房地產(chǎn)企業(yè)才有真正的盈利空間，下一步房地產(chǎn)領(lǐng)域的競爭應(yīng)集中在非住宅領(lǐng)域，唯有商業(yè)做得好的開發(fā)商，才有真正的競爭力。”易小迪觀察到，在許多二三線城市，商業(yè)綜合體的建設(shè)已成過剩之勢，購物中心同質(zhì)化嚴(yán)重，但貼近生活，有特色的街區(qū)型商業(yè)卻是短缺的。陽光100運(yùn)營“街區(qū)綜合體”填補(bǔ)細(xì)分市場的空白需求，這種街區(qū)型商業(yè)的存在，使住宅變得更有活力，帶來新的生活方式，成為一個(gè)小型區(qū)域生活中心和城市的公共客廳。

　　此后，陽光100的定位也從傳統(tǒng)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為運(yùn)營商，商業(yè)模式由開發(fā)利潤向提供增值服務(wù)轉(zhuǎn)變，隨著房地產(chǎn)市場由增量轉(zhuǎn)向存量，房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的利潤也出現(xiàn)下降。2019年，陽光100提出全面轉(zhuǎn)型，確定了陽光100的三大核心產(chǎn)品線：街區(qū)綜合體、喜馬拉雅服務(wù)式公寓和阿爾勒小鎮(zhèn)。

　　然而，陽光100的新業(yè)務(wù)板塊并沒有獲得理想的回報(bào)，而這也是陽光100再度加碼住宅項(xiàng)目的主要原因之一。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月末，陽光100錄得收入35.98億元，與去年基本持平。期間，物業(yè)銷售收入錄得33.43億元，同比上升1.4%；物業(yè)管理及酒店經(jīng)營收入為1.93億元，同比下降8.6%；投資物業(yè)租金收入同比下降22.6%至5510萬元。

　　在諸葛找房資深分析師陳霄看來，面對業(yè)績不佳的現(xiàn)狀，陽光100逐漸意識到傳統(tǒng)住宅和新產(chǎn)品同時(shí)推進(jìn)力所不及，試圖通過轉(zhuǎn)讓住宅地產(chǎn)項(xiàng)目化解資金壓力，同時(shí)更多地投入到新業(yè)務(wù)中去。短期內(nèi)從傳統(tǒng)住宅轉(zhuǎn)型到新產(chǎn)品中，產(chǎn)生的陣痛也是不可避免的，對于文旅地產(chǎn)、服務(wù)式公寓的運(yùn)營缺乏經(jīng)驗(yàn)，且回報(bào)周期長等問題，都使得轉(zhuǎn)型困難重重。而預(yù)期通過調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來實(shí)現(xiàn)盈利水平的提升，短期內(nèi)效果不佳。

　　資深房地產(chǎn)評論人薛建雄則認(rèn)為，陽光100所做的新業(yè)務(wù)板塊除了街區(qū)綜合體外，喜馬拉雅服務(wù)公寓和阿爾勒小鎮(zhèn)的回報(bào)率并不理想，總體租金回報(bào)水平也不高。如果自有資金不足，靠融資做這些項(xiàng)目肯定是不夠利息的。薛建雄建議，陽光100應(yīng)多建住宅和賣掉一些郊區(qū)的資產(chǎn)來降低負(fù)債。他提出，陽光100要長期更快成長，應(yīng)將持有資產(chǎn)租金收溢做上去，同時(shí)配套高檔住宅項(xiàng)目，用住宅高利潤加速持有資產(chǎn)擴(kuò)張。

　　踩中“三條紅線”

　　行業(yè)排名及利潤水平大幅下滑的同時(shí)，令陽光100更為窘迫的是公司關(guān)鍵指標(biāo)三踩房企融資新規(guī)的“三條紅線”政策。據(jù)陽光100于2020年中期業(yè)績報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，其剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為76.41%，凈負(fù)債率為182.11%，現(xiàn)金短債比僅0.38。

　　從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可知，陽光100若要滿足“三條紅線”，償債壓力巨大。

　　在中南財(cái)經(jīng)政法大型數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長盤和林看來，不僅僅是陽光100，許多房企目前都面臨著高負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)，其中一個(gè)重要的原因就是房地產(chǎn)銷售中的預(yù)售模式，但是剔除了預(yù)售款的資產(chǎn)負(fù)債、凈負(fù)債、現(xiàn)金短債依舊踩了紅線，說明陽光100在生產(chǎn)經(jīng)營中存在著很大的問題，具體來說債務(wù)融資過大、囤地過多、去化減緩等，因此降低企業(yè)的負(fù)債一方面需要控制囤地等高成本支出，另一方面需要加快存貨的周轉(zhuǎn)和去化速度，最后，轉(zhuǎn)變企業(yè)的經(jīng)營模式，向“輕資產(chǎn)+經(jīng)營”的模式轉(zhuǎn)變，是降低負(fù)債和控制風(fēng)險(xiǎn)的根本。

　　究其陽光100連踩三線的原因，和多年轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)不成功、錯(cuò)失多個(gè)市場紅利關(guān)鍵點(diǎn)有很大關(guān)系。

　　起初，陽光100并未全面轉(zhuǎn)型新業(yè)務(wù)，但定位城市卻率先出現(xiàn)變化。2001年，易小迪判斷，對于民營企業(yè)來說，真正的機(jī)會在二三線城市，因?yàn)槎€城市的GDP增速遠(yuǎn)超一線城市。此后，陽光100開始定位二三線城市，成為國內(nèi)最早進(jìn)入二三線城市拓展的開發(fā)商。易小迪稱，在二三線城市陽光100只拿兩種類型的項(xiàng)目，一種是城中心的綜合體，一種是郊區(qū)大盤。陽光100開發(fā)的郊區(qū)大盤中住宅比例達(dá)到10%左右，動輒達(dá)到10萬平方米規(guī)模的商業(yè)面積。然而，當(dāng)時(shí)正值一線城市供需矛盾沒有解決，二三線城市庫存較多，部分二三線城市房子出現(xiàn)飽和，進(jìn)入二三線城市也讓陽光100錯(cuò)失了在一線城市擴(kuò)張的機(jī)會。

　　在知名房地產(chǎn)評論人薛建雄看來，陽光100目前不容易銷售的產(chǎn)品太多，要下功夫盡快去化手上的資產(chǎn)，以降低債務(wù)。在他看來，陽光100存在很多去化難的產(chǎn)品和商辦項(xiàng)目，此前陽光100布局的商辦很難賣，遠(yuǎn)郊大戶型更難賣。薛建雄認(rèn)為，資產(chǎn)多了就需要更多的住宅銷售利潤來支撐。在這種情況下，多數(shù)賣不掉的持有物業(yè)，也很難有高租金回報(bào)，這些產(chǎn)品放在手上會增加負(fù)債壓力。

　　為降低負(fù)債，陽光100也曾出售項(xiàng)目，2019年上半年，將手中的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目出售給了融創(chuàng)中國和佳兆業(yè)，一時(shí)間，陽光100資金流動出現(xiàn)問題的新聞甚囂塵上，股價(jià)也出現(xiàn)了嚴(yán)重下滑。

　　盤和林認(rèn)為，陽光100此前出售住宅項(xiàng)目的原因一方面是為了緩解企業(yè)的資金壓力，度過還債危機(jī)；另一方面則是為了幫助企業(yè)順利轉(zhuǎn)型，銷售企業(yè)舊的住宅項(xiàng)目，有助于幫助企業(yè)迅速地從舊的粗放的開發(fā)經(jīng)營模式轉(zhuǎn)向新的精細(xì)化輕資產(chǎn)開發(fā)模式。而受疫情的影響，土地溢價(jià)確有所增加，且目前公司也正在出售一部分土地，但是考慮到企業(yè)未來的區(qū)域戰(zhàn)略規(guī)劃和企業(yè)經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)化，增加一級土地開發(fā)，能幫助企業(yè)增加溢價(jià)的幅度，獲得更多的流動性現(xiàn)金，因此考慮到企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，企業(yè)將會繼續(xù)出售土地儲備，但也會進(jìn)一步對土地進(jìn)行加工，因此，出售土地儲備的速度或?qū)啪彛瑫r(shí)，也會有一個(gè)底線，以在不妨礙企業(yè)轉(zhuǎn)型的前提下，幫助企業(yè)渡過資金危機(jī)和經(jīng)營戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。

　　然而，出售土地及項(xiàng)目只能在短期內(nèi)解決企業(yè)的資金難題，長期而言，正確的發(fā)展策略及管理水平才是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的源泉。在市場的浪潮下，如何活下去以及超越同行業(yè)不斷進(jìn)步的競爭者成為陽光100必須面對的問題。

　　盤古智庫高級研究員江瀚判斷，中國的房地產(chǎn)企業(yè)正在從高速增長向中高速增長的方向換擋，在這樣的過程之中，產(chǎn)業(yè)成熟是必然趨勢，根據(jù)產(chǎn)業(yè)周期理論，房地產(chǎn)企業(yè)將會進(jìn)一步提升市場集中度，處于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)“二八分化”的格局之中，越是大型的房地產(chǎn)企業(yè)在融資方式上越擁有更強(qiáng)的能力，再加上擁有比較穩(wěn)健的房地產(chǎn)市場布局，所以在市場上有著更多輾轉(zhuǎn)騰挪的空間，而中小型房企則會面臨著較大的壓力，那么在競爭之中就有可能逐漸退出市場，整個(gè)中國房地產(chǎn)企業(yè)一定會出現(xiàn)較為明確的市場分化的趨勢，在這樣的情況下，大型房企無疑優(yōu)勢更加明顯，而中小型房企則需要不斷地提升自己的風(fēng)險(xiǎn)防控能力，避免出現(xiàn)更大的風(fēng)險(xiǎn)。

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責(zé)任編輯：梁斌 SF055