富力地產(chǎn)首先要做的就是降低負債，穩(wěn)定現(xiàn)金流。另外，要調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，公司必須要實現(xiàn)高質(zhì)量的發(fā)展，不斷提升產(chǎn)品力。

　　文|胡嘉琦 朱耘

　　近日，有消息稱，富力地產(chǎn)擬在未來10個月內(nèi)分拆從萬達收購來的部分酒店以房地產(chǎn)信托基金（REITs）形式在新加坡上市，從而盤活酒店資產(chǎn)以緩解償債壓力。

　　富力近日在資本市場的融資情況也引發(fā)關注。9月1日，上海證券交易所披露，由廣州富力地產(chǎn)股份有限公司（下稱富力地產(chǎn)，02777.HK）申請發(fā)行的中信證券-富力酒店二期資產(chǎn)支持專項計劃項目（ABS）狀態(tài)變更為“終止”。該項目品種為資產(chǎn)支持證券-ABS，由廣州富力地產(chǎn)股份有限公司作為發(fā)行人，中信證券股份有限公司為承銷人，擬發(fā)行金額26億元。

　　8月31日，標普將富力地產(chǎn)及其子公司富力地產(chǎn)（香港）有限公司（R&F Properties（HK）Company Limited）的長期發(fā)行人信用評級從“B+”下調(diào)至“B”。同一天，惠譽將富力地產(chǎn)的評級展望從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負面”，并確認該公司的長期外幣和本幣發(fā)行人違約評級（IDR）為“B+”。惠譽同時確認富力地產(chǎn)的高級無抵押評級為“B+”，回收率評級為“RR4”。此前，5月25日，穆迪就已經(jīng)將富力地產(chǎn)的公司家族評級從Ba3下調(diào)至B1，富力香港的公司家族評級從B1下調(diào)至B2。至此，三大評級機構標普、惠譽、穆迪在2020年均對富力地產(chǎn)下調(diào)評級。

　　近期，監(jiān)管部門對房企劃定“三條紅線”，要求房企剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不超70%；凈負債率不超100%；現(xiàn)金短債比不小于1倍。若參照上述標準，富力地產(chǎn)“三條紅線”全部踩中。

　　評級機構下調(diào)富力地產(chǎn)評級對富力地產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)支持專項計劃項目（ABS）終止有怎樣的影響？“三條紅線”下的富力地產(chǎn)又將采取什么措施去降低負債及金融風險？對此，《商學院》記者向富力地產(chǎn)方面發(fā)出采訪提綱，截至發(fā)稿，未收到回復。

　　板塊承壓

　　“富力地產(chǎn)負債率處于較高水平，整體資金面承壓，本次專項計劃變更為終止，或與此相關。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級研究員陳霄對《商學院》記者表示。

　　富力地產(chǎn)半年報顯示，2020年上半年，富力地產(chǎn)公司總資產(chǎn)4376.55億元，總負債3517.59億元，資產(chǎn)負債率80.3%；營收方面，富力地產(chǎn)總營業(yè)收入為336.8億元，同比減少4%；凈利潤39.17億元，同比減少6%；歸屬股東凈利潤37.92億元，同比減少5.84%，業(yè)績有所下滑。

　　截至2020年6月末，富力地產(chǎn)賬面合約負債（預收賬款）為444.32億元，負債總額為3517.59億元，剔除預收款后負債總規(guī)模為3073.28億元，剔除預收款后資產(chǎn)負債率為74.77%。在凈負債率方面，富力地產(chǎn)長期借貸及短期借貸規(guī)模合計1944.27億元，股東權益858.96億元，監(jiān)管機構要求不得超過100%，富力地產(chǎn)凈資產(chǎn)負債率為184%。截至2020年6月30日，富力地產(chǎn)賬面“貨幣資金+受限制現(xiàn)金”合計359.96億元，而公司短期債務達到814.9億元，現(xiàn)金短債比為0.44。若要達成“三條紅線”中現(xiàn)金和短債比不小于1倍的要求，富力地產(chǎn)應減少454.94億元的負債，富力地產(chǎn)“三條紅線”全部踩中。

　　2016年，富力首次提出完成千億銷售額的目標，到2016年底僅完成609億元。2017年，富力又斥巨資收購萬達旗下酒店，又與其2016年提出的千億目標背道而馳。

　　2017年11月，富力以189.55億元收購萬達集團旗下的73家酒店及一棟辦公樓。這被稱為“中國酒店史上最為轟動的并購案”。富力還曾在2017年年報中試圖向投資者證明收購萬達酒店是一筆劃算生意，“按70間酒店及1幢辦公樓的總價約181億元計算，每間酒店支付的簡單平均價格約為2.55億元，其價值遠遠低于本集團現(xiàn)有每間酒店的成本4.3億元”。

　　關于這筆收購是否真的劃算，業(yè)內(nèi)出現(xiàn)不同聲音。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《商學院》記者分析稱，一方面，酒店產(chǎn)業(yè)發(fā)展是有很多壓力的，短期內(nèi)容易出現(xiàn)虧損。另一方面，富力地產(chǎn)收購項目過大，而富力地產(chǎn)跟不上，導致虧損擴大。”

　　富力地產(chǎn)集團董事長李思廉則公開表示，購買萬達酒店是一個不錯的選擇，李思廉稱“我們買它總共動用了190億元，除了自有資金以外，正常的貸款大概在110多億元，近7億元的利息。如果把它（酒店）作為土地儲備，我相信還是一個不錯的選擇。”

　　但事實情況并非如此。

　　“對于富力地產(chǎn)來說，在收購萬達酒店后，有很明顯的重資產(chǎn)的經(jīng)營成分，而富力地產(chǎn)也受到了來自外部明顯的影響，實際上2020年富力地產(chǎn)經(jīng)營方面的波動，也會使得各類融資工作受影響。”嚴躍進認為。從降低負債的角度看，監(jiān)管層對于酒店資產(chǎn)相關的融資會收緊，這也需要此類企業(yè)后續(xù)調(diào)整融資和經(jīng)營的策略。

　　盤古智庫高級研究員江翰判斷，受疫情影響，酒店虧損進一步擴大。2020年上半年，富力地產(chǎn)錄得虧損9.36億元，進一步拖累公司業(yè)績。負債方面，公司的短期借貸及長期借貸當期到期部分為814.90億元，而公司擁有的非限制現(xiàn)金僅為179.02億元，現(xiàn)金無法覆蓋短期債務，短期償債壓力較大。考慮到監(jiān)管部門有關償債“紅線”的規(guī)定，富力地產(chǎn)未來的融資活動和債務償還均存在一定的不確定性。

　　回A難題

　　負債規(guī)模持續(xù)高企下，富力地產(chǎn)又失去一個融資補血的機會。7月10日，證監(jiān)會發(fā)布《2020年度首次公開發(fā)行股票申請終止審查企業(yè)名單》中，富力地產(chǎn)已經(jīng)是終止審查的狀態(tài)。

　　2005年7月14日富力地產(chǎn)已于香港上市，但是富力地產(chǎn)卻意在回A，選擇“A+H”的上市架構，并于2007年向上交所提交了IPO申請，2007年底沖刺回A，但是該時間點正值美國次貸危機引發(fā)全球金融危機，資本市場環(huán)境出現(xiàn)變化，富力地產(chǎn)的回A計劃也由此折戟。

　　2008年5月，富力地產(chǎn)再度向A股發(fā)出沖刺，而此時由于中國房地產(chǎn)市場過熱，監(jiān)管機構放緩房企IPO審批進度，富力地產(chǎn)回A再度折戟；2010年5月，富力地產(chǎn)股東大會通過將發(fā)行A股計劃有效期再延長一年的決定，富力地產(chǎn)回A再度延遲；2012年2月，證監(jiān)會上證所申報企業(yè)基本信息顯示，富力地產(chǎn)的狀態(tài)為“落實反饋意見中”。

　　2015年11月13日富力地產(chǎn)披露《首次公開發(fā)行A股股票招股說明書》，擬再次重回A股上市；2017年10月22日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，因保薦人辭職需要向證監(jiān)會申請中止IPO審查，待完成保薦人變更后再申請恢復，富力地產(chǎn)回A路再度擱淺。2020年7月10日，富力地產(chǎn)在上交所審批狀態(tài)為“終止”，這意味著其堅持13年之久的回A計劃告一段落。

　　據(jù)富力地產(chǎn)半年報顯示，截至2020年6月30日，富力地產(chǎn)在港交所上市股份占總股本的36.86%，而在境內(nèi)未上市股份則占總股本的63.14%。在香港保薦人黃立沖看來，富力地產(chǎn)選擇 “A+H” 的架構，原因在于A股的估值較港股高一倍左右。而對于A股估值較其H股高的原因，黃立沖稱，把A股描述成葛洲壩的上游，H股描述成葛洲壩的下游，但是上面估值高的原因是因為葛洲壩的上游有大壩圍著，所以資金不能隨意流入海外，而在大壩的下游，水流動去哪都可以，不會有很高的水位。

　　突破何在

　　憶翰智庫發(fā)布報告分析稱，富力地產(chǎn)融資成本相比2018年的5.7%， 2019年上升0.9個百分點至6.6%，高于2018年前50房企的平均融資成本。2019年公司面臨償債困境，為此積極增加融資規(guī)模以改善公司的流動性情況。在此背景下，富力地產(chǎn)凈負債率上升14.8個百分點增至198.9%，存在長期償債壓力。

　　“富力地產(chǎn)首先要做的就是降低負債，穩(wěn)定現(xiàn)金流。另外，要調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，公司必須要實現(xiàn)高質(zhì)量的發(fā)展，不斷提升產(chǎn)品力。”

　　陳霄預測，富力地產(chǎn)或?qū)⒊鲎屍煜虏糠仲Y產(chǎn)來增加現(xiàn)金流，尤其是一些重資產(chǎn)項目，以此來實現(xiàn)減少負債的目的。

　　資深房地產(chǎn)評論員薛建雄認為，富力地產(chǎn)高負債的原因是因為其酒店、商辦存貨過多，周轉(zhuǎn)率太低，加上酒店、商辦運營管理能力不突出，所以沒能以酒店管理、商管類企業(yè)去上市。“富力地產(chǎn)陷入一個誤區(qū)，它將高周轉(zhuǎn)的‘玩法’用到酒店、商辦這類重資產(chǎn)上，但持有收租的酒店、商辦回報率跟不上高負債成本，最終會被資本吃成負資產(chǎn)。另外，融資手段和成本沒相應降下來，也使得問題越來越嚴重。”

　　江翰則認為，富力地產(chǎn)是“華南五虎”的成員，此前一度進行大規(guī)模的資本擴張，這也是富力負債很高的原因。

　　富力地產(chǎn)于2017年耗資177億元收購萬達旗下77家酒店。相關數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，富力地產(chǎn)擁有90家運營中酒店、42家在建及規(guī)劃中酒店，合計擁有132家酒店。

　　然而，酒店業(yè)務不僅沒有給富力帶來利潤增長，反而使其長期處于虧損狀態(tài)。財務數(shù)據(jù)顯示，2013年-2019年，富力地產(chǎn)的酒店業(yè)務虧損金額分別為2.49億元、1.4億元、1.67億元、1.83億元、1.46億元，4.59億元、10.08億元。

　　銷售數(shù)據(jù)方面， 截至2020年8月末，富力地產(chǎn)未經(jīng)審核的營業(yè)數(shù)據(jù)總權益合約銷售金額約726.2億元。 2019年的業(yè)績會上，其公布的2020年權益銷售目標為1520億元，較2019年的銷售額增長約10%，按此計算，富力地產(chǎn)的年目標完成度僅約47.8%。

　　“上半年受到疫情的沖擊，富力地產(chǎn)銷售業(yè)績受損，且富力地產(chǎn)重點布局從前期的一二線城市到逐漸傾向三四線城市，而三四線城市市場發(fā)展動力不足且不確定性較強。”陳霄認為，富力地產(chǎn)應加大營銷力度，加速銷售回款，緩解資金壓力；薛建雄則認為，富力地產(chǎn)需要尋找新的突破口。

　　對于富力地產(chǎn)未來如何采取切實有效的措施控制虧損，嚴躍進建議，富力酒店產(chǎn)業(yè)要發(fā)展，要和文旅等做結(jié)合，否則酒店的服務是難以消化的。但是發(fā)展文旅項目可以有不同的形式，比如說可以做客流的導入和后端的管理，不一定要在前端類似文旅產(chǎn)業(yè)投資上發(fā)力。

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責任編輯：梁斌 SF055