原標題：陷入民間借貸糾紛，港龍地產(chǎn)IPO面臨三重風(fēng)險 | 進深

　　港龍地產(chǎn)董事長 呂永懷

　　樂居財經(jīng) 黃冬艷  吳詩如 發(fā)自廣州

　　呂永懷和他的兄弟、侄子們，正在翹首期盼赴港敲鐘的這一刻，早點到來。

　　境內(nèi)融資壓力不斷增加，赴港上市拓寬融資渠道成為越來越多內(nèi)地中小房企的“救命稻草”。來自江蘇的港龍中國地產(chǎn)集團有限公司（下稱“港龍地產(chǎn)”）便是其中之一。

　　該公司近八成開發(fā)項目集中在江蘇省，另涉足浙江、河南、貴州等省份，截止2019年8月份，總土地儲備僅471萬平方米，另2018年及2019年上半年銷售收益分別只有16.6億元和5.9億元。無論土儲抑或銷售收入規(guī)模，都仍屬較小水平。

　　去年10月份，港龍地產(chǎn)正式向港交所遞交了IPO申請，但及至目前已近半年，尚未有最新的動態(tài)反饋。而從公開的企業(yè)工商信息以及招股書中，樂居財經(jīng)窺探到了這家房企的運營情況和發(fā)展邏輯。

　　陷入民間借貸糾紛

　　港龍地產(chǎn)是港資企業(yè)港龍發(fā)展集團有限公司的全資子公司，法人代表和董事長均為呂永懷。從管理層成員來看，這也是一家典型的家族企業(yè)，董事長呂永懷有兩位胞兄——呂永南及呂永茂，還有一個兒子呂文偉，以及兩個侄子呂志聰、呂進亮，都是公司董事會成員。

　　企查查信息顯示，遞交IPO前的2019年6月份該公司進行了一次董事變更，董事備案中，呂文偉、呂志聰、呂進亮三者退出，新增了呂永南及呂永茂。而招股書披露，2019年9月中旬，一代的呂永南及呂永茂均被委任為非執(zhí)行董事，而二代的呂文偉、呂志聰、呂進亮三位均被委任執(zhí)行董事，各自負責公司不同板塊的運營管理。

　　籌備上市的同時，港龍地產(chǎn)也在緊鑼密鼓地進行版圖擴張。2019年8月新增“江蘇港龍華揚置業(yè)有限公司”一項投資后，同年10月遞交IPO申請后至今年3月份，便陸續(xù)新增了4個100%持股的對外投資企業(yè)，包括南京港龍置業(yè)有限公司、杭州杭港置業(yè)有限公司、南通港龍置業(yè)有限公司、浙江港晟置業(yè)有限公司。

　　除了投資動作，樂居財經(jīng)還從企查查上了解到，港龍地產(chǎn)目前涉及到16項關(guān)聯(lián)企業(yè)風(fēng)險，均與旗下子公司有直接關(guān)聯(lián)，包括4項銀行承兌匯票的公示催告信息、3項股權(quán)出質(zhì)信息、4項開庭公告、5項裁判文書。

　　其中在遞交IPO申請前后一年的重要風(fēng)險主要有三項：一是2019年9月，港龍地產(chǎn)旗下的一家子公司洛陽港龍置業(yè)有限公司50萬的股權(quán)被質(zhì)押，出質(zhì)人為該四公司的一個第三方投資股東，質(zhì)權(quán)人則是港龍地產(chǎn)。二是旗下江蘇港龍華揚置業(yè)有限公司與兩位自然人的民間借貸糾紛，三是江蘇港龍地產(chǎn)集團有限公司的一項勞動爭議。

　　56個開發(fā)項目 僅9個項目貢獻收益

　　根據(jù)招股書，2016-2018三年間港龍地產(chǎn)的銷售收益分別為4.9億元、4.3億元和16.6億元，復(fù)合年增長率為87.5%；經(jīng)營利潤分別為7160萬元、9380萬元、4.7億元，期間的復(fù)合年增長率為146.6%。公司擁有人應(yīng)占溢利在這三年間分別為3936.5萬元、3135.6萬元及3.55億元。

　　2018年是港龍地產(chǎn)實現(xiàn)爆發(fā)式增長的一年，收入相比2017年增長了286%、經(jīng)營利潤同比增長了401%，而且開發(fā)中物業(yè)增長迅速。

　　從流動資產(chǎn)一欄可見，2016年港龍地產(chǎn)開發(fā)中物業(yè)為12.8億元，2018年則急速增長至54.3億元，到2019年上半年已達87.7億元。不過，至今年8月底，盡管港龍地產(chǎn)擁有56個項目，但其于今年上半年及之前的銷售收入僅來自四個城市的9個項目的開發(fā)及銷售。這意味著，大部分項目還未達到預(yù)售條件，以至于港龍地產(chǎn)的銷售收入出現(xiàn)斷流。近兩年，急劇增長的開發(fā)中物業(yè)或正是“補倉”之舉。

　　高息舉債 最高融資利率達14%

　　同眾多小房企一樣，區(qū)域性明顯、高負債也是港龍地產(chǎn)的標簽。

　　2018年港龍地產(chǎn)不僅在收入、利潤方面突飛猛進，同時也面臨著巨大的債務(wù)壓力，負債總額從2017年末的49.5億元增長至2018年末的87.4億元，截至2019年6月30日，負債總額增加至116.62億元，資產(chǎn)負債率則從2016年的17%增長至2018年的122.1%，截至2019年6月30日，該指標已高達153.9%。而融資成本凈額也由2017年的431.7萬元增長至2018年的3463萬元，同比增長702%。

　　招股書披露，港龍地產(chǎn)的外部融資主要來自銀行借款、信托融資及其他融資，截至2019年8月31日，其信托融資及其他融資安排占總借款的35.1%，有6.8億元未償還。利率方面，截至2019年8月31日，銀行借款利率為7.7%，其他借款為11%。

　　通過查閱港龍地產(chǎn)的信托融資資料，樂居財經(jīng)發(fā)現(xiàn)，融資利率最高的是今年9月與無錫蠡悅股權(quán)投資合伙企業(yè)的融資安排，年利率高達14%，賬面值為2.2億元；此外，同在9月份，港龍地產(chǎn)還與上海愛信信托投資有限公司訂立的信托融資安排中，賬面值為1.07億元，年利率也高達13%。

　　現(xiàn)金流方面，2018年底港龍地產(chǎn)的經(jīng)營性現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)負，為-6.3億元，投資性現(xiàn)金流則連續(xù)三年為負，2018年底為-5.2億元，只有融資活動有正流入，為16.1億元，整體現(xiàn)金流都靠融資活動來支撐。而細看融資活動項，其現(xiàn)金流入主要為合聯(lián)營企業(yè)墊款、股東墊款以及來自銀行、信托等借款，融資渠道并不多。

　　截至樂居財經(jīng)發(fā)稿時，港龍集團的官網(wǎng)顯示：“網(wǎng)站升級中”。

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責任編輯：趙慧芳