從此，地產江湖里沒有了大哥

　　來源： 標準地產研究院

　　一份年報，讓300億市值灰飛煙滅，這恐怕是萬科的管理層未曾料想的。

　　而一個公司引發整個行業預期和估值模型的雪崩，更是讓人始料未及。

　　這是某頭部房企最近的走勢：

　　這是另一頭部房企的走勢：

　　下跌的不只有巨頭們，跟著萬科一起下殺的，還有眾多小弟。

　　不過，這都不是最致命的。對于資本市場而言，漲跌都是一時的。

　　那致命的是啥？

　　是投資者預期的逆轉和信仰的崩塌。

　　馬云說，今天很殘酷，明天更殘酷，但后天很美好。

　　但郁亮卻說：今天很差，明天很差，后天會更差。

　　這就像，有一天你突然知道，你跟了多年的大哥，竟然連刀都不敢拿，而且，你們拼死為他打下了大片江山，他跟你說，這些還不夠我活命。

　　你是不是滿嘴噴血，想死的心都有了？

　　其實，地產就是那個江湖。

　　只是，從此以后，這個江湖里再也沒有老大了。

　　01

　　萬科做錯了什么？

　　其實，單從萬科自身和其代表的利益而言，萬科啥都沒做錯。

　　因為，從財務的角度而言，萬科的年報堪稱完美。

　　不錯的規模與盈利，極低的負債、龐大的現金儲備等等，看上去并沒啥問題。

　　從這點上說，萬科和萬科的管理層是無比牛叉的，你再也不能苛求啥了。

　　但似乎一切都錯了。

　　有個觀察了萬科10多年的朋友跟我說，萬科已不是從前那個萬科，萬科已經沒有了靈魂和信仰。

　　他的理由是：

　　1、財報做賬方式體現了極度利己主義；

　　2、一直在傳遞悲觀情緒；

　　其實，我的看法也差不多，關于萬科的年報，在前一篇文章中，我跟大家分析過：

　　萬科各種不及預期，不管是行業排名、銷售增速、利潤增速、毛利率、ROE、分紅率等等。

　　比如凈資產收益率（ROE）為22.47%，同比下滑0.77%；

　　比如營業利潤率為14.99%，同比下滑1.56%；

　　比如銷售額6308億，增速為3.9%，遠不及2018年的14.5%及今年的行業平均水平。

　　反正你想得到的，想不到的，統統不及預期。

　　這其中，最明顯的一點是對凈利潤增速的處理。

　　在三季報的時候，萬科的凈利潤增速是30.43%，而年報的時候這個數字只有15.10%了。

　　這其實是反邏輯和反常識的。

　　看到這個，你是不是想到了各種雷，就像這幾年流行的上市公司財務大洗澡，前三個季度還是大賺特賺，到了年報，居然虧了十來個億。

　　驚喜不驚喜？是不是想來一句：臥槽！

　　要知道，像萬科這樣的公司，要想在一個季度內把一年的凈利潤水平拉如此低的水平，幾乎是不可能的。

　　再說了，萬科今年利潤的多少，早在一兩年前已大致定了，略微懂點房地產的人都知道，現在的結轉利潤至少是一兩年前賣的房子，跟過去一個季度沒半毛錢關系。

　　那么，利潤哪兒去了？

　　答案是藏起來了。

　　這就是我們要說的第二問題，萬科在調節利潤。

　　這個問題，雪球上有很多文章討論，有興趣你們可以自己去看看。

　　年報顯示，2019年年報中萬科的營業稅金及附加比去年多了100億，同比增長42%。

　　喏！就是上面這張表，一目了然。

　　這個42%的是和收入增長完全不匹配。

　　要知道，萬科2018年的營業稅金及附加只增長了17%，今年多計提了很多土地增值稅，這里是個利潤調節點。

　　其實吧，萬科這一手并不高明，略問懂點財務知識的人都看得明白。

　　那萬科為什么要這么做？

　　這也是我第三點要說的。

　　在為后市做準備。

　　這幾年，萬科一直在向外界傳遞悲觀的預期。

　　比如郁亮說，一年半之前，也就是2018年秋天，萬科秋季例會的主題是“活下去”，這在當時是處于“居安思危”的考慮，讓我們保持清醒和警惕，但是沒想到在今天，“活下去”變成一個特別真實的存在。

　　萬科總裁兼首席執行官祝九勝說：銷售的減少、回款的降低，再加上防疫成本，以及為春節期間奮戰在抗疫一線的5.3萬名員工發放加班費，萬科并非沒感受現金流的寒意。總體來看，會給萬科未來1~2年的結算造成遠期壓力。

　　其實吧，萬科向外界透露的這些話，一半是事實，一半是矯情。

　　事實部分大家都知道，地產行業再想有昔日的暴利和榮光其實很難了。

　　矯情部分大家也心知肚明。

　　你萬科都活不下去，那這個行業還有幾個人能活？

　　你萬科一天凈賺一個多億，整天還叫嚷著日子不好，你讓其它人怎么活，難道組織人給你捐款？

　　事實上，在我們這個國度，到現在為止，還沒有一個行業能比得上地產來錢快、來錢多。這個社會，還有很多人辛苦一整年，也買不起萬科一平米的廁所。

　　再嘰歪一句，這年頭，各行各業，從京城大亨，到鄉野小民，有幾個不難的？

　　尤其是最近，受到疫情沖擊的家庭和個人千千萬，哪有一個不難的？你有聽過他們叫苦喊累的嗎？

　　你有聽過，在一線的醫護有叫苦說難的嗎？

　　02

　　萬科真活不下去？

　　說回來，作為一家多年來被投資者捧上神壇的頭部房企，萬科真的活不下去了嗎？

　　事實并非如此。

　　1、萬科2019年實現營業收入3678.9億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤388.7億元。

　　嗯，這種營收規模和利潤體量，全國打著燈籠都找不到幾家吧。

　　2、萬科賬面擁有已售未結轉資源6308億。未結轉資源差不多是結轉收入的兩倍，萬科給自己留了不少余糧。換句直白點話說，就是萬科家的米缸里的米，可以供萬科啥都不干躺吃兩年。

　　3、截至2019年底，萬科凈負債率（有息負債減去貨幣資金，除以凈資產）為33.9%，在行業中繼續維持較低水平。而且，手上現余額也有超過1600億。

　　要說，萬科真的很牛逼，在地產這個行業，能把負債和凈負債控制在如此低的水平，也沒誰了。

　　而1600億現金是啥水平呢？

　　這么說吧，郁亮要是愿意，可以用這些錢買下行業內最頭部的幾個公司，比如某園、某大、某創，想買誰買誰。

　　我翻了下，某創現在總市值1628億，某園總市值1869億，某大總市值1583億。

　　如果再學姚員外，放點杠桿，搞了1：2的配資，那這三家就可以統統拿下了。

　　那是不是萬科管理層的日子特別難過？因為他們都是職業經理人，沒什么錢？

　　好像也不是啊。

　　年報顯示，萬科2018年度經濟利潤獎金總額為人民幣17.4億元。2020年3月17日，經第十八屆董事會第二十七次會議確認，公司2019年度經濟利潤獎金總額為人民幣 19.997億元。

　　萬科的經濟利潤獎發給誰了？

　　我查到的資料是：經濟利潤獎金獎勵對象包括在公司全職工作的董事、監事，集團管理人員，以及集團業務骨干和突出貢獻人員。

　　哦，對了，與各種數據低于預期不同的是，這個還是超預期的，增幅接近20個點。

　　03

　　萬科已不是曾經那個萬科

　　三年前的6月21日，萬科董事會換屆方案揭開面紗。

　　看似主動讓賢的局面之下，與王石有較多交集的東星集團實際控制人、湖北前首富蘭世立向媒體透露稱王石的退出可能出于無奈。

　　“因為最近幾年，我與王石在一起的時候，他都在規劃萬科的未來、萬科的國際化，沒有任何要退出的想法！”

　　不管背后有多少無奈，王石最終還是隱退了。

　　從此，萬科開始進入郁亮時代。

　　有人說，郁亮終于翻過了那座山。

　　至于山是啥，懂的人自然會懂。

　　王石的離開對萬科有影響嗎？似乎沒有，至少在財務表現上如此。體現在財報上，萬科是一如既往的優秀。

　　但慢慢的，很多人發現，王石的離開，似乎帶走了萬科的精神和靈魂。

　　要說萬科的精神和靈魂是什么？

　　這玩意挺虛的，一兩句說不清楚。

　　但熟悉萬科的人，應該會知道，曾經，萬科是房地產行業的精神高地。當時，業內流傳著這么一句話；文科萬科、理科金地、工科中海。說的就是萬科在行業內的獨特氣質和領導能力；

　　當時的萬科很迷人，有人情、有人味。

　　比如萬科36周年的時候，萬科在杭州的經典項目良渚文化村21周年了。

　　但這以后，萬科再也沒有那么好的作品，一座村莊的過去與未來，就這么成為了孤案。

　　這么好的教科書般的項目，都成為了過去。

　　2004年的時候，萬科還有一個叫做“十七英里”的項目，他們的廣告語叫做：我能與世界保持的距離。

　　他們甚至還在廣州的城中村做了一個項目，當時是2008，上一次股災的時候，“萬科將大規模建低收入群體住房”，這家公司明亮，有公益心，有大愛。

　　甚至那些年紛紛擾擾的捐款，王石都被公眾選擇性遺忘了。他們有太多的好， 足以讓公眾覺得這家公司的不一般，我們認識每一個萬科出來的人都說，這家公司的文化與其他地產公司有很大區別。

　　但是呢，現在這些似乎都丟了。

　　讓建筑贊美生命的slogan，怎么就變成了，“我要活下去”呢？

　　有人說，昨天的優等生，咋就變成了今天這個模樣。這幾天資本市場的大幅跳水，投資者的氣急敗壞，多半是因為，他們沒有了大佬的樣子，他們沒有了第一名的擔當，他們與過去，泯然倆人。

責任編輯：孫劍嵩