原標題：突然暴漲27%！潘石屹火了：賣什么樓能有這么大的能量？

　　來源：中國基金報

　　潘石屹又要賣樓了！

　　據(jù)外媒報道，有知情人稱，SOHO中國正考慮出售其所持有的大部分商業(yè)地產(chǎn)，交易價值可能高達80億美元。北京和上海至少有八座辦公大樓在銷售計劃中，目前第一批價值高達30億美元的項目正在出售中，由于談判仍處于初期階段，最終的項目數(shù)量尚待確定。

　　該消息一出，周三午后開盤SOHO中國（0410.HK）股價節(jié)節(jié)攀升，最高漲幅27%，也是近兩年來最大的盤中漲幅。截止收盤，盤中最高價為2.91港元，成交額達4.38億元。而在今天之前，SOHO中國今年已經(jīng)下跌了18%。

　　不過，對于如此大的漲幅，機構(gòu)投資者卻采取了拋售資金的策略。根據(jù)富途實時數(shù)據(jù)，瑞銀減持641萬股，美林減持167萬股。南下的聰明資金則現(xiàn)分歧，深港通下的南下資金大幅買入87萬股，滬港通下的南下資金則拋售89萬股。

　　上個月賣停車位 這個月又賣樓

　　實際上，就在上個月潘石屹剛把停車位賣了。

　　9月30日晚間，SOHO中國發(fā)布公告宣布，SOHO中國及賣方（即SOHO中國六家全資附屬公司）與買方慧泊停車場投資（廣州）有限責(zé)任公司（獨立第三方）就出售停車位訂立協(xié)議，初始代價為約人民幣7.61億元約合8.29億港元。

　　按照賬面凈值約為5.08億元共計2583個地下停車位，包括建外SOHO東區(qū)、三里屯SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、SOHO嘉盛中心、銀河SOHO、朝陽門SOHO、丹棱SOHO及中關(guān)村SOHO的對價7.61億元進行計算，平均每個地下停車位的成交價格約為29.46萬元。

　　2017年和2018年，上述停車位的年度租金收入分別約為1700萬元及2000萬元。SOHO中國表示，通過出售停車位，預(yù)計集團將獲得毛利潤約2.53億元，約合2.76億港元，所得款項凈額擬用于一般營運資金。

　　除了停車位，潘石屹也賣了許多其他固產(chǎn)。自2012年轉(zhuǎn)型后，SOHO中國在2014年、2015年、2016年以及2017年均有不同程度的銷售動作。

　　2014年，SOHO中國以52.3億元的價格出售上海SOHO海倫廣場及靜安廣場，30.5億元出售凌空SOHO一半項目。2015年，潘石屹將外灘地王股權(quán)轉(zhuǎn)讓給復(fù)星，涉資84.93億元。2016年出售SOHO世紀廣場和預(yù)估總價值78億元人民幣的物業(yè)。2017年公司又分別以35.73億元和50.08億元的價格，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的出售虹口SOHO和凌空SOHO。

　　此一時彼一時 如今營收不及龍頭零頭

　　曾經(jīng)輝煌一時的百億房地產(chǎn)企業(yè)，如今營收卻僅有20億，不禁令人唏噓。

　　2012年的SOHO中國可謂是風(fēng)光無限，營業(yè)額達155億元，同比上漲約169%；凈利潤約為106億元，同比上漲約172%；核心凈利潤約為33.4億元，同比增長約135%，核心凈利潤率約為22%。

　　而自從2012年SOHO中國宣布去地產(chǎn)化，轉(zhuǎn)型發(fā)展辦公空間區(qū)域，從“開發(fā)銷售”轉(zhuǎn)為“自持租賃”后，SOHO中國幾乎鮮有拿地，營收也在逐年下降。不僅再也無法回到2010年營收182.15億的巔峰，總營收甚至從2012年的155.44億元直線降至2018年的20.89億。根據(jù)今年中報10.66億的營收估算，2019年大概率營收也將維持在20億的水平。

　　營收持續(xù)低迷使得歸屬權(quán)益股東的稅后凈利潤也大幅跳水，2012年凈利潤高達百億，而2018年凈利潤僅為19.25億元，暴跌80%左右。根據(jù)2019年中報數(shù)據(jù)，今年上半年凈利潤為5.65億元，同比降幅也達到了48.36%。

　　根據(jù)wind提供的數(shù)據(jù)，SOHO中國曾經(jīng)雖不及龍頭萬科、碧桂園的營業(yè)規(guī)模，但仍在高手如云的民營地產(chǎn)圈中遙遙領(lǐng)先。2009年，營收75.29億元的SOHO中國，與57.31億元的中國恒大、47.96億元的融創(chuàng)中國相比，仍要明顯勝過一籌。2010年，SOHO中國的營業(yè)收入達到184.23億元，更是力壓151.15億元的龍湖集團和66.6億元的融創(chuàng)中國。

　　然而，自2015年以來，SOHO中國的營業(yè)收入規(guī)模一直在10億以上30億以下徘徊，幾十億的營收規(guī)模在動輒千億的地產(chǎn)行業(yè)中確實不夠看了。不說行業(yè)龍頭，像泰禾集團、佳兆業(yè)、寶能地產(chǎn)這類中小型、區(qū)域性的民營地產(chǎn)公司也無法匹敵了。

　　2018年，SOHO中國營業(yè)收入在20億元左右，而同期第一梯隊的碧桂園、中國恒大、萬科的營收規(guī)模均以千億計算。SOHO中國的收入與最高者中國恒大的4678.14億元相比，差了近272倍。哪怕是同規(guī)模相對較小的龍湖集團相比較，SOHO中國同期的營業(yè)收入也不及其零頭。

　　為啥賣賣賣 還債又沒現(xiàn)金了

　　作為一名高瞻遠矚的地產(chǎn)大亨，潘石屹早已看到房地產(chǎn)市場的“極限”。此前在接受采訪時他也表示，房地產(chǎn)行業(yè)這種“拿地—開發(fā)—銷售”的商業(yè)模式到2017年基本就已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)繼續(xù)上漲的空間已經(jīng)沒有，地價高，地產(chǎn)企業(yè)利潤率很低，天花板已經(jīng)在來的路上，甚至已經(jīng)來了。SOHO中國不會再通過拿地去建房。

　　如今房地產(chǎn)市場已經(jīng)走進下半場，2019年的上半年全國房產(chǎn)企業(yè)土地購置面積同比下降了29.4%，及時回收資金、拋售固定資產(chǎn)，將資金投入到更有發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)才是上策。不少房地產(chǎn)企業(yè)分別向了現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)、新能源綠色汽車等等輕資產(chǎn)路線轉(zhuǎn)型，一些大型房地產(chǎn)企業(yè)更是努力將房地產(chǎn)在集團中的業(yè)務(wù)比重全降低。

　　然而，更重要的原因是SOHO中國不斷暴雷，凈利大幅下滑，現(xiàn)金流緊張，負債高企，促使潘石屹開啟賣賣賣模式。

　　2015年之前，SOHO中國的賬上現(xiàn)金基本保持在百億上下，而經(jīng)過四年的大幅減少，截至2018年，賬上現(xiàn)金驟降至7.3億元。盡管今年有些許好轉(zhuǎn)，但截至2019年中期，SOHO中國的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為10.65億元，同比增長60%。將物業(yè)、停車位等項目拋售后進行資金回籠可以為SOHO中國補充大量現(xiàn)金流。

　　其次，高位拋售資產(chǎn)也可償還到期的債務(wù)。根據(jù)SOHO中國的財報，報告期內(nèi)SOHO中國的總借貸共計約177.6億元。借貸中約20.53億元將于一年內(nèi)到期，約8.27億元將于一年以上二年以內(nèi)到期，約31.89億元元將于二年以上五年以內(nèi)到期，約116.9億元將于五年以上到期。就目前而言，銀行對房企的信貸資源采用緊縮政策，房企貸不到款，只能拋售部分的名下資產(chǎn)，來償還之前欠下的債務(wù)。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，2014年至2018年，SOHO中國資產(chǎn)負債率平均值保持48%左右。2019年上半年，凈負債率約為44%，平均借貸成本約4.8%，境外負債占全部負債約3.5%。

　　SOHO中國較低的資產(chǎn)負債率也與傳統(tǒng)開發(fā)商的高周轉(zhuǎn)、高杠桿和高負債的“三高模式”不同。Wind數(shù)據(jù)顯示，2014年至2018年，SOHO中國資產(chǎn)負債率平均值保持48%左右。2019年上半年，凈負債率約為44%，平均借貸成本約4.8%，境外負債占全部負債約3.5%。

　　潘石屹&；張欣夫婦躋身

　　2019福布斯全球億萬富豪榜

　　值得一提的是，盡管SOHO中國的業(yè)績不斷下滑，但潘石屹和張欣的個人財富卻不斷增長。潘石屹夫婦以36億美元在2019年福布斯全球億萬富豪榜中位列第597位，在324位中國內(nèi)地億萬富豪中排名第62位，約合人民幣250億元。

　　同2018年2018福布斯全球億萬富豪榜相比，盡管資產(chǎn)并沒有較大變化，但不論是世界排名或是中國內(nèi)地排名都有所上漲。

責(zé)任編輯：趙慧芳