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原標題：銀行下狠手，300萬房貸2個月內要還清！炒房客哭了，“投資”秒變“剛需”！一線城市行動了
導讀：從央行房貸集中度管理新規發布以來，多位業內人士向記者表示，新一輪的樓市調控堪稱有史以來最為嚴厲，“房住不炒”依然是房地產行業的主旋律。
來 源丨21世紀經濟報道（ID：jjbd21）
記 者丨周炎炎 李愿 家俊輝
編 輯丨馬春園 李伊琳 黎雨桐
隨著監管部門加強對經營性貸款流入房地產市場、股市的核查力度加大，部分違規挪用貸款資金行為也被查出，且按照合同要求，相關貸款人已被要求提前還款。
“炒房客”被逼成“剛需族”
“去年初貸款投資了套浦東的房子，結果被銀行收回貸款，無奈賣了兩套名下房產來還錢。”一位上海樓市投資客說。
上述人士去年初從總部位于深圳的某股份制銀行貸款幾百萬，名義是企業經營貸款，但實際上挪用資金在黃浦江沿岸購得一套千萬價值的住宅。近期銀行突然通知其提前還貸，于是他情急之下只能賣掉家里兩套小房子來籌集資金還上貸款。這下，原本投資的住宅變成了“剛需房”。
“本來以為股份制銀行不會管得這么嚴，沒想到今年都是嚴格對待。”上述人士稱。
這樣的案例并非個例。
此前，有微博用戶上傳了一份《個人貸款提前收回告知函》，由于被查出“未按約履行借款合同第四條貸款用途的相關約定”，一股份制銀行宣布合同項下500萬元貸款提前到期，要求在3月底之間歸還全部貸款本息。但值得注意的是貸款合同簽訂的時間是今年1月25日。
此類事件發生的背景是，今年1月，上海銀保監局發布上海地區房貸新政，明確要求轄內銀行倒查半年相關業務，對去年6月以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款全面自查，并首次公開提出攔截機制。當時有業內人士表示，這將有力斬斷信貸資金違規進入樓市的渠道，可能會使一些房產終止交易。
而更早之前，去年4月，央行上海總部就組織召開房地產信貸工作座談會，嚴禁以消費貸或經營貸形式向購房者提供資金。
“這三個月要好好查”
一城商行人士對21世紀經濟報道記者表示，去年3月、4月、5月這三個月是經營貸流入樓市的旺季。因為那時候受到疫情影響，經濟環境惡化，加上監管要求銀行讓利小微企業，低利息的經營貸是主要鼓勵的方向，與住房貸款之間形成了價差和套利空間。
而銀行卻找不到好的資產，迷失了方向，甚至有些基層人員為了完成業績指標去指導客戶如何套取經營貸買樓，當時上海、深圳、杭州、合肥等地都出現了類似的亂象，亂象叢生的地方通常是疫情之后房價出現快速增長的地區。
去年下半年在監管三令五申之后，經營貸入樓市的情況開始好轉，銀行的風控趨嚴。
目前的倒查流程是：銀行先展開自查并進行整改，然后監管部門會進行抽查并要求銀行整改。如果后期監管對于整改仍不滿意，還會推出更多監管措施，比如約談甚至暫停業務。這也是讓銀行有所忌憚，有所不為的原因。
三種情況要提前還款
21世紀經濟報道記者了解到，目前被銀行要求因挪用經營貸提前還款的分三種情況：
情況一：銀行或監管部門拿到相關證據。
情況二：前期由于獲得了“睜只眼閉只眼”的客戶經理的支持，去套取經營貸的，由于自己資金鏈出現問題還不上貸款，而動了“歪心思”，寄希望于借銀行管理疏失而要求銀行免除部分利息，或者延后還款的。銀行可能要求其提前還掉全款。
情況三：監管抽查的過程中發現資金鏈路存在問題，要求銀行倒查并追回貸款。
從21世紀經濟報道記者目前獲得的信息來看，一是銀行并沒有在自己倒查的過程中發現很多經營貸入樓市；二是在配合監管抽查的過程中，一旦被發現資金的最終用途是買房，則會出具告知函要求客戶提前還款。
“現在的客戶也很精明，會從A銀行套取經營貸之后迅速打款至B銀行，那A銀行無法通過開在本行的賬戶查到資金的最終流向。而監管可以要求B銀行協助調查，這樣穿透式地去看整個資金鏈路，很快就能明了最終資金是不是流向樓市。”上述銀行人士稱。
北京、廣州也已出手
“前段時間有幾個被要求提前還款的案例出現，合同也有這項規定，近期沒有了，監管最近核查力度很大，大數據每天都在跑。”3月9日，一家國有大行個人貸款經理對21世紀經濟報道記者稱。
與此同時，一位房地產中介人士對21世紀經濟報道記者反映，近期北京中關村某小區去年11月成交的一套房子被重新掛出來了，“據說是被查出來了，銀行要求提前還款。”
2月1日，北京銀保監局發布嚴查個人信貸資金違規流入房地產市場的公告，稱針對“部分購房者為填補房屋交易資金缺口或進行套利，挪用消費貸、經營貸資金作為購房款”等相關輿情，第一時間開展大數據篩查，并就篩查發現的疑點線索向轄內銀行機構下發監管提示函。
同時，北京銀保監局還要求各行對2020年下半年以來新發放的個人消費貸款和個人經營性貸款合規性開展全面自查，重點排查是否存在由于授信審批不審慎、受托支付管理不到位、貸后管理不盡職等情形導致消費貸、經營貸資金被違規用于支付購房款等問題，并要求銀行對發現的問題立即整改，加強內部問責處理。
不久，北京銀保監局聯合人民銀行營業管理部等部門對相關銀行開展房地產市場專項核查，重點核查全款購房，尤其購房人或是直系親屬近期申請過經營貸的，更是重點中的重點。
對于21世紀經濟報道記者提出的“挪用經營性貸款用于購房”是否還有操作空間時，上述國有大行個人貸款經理表示：“完全沒有空間了，最近監管核查力度很大，操作不了。”
此前，針對長期以來信貸資金違規流入房地產市場等亂象中借款人違規成本過低、守信意識不強的問題，北京銀保監局還強調要完善合同約束機制，要求銀行簽訂個人經營性貸款合同時，應設定針對信貸資金違規流入房地產市場等各類不誠信行為的約束性或懲罰性條款，并充分提示借款人。
21世紀經濟報道記者了解到，不止上海和北京，在廣州，一線信貸經理稱，現階段廣州依然在嚴查消費貸、經營貸違規流向樓市的情況，“如果被查到這種情況的話，借款人也要被要求提前還款的。”
而廣州某國有大行的信貸經理告訴記者，這是一貫的要求，“一直以來，針對將消費貸、經營貸挪用于樓市、投資理財等違規用途的信貸資金都要求提前結清。”
而另一家股份行的信貸經理則告訴記者，過去對于這種情況，部分銀行多少都存在“睜一只眼閉一只眼”的現象，但現在都在嚴格執行相關要求，“很認真”。
多位銀行信貸人士還向記者透露，當前依然是嚴查階段，“各方面一直都很嚴”。
根據21世紀經濟報道記者此前報道，廣州等地正在抓緊排查房抵經營貸違規流入樓市的情況，特別是在同一年同時申請了經營貸和個人按揭貸款的客戶。
難以禁絕但也難成氣候
值得注意的是，雖然經營貸入樓市的通路看似被封堵，但通過一些中介仍有操作辦法，比如在一些比較冷門的小銀行，即便貸款人不是一家經營三個月以上的企業的法人代表或股東，依然可以通過聲稱自己是某公司實控人的身份來獲取經營貸，只需要該公司法人同意并簽訂代持協議即可，并且審批時間很短，只有1-2周即可放款。
還有一種少數炒樓客使用的方式，是通過企業申請到經營貸，然后通過企業分紅給股東的方式再進入樓市。
不過一位銀行人士稱，這種方法即便有人使用也是少數，目前上海樓市對于新盤進行積分搖號，深圳的二手房市場也建立了新的參考價格機制，各地樓市陸續降溫，上述做法難以帶動樓市再次暴漲。
責任編輯：王翔
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