原標題：深圳寫字樓實地調查：租金觸底后租賃淡季變高峰，小戶型交易活躍
前海自貿區土地出讓及建設項目一覽深圳寫字樓租賃市場終于恢復了一絲活躍。
“3月份的時候，100多平的屋子空了將近25套，現在只剩兩套，要么是裝修比較差的，要么是上個租戶用的不是很干凈，新業主也不愿裝修，除此之外都順利成交了。”7月8日，負責卓越集團福田上梅林片區商業租售的許先生告訴《華夏時報》記者，最近小企業主的租賃需求開始增高，辦公面積主要在100至200平米之間。
7月9日，本報記者繼續走訪了卓越集團在福田中心區和前海桂灣的甲級寫字樓，也同樣從中介和業主接收到中小企業租房意愿提升的信息。在疫情可控的當下，寫字樓招租難的窘境似乎已不再。
中心區租金最大降幅達50%
疫情期間中小企業無力承擔租金，業主也不得不采用“以價換量”策略，如今成效終顯。
談起之前的租房情況，許先生對本報記者說：“很多公司縮小辦公面積，二房東更是跑路了一大半，都退給了物業。只有兩個大公司留在這邊久一點，現在二房東都是虧本的。”
卓越前海壹號，疫情期間因無力支付房租而“跑路”的企業但四月底開始，業主大幅下調租金，企業的租賃需求開始得到釋放，二房東的優勢也逐漸消失。
“二房東的使用率只有三到四成，但因為價格便宜，所以以前企業都找二房東。而現在一手業主也調低了價格，使用率又有65%，算起來比二房東劃算，所以現在都開始找一手業主買房。”許先生說。
以記者在走訪時了解的信息為據，目前，卓越集團位于福田中心區的卓越時代廣場租金最高，其次是位于前海桂灣的卓越前海壹號A&B座，租金最低的是位于福田上梅林的卓越城。
負責福田中心區寫字樓商業租售的李先生介紹：“疫情之前，卓越時代廣場的報價在200元/平米以上，最高租到350元-360元/平米，裝修好的甚至380元。但最近的成交價格是180元-210元/平米左右，最低160元/平米。”由此計算，卓越時代廣場的租金降幅可達50%，是走訪的三個寫字樓中降幅最大的一個。
如此的減租力度已成功吸納企業進駐，深圳的寫字樓租賃活動也于二季度逐漸恢復，使往年的交易淡季轉變為旺季。房地產顧問戴德梁行甚至統計出，深圳甲級寫字樓在今年上半年的累計吸納量已超過2019年全年。
而業主愿降租以迎合市場需求的情況，在深圳的確罕見。戴德梁行在報告《2020深圳寫字樓的市與勢》中指出：“一直以來，深圳連續數年的高供應量持續積蓄市場壓力，也由此，疫情前雖然市場整體空置率持續走高，但考慮到物業在未來市場中的影響力及對深圳產業經濟高增長的預期，業主降租意愿較弱，更多是通過給予一定的裝補或延長免租期等方式吸引客戶。”而疫情后整體經濟環境不容樂觀，且可預見的高供應壓力削弱業主對后市的信心，以價換量成為更多物業特別是新項目業主的優先考量。
對于深圳寫字樓租金是否還有下調可能，李先生表示：“現在的租金基本已經到底了，開始慢慢回升，業主給予的免租期也從疫情期間的兩個月縮短到一個月。”
前海仍處建設階段 企業可獲財政補貼
從5號線的桂灣站出站后，進入記者視線的景象略顯蕭條，目光所及皆是未露雛形的在建寫字樓，以及在街邊擺放的圍欄和堆積在地面的工業廢品。而這里正孕育著深圳的“未來”——前海。
桂灣站附近視野較空曠，在建大廈甚多卓越前海壹號的“包租公”梁先生告訴本報記者，很多想從福田搬到南山的企業，都選擇落腳前海，“一方面是科技園那邊的二房東數量太多，使用率只有三四成，而這邊一手業主多，價格還低；另一方面前海正在發展，兩三年后的光景肯定和現在不同，畢竟規劃的是深圳未來的城市雙中心之一。”他說。
但就目前而言，前海桂灣商務中心區的商業建設還沒有完善，除卓越前海壹號以外，區內其他寫字樓都還沒有招商，只有卓越前海壹號A座、B座有人辦公，現在入駐率是50%。
“之前都租光了，直到2018年下半年互聯網金融公司相繼暴雷，之后就空了好多。租金方面，疫情之前是170元/平米，現在對外報價是150元/平米，可以談到130/平米，但樓層高的要180/平米。”梁先生介紹道。
雖然目前的租金較中心區還有差距，但梁先生對其未來的上漲走向預期良好：“如果這一片起來了，租金肯定在200到300之間，當初那些業主買時都承諾最少租個三五百的。今年京東已經在卓越T3租了6層，現在在裝修，T1的5-41樓也是準備給前海管理局總部使用的。”
透過“深港基金小鎮”看前海桂灣商務中心區，U字形大廈為卓越前海壹號A&B座，附近有華潤置地寫字樓、萬象城等
相比之下，前海的樓市價格早已聞風而起，甚至成為點燃2020深圳樓市的一把火。據此前媒體報道，今年3月至4月，招商蛇口太子灣云璽大廈累計開盤三次，共出售192套房源，均價11萬元/平米，每次開盤均實現當日售罄。
根據梁先生所述，目前，前海對企業的吸引力有很大一部分來自政府的補貼。“好多總部在福田的公司為了拿前海的補貼，會在這里的寫字樓租個100平米左右的小房間，然后派五六個人在這辦公。”
對于梁先生提到的租金補貼，記者從深圳市政府官網了解到，深圳市前海管理局在2019年6月1日印發《深圳前海深港現代服務業合作區促進企業回歸辦公用房租金補貼辦法》，越優秀的企業，補貼力度越大。
該辦法提到，凡注冊地、經營地與稅收繳納地在前海合作區，且辦公租賃用房面積不少于150平米、期限在3年以上、不在企業經營異常名錄內的企業或社會組織，若在2020年租用辦公，均有可能享受到不同程度的租金補貼。
“一般補貼對象在2020年1月1日至12月31日期間起租的，每年按照實際租金的20%予以補貼，可連續補貼3年，每年補貼金額最高不超過200萬元。”而重點與特殊補貼對象（上市公司或世界500強等）在2019年12月31日起租的，將每年按照實際租金的50%予以補貼，可連續補貼3年，每年最高補貼金額最高不超過500萬元。
責任編輯：覃肄靈
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