視頻加載中，請稍候...

自動播放

play

向前 向后

　　深圳100萬喝茶費震驚地產(chǎn)圈！局部地區(qū)被“熱炒”！樓市終于復工了：工地日夜趕工

　　導讀：到今年3月，百強房企的銷售已恢復至去年同期的八成。其中，龍頭房企率先復蘇，十強房企的銷售額已恢復至去年同期的九成左右。房企人士普遍認為，到今年第二季度，市場有望恢復到正常水平。

　　記   者丨張敏、唐韶葵、張曉玲、申楚源、謝麗婷

　　4月9日，購房者王偉（化名）在經(jīng)過測量體溫、出示“綠碼”、填寫個人資料、病毒消殺等四道程序后，才終于進入北京市石景山區(qū)某房地產(chǎn)項目的現(xiàn)場。

　　自獲準開放以來，該項目每天接待的客戶十分有限：

　　一方面，根據(jù)防疫工作要求，項目實施限流，購房者需要提前預約才能到現(xiàn)場看房；

　　另一方面，作為除湖北省外防控最嚴格的區(qū)域，北京購房者的熱情尚未完全恢復。

　　南方樓市的復蘇進度，要普遍快于北方。早在今年3月中旬，蘇州市場就出現(xiàn)“搶房”現(xiàn)象。當?shù)胤科笕耸肯?1世紀經(jīng)濟報道表示，在做好防疫工作的基礎上，蘇州樓市成交量也基本恢復到往常的水平。

　　歲末年初，一場突發(fā)的新冠肺炎疫情使房地產(chǎn)市場陷入停滯，對于嚴重依賴現(xiàn)金流、又身處市場下行期的房地產(chǎn)企業(yè)來說，這是不可承受之重。隨著疫情逐漸得到控制，從3月中旬開始，全國樓市復工大幕陸續(xù)開啟。除售樓處外，一些項目工地日夜趕工，甚至出現(xiàn)擾民現(xiàn)象。

　　開發(fā)商的急迫心態(tài)可以想象，但他們無法單方面把控復工節(jié)奏。一方面，工人尚未完全到崗，使得很多工地的施工進程受到影響；另一方面，市場需求的釋放程度如何，還需進一步觀察。

　　因此，這些復工的努力，能在多大程度上彌補疫情帶來的缺口？目前看來仍存疑問。

　　從復工到“擾民”

　　隨著疫情逐漸得到控制，到3月末，全國各城市的售樓處已大部分開放。4月8日，隨著武漢解封，武漢市的首批售樓處也已開放。

　　從全國范圍來看，南方城市售樓處的熱度普遍高于北方。柳州市某房企相關(guān)負責人向21世紀經(jīng)濟報道表示，柳州的各大售樓處已于3月份全部開放。截至4月初，該公司旗下項目的客流量已“十分接近”正常水平。

　　在北京等一些北方城市，因疫情防控工作的要求較為嚴格，售樓處普遍未能恢復到平日的水平。市場人士表示，目前北京新房項目較多，但看房情況和交易量并未恢復。

　　為彌補疫情的影響，很多房企繼續(xù)實施網(wǎng)上賣房，同時借助線上直播、VR看房等手段，強化宣傳推廣，從而實現(xiàn)蓄客。

　　曾是疫情中心的武漢，在重新按下“啟動鍵”后，售樓處也在緩慢回溫。21世紀經(jīng)濟報道了解到，要到售樓處現(xiàn)場看房，均需要提前預約。購房者要進入售樓處還需進行嚴格的消殺。部分項目還要求，同一時間段售樓部最多保持兩組客戶。

　　同樣從3月下旬開始，隨著農(nóng)民工陸續(xù)返崗，房地產(chǎn)項目工地也逐漸實現(xiàn)復工。其中，為追趕工期，部分工地“日夜兼程”，甚至發(fā)展到“擾民”的程度。

　　4月初，家住湖北省襄陽市航空路的翟女士開始受到工地噪音的侵擾。自獲準復工以來，翟女士家附近的一處房地產(chǎn)工地日夜施工，嚴重影響到她的作息。為此，她不得不向執(zhí)法部門進行投訴。

　　翟女士所在的湖北襄陽，曾是新冠肺炎疫情的“重災區(qū)”。在長達兩個月的時間里，這里的商業(yè)和生產(chǎn)活動幾乎停滯，直到3月末才逐漸恢復。翟女士家附近的“民發(fā)·星悅里”項目工地，開工后便不分晝夜，一度給周圍居民生活帶來了較大困擾。

　　廣東省湛江市徐聞縣的劉先生，也面臨同樣的困擾。徐先生家附近的一處房地產(chǎn)工地，自復工以來便每天施工到深夜。直到向當?shù)刈〗ň滞对V后，情況才有所好轉(zhuǎn)。

　　供貨節(jié)奏可能受阻

　　工地趕工，反映出開發(fā)商普遍存在緊迫感。“如果施工期縮短兩個月的話，至少影響全年20%-30%的供貨。”前述北京房企人士表示。

　　據(jù)介紹，由于氣候條件、環(huán)保要求、重大節(jié)慶事件等的影響，北方城市每年的建筑工程施工期，通常在6個月到8個月之間。南方城市因氣候溫暖，施工期會延長1-2個月。

　　該人士表示，此次疫情發(fā)生在歲末年初，雖然與冬季建筑活動的季節(jié)性減緩周期有一定重合，但實際影響仍然持續(xù)了兩個月左右。在疫情較為嚴重、防控要求較高的地區(qū)，影響的時間更長。

　　該人士稱，一些城市鼓勵房地產(chǎn)建筑工地復工，同時降低了預售條件，這有助于加快供貨節(jié)奏。但短期來看，工地還未達到日常的施工節(jié)奏。因為一個現(xiàn)實情況是，由于工人尚未完全到崗，當前還有很多工地并未處于完全復工的狀態(tài)。

　　他表示，日夜開工并導致擾民的現(xiàn)象，目前仍屬個案。因此，今年的市場供應仍會大概率出現(xiàn)缺口。

　　21世紀經(jīng)濟報道了解到，為彌補供應缺口，很多房企在內(nèi)部強調(diào)加快開工節(jié)奏，同時采取降價等措施，從而快速回籠資金。

　　此前，因銷售大幅縮減，加之融資環(huán)境仍然緊張，房企的現(xiàn)金流普遍出現(xiàn)緊縮局面。今年一季度，部分房企出現(xiàn)債務預期。

　　除了銷售和現(xiàn)金流外，因施工期縮短導致項目交付延后，還會直接影響營收。標普近期發(fā)布的一份報告指出，新冠疫情使得開發(fā)商2020年的施工建設暫停約兩個月，這可能導致部分原本計劃今年交付的項目延后至2021年，使得2020年營收確認可能面臨更大降幅。同時，今年的施工暫停可能引發(fā)房企杠桿率上升。

　　反彈動力幾何？

　　在銷售端，經(jīng)過2月份的停滯后，市場正從“V”型的底部走出，呈現(xiàn)快速復蘇的態(tài)勢。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院指出，到今年3月，百強房企的銷售已恢復至去年同期的八成。其中，龍頭房企率先復蘇，十強房企的銷售額已恢復至去年同期的九成左右。房企人士普遍認為，到今年第二季度，市場有望恢復到正常水平。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進向21世紀經(jīng)濟報道表示，售樓處的開放，意味著疫情緩解，看房和購房的障礙逐漸被破除。至于市場恢復的根本原因，則包括前期積壓的需求逐漸釋放，以及開發(fā)商的降價促銷。

　　根據(jù)近期房企發(fā)布的一季度銷售數(shù)據(jù)，銷售額下降成為主流，且“以價換量”的現(xiàn)象十分普遍。以兩家龍頭房企為例，一季度融創(chuàng)的銷售均價為13620元/平方米，同比下降7.4%；恒大的均價為8887元/平方米，降幅達18%。

　　嚴躍進認為，從去年下半年開始，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入下行通道。在樓市調(diào)控政策沒有根本松動的情況下，市場更有可能出現(xiàn)溫和復蘇，而不是報復性反彈。在此過程中，由于資金鏈緊張的影響，降價促銷的行為會繼續(xù)出現(xiàn)。

　　標普也認為，銷售反彈可能是脆弱的。“需求仍高度依賴消費者（和投資型購房者）的信心，而考慮到全球經(jīng)濟下行前景，消費者信心并不確定。”該機構(gòu)預計，2020年全國房地產(chǎn)銷售金額將下降5%-10%。

　　開發(fā)商的銷售情況可能會受到影響。3月10日，寶龍地產(chǎn)總裁許華芳在業(yè)績會上坦言，“受到疫情影響，我們的銷售目標會有一點‘打折’。”另有分析人士認為，今年房企完成銷售目標的難度肯定會很大。

　　此前，很多企業(yè)已經(jīng)調(diào)低了今年的業(yè)績預期。按照平安證券的統(tǒng)計，30家房企2020年銷售目標平均增速為14%。與2019年30%的增幅相比，下降了16個百分點。

　　標普還指出，由于土地成本上升、限價政策、大幅降價舉措的出現(xiàn)，在疫情之前，行業(yè)的毛利潤率已經(jīng)出現(xiàn)下降。綜合各種條件來看，預計今年這一趨勢仍會持續(xù)。

　　房企復工樣本：倒排節(jié)點搶工期

圖片來源 / 圖蟲創(chuàng)意

　　作為頭部房企，融創(chuàng)對工程進度的要求比較高，竣工備案、預售備案也給全面復工帶來了一些困難和挑戰(zhàn)。

　　上市房企項目竣工與交付的時間節(jié)點，對財報的影響不言而喻。比如原材料的采購、運輸，工程進度加快所面臨的問題與風險，都是此前從未經(jīng)歷過的。正如融創(chuàng)相關(guān)項目負責人所言，企業(yè)對疫情發(fā)生之后的走向，一開始是迷茫而焦慮的。

　　隨著各地政府對房地產(chǎn)復工復產(chǎn)的扶持，除了武漢以外，融創(chuàng)其他城市的項目已全面進入復工復產(chǎn)階段。日前，21世紀經(jīng)濟報道記者走訪了融創(chuàng)上海、鎮(zhèn)江多個項目施工現(xiàn)場，通過對這家高周轉(zhuǎn)房企在疫情面前的應對與戰(zhàn)略調(diào)整，或可對房地產(chǎn)行業(yè)在大時代背景下的生存與發(fā)展縮影窺見一二。

　　大運營節(jié)點提前

　　4月8日，融創(chuàng)上海某項目施工現(xiàn)場，施工場面熱鬧。據(jù)相關(guān)負責人介紹，今年該項目有兩個交付節(jié)點：一是8月30日，交付首批房源；二是12月30日，交付項目余下房源。

　　基于國內(nèi)疫情得到全面控制，3月行業(yè)銷售有所回暖，房企加速復工以及多地售樓處開放，居民購房需求開始逐漸釋放。

　　從銷售規(guī)模來看，3月單月銷售超百億的房企數(shù)量為19家，同比減少8家，環(huán)比增加12家。其中，碧桂園、恒大、萬科單月分別實現(xiàn)全口徑銷售金額660億、579.3億和535.1億元；融創(chuàng)中國、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、綠地控股、華潤置地、招商 蛇口、龍湖集團、世茂房地產(chǎn)的單月銷售金額均超200億元。一季度，融創(chuàng)銷售排名第四。結(jié)合融創(chuàng)提出今年6000億銷售目標來看，融創(chuàng)在全面復工之后或?qū)⒋筮\營節(jié)點提前。

　　綜合來看，房企復工面臨人員與原材料的問題，三四線城市的情況與一二線城市相比，原材料供應上面臨更大壓力。融創(chuàng)相關(guān)項目為此采取了一系列措施，抓緊與各個合作方溝通成本等問題。

　　據(jù)上述相關(guān)負責人介紹，項目工期延遲了45天左右，直至目前還沒有完全消除影響。但項目保證了人員、材料的到位。對于復工的人員，團隊采取措施，第一時間提供證明材料，采取包車或者小車拼接點對點的方式讓工人分批到上海。目前項目有1100名工人，比平常增加20%左右；復工之后的原材料，特別是海外加工的原材料，為了不影響工序，海運改空運等方式保證運輸順暢。

　　搶收兩個關(guān)鍵節(jié)點

　　疫情導致項目不可控風險加大，比如竣備階段，房子外立面、保溫、涂料、石材等工序工期保證的風險猶存。項目首次預售備案與竣工備案這兩個時間節(jié)點，關(guān)系到上市公司報表和結(jié)轉(zhuǎn)。

　　另一方面，融創(chuàng)土儲超過82%位于一二線城市，三四線城市項目受疫情影響壓力也在逐漸緩解。根據(jù)項目實際情況，目前項目節(jié)點壓力也正在減少，部分項目通過一些措施增加費用去解決進度，風險也在可控范圍內(nèi)。據(jù)了解，融創(chuàng)內(nèi)部有一套質(zhì)量品控體系，不管工程進度如何，均嚴格按照品控體系進行。大房企的抗風險性在疫情面前將有所體現(xiàn)。

　　在鎮(zhèn)江區(qū)域，融創(chuàng)有四個項目在建在售，其中兩個處于收尾階段。2019年，融創(chuàng)單個項目銷售在鎮(zhèn)江排名第二。

　　如在丹陽某項目今年計劃在12月底之前拿到全部預售證。這是一個合作項目，2019年12月拿地，原計劃年后開工。為加快工期，項目負責人早在2月初就帶領團隊一邊與政府部門溝通，一邊協(xié)調(diào)資源。項目最早計劃7月底舉辦啟動會，現(xiàn)在提到6月下旬；鎮(zhèn)江項目相比去年年底沒有發(fā)生疫情之前，工地上新增500名工人，達到1300多人。

　　房地產(chǎn)項目涉及領域眾多。光是項目復工前的原材料等生產(chǎn)資料的準備，就比往年復雜與困難得多。

　　“兵馬未動，糧草先行”

　　由于疫情的不可抗力，房地產(chǎn)原材料出現(xiàn)了供應不到位的情況。如某些高端項目內(nèi)裝修主要用的是海外加工材料。目前絕大部分已經(jīng)運到上海關(guān)內(nèi)，但到達工地現(xiàn)場還需時間。

　　上海原材料供應基本正常，而三四線城市又是另一番情形。據(jù)上述項目負責人反映，項目上很多礦石、瓷磚從海運過來。工程部門在復工之前就對原材料的供應商、下游的供應商，比如石材，會提前派員工到礦山去看復工復產(chǎn)情況，與工作人員對接。

　　“項目復工先要辦理一系列手續(xù)，原材料供應商也一樣，比如礦山也要通過環(huán)保檢測，機器揚塵、疫情管控等，尤其是湖北的原材料前段時間直接就停掉了。”上述負責人說。

　　一個需要投資數(shù)十億元的房地產(chǎn)項目，所需材料數(shù)量之多、品種之復雜是顯而易見的。出于考慮整個項目公司的運轉(zhuǎn)，融創(chuàng)目前應對辦法之一就是換同等品牌，或者尋找存有原材料的供應商。

　　除石材以外，混凝土也是緊缺的原材料之一，項目負責人與混凝土公司談判的時候，只能從付款條件，長期戰(zhàn)略等方面入手。

　　工人是最緊俏的資源。融創(chuàng)的做法是盡量把去年在工地上的工人鎖定。每天與工人保持密切聯(lián)系，提前錄入工人資料。對于工人來上海之后的隔離、住宿等后顧之憂也及時給出解決方案：提前定好賓館，首批30名左右工人一到達上海便住進賓館，隔離14天。

　　上海相關(guān)部門對工地開復工的政策支持和導向很明確，目前復工審批制也改成了復工備案制；但防疫管控也很嚴格，住建委巡視工作人員每天都到各個工地暗訪，一旦發(fā)現(xiàn)問題，就會喊停項目施工。

　　談及疫情對行業(yè)的影響，房企相關(guān)人士認為：

　　首先，整個房地產(chǎn)行業(yè)今年將進入危機并存的行業(yè)，是一個洗牌并購的大年；

　　其次，下沉到公司或者項目，拿地將更加慎重；

　　最后，體現(xiàn)在銷售端上，疫情會直接導致開盤推遲，企業(yè)現(xiàn)金流回流更慢。交付端今年會有一定量的延期交付案例發(fā)生，處理不好會導致群訴等事件的發(fā)生。

　　深圳樓市復工率近100% 

　　局部已出現(xiàn)“過熱”

　　3月份以來，國內(nèi)疫情緩解，各大城市均有條不紊推進復工復產(chǎn)，冰凍了兩個月的地產(chǎn)行業(yè)也開始活躍起來。

　　在許多城市還在紛紛出臺新政“救市”之時，深圳樓市卻已熱度飆升，不僅復工逼近100%，購房者也開始大舉入市，甚至已連續(xù)出現(xiàn)“日光盤”，引得政府部門出手打擊“炒房”。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，3月深圳新建商品住宅以均價63502元/平方米躍居一線城市之首，同比上升7%。

　　業(yè)內(nèi)人士提醒，深圳樓市的局部過熱，根源在于供需不平衡，房產(chǎn)已成投資品，剛需人群還是要慎重。長遠來看，深圳的居民收入水平，杠桿力度都不足以支撐房價繼續(xù)大幅上漲。

　　房企復工復產(chǎn)積極

　　2月10日是深圳正式復工的日子。當天，深圳市各區(qū)就有約36個樓盤復工，包括營銷中心在內(nèi)。

　　憋了近兩個月的房企工地、售樓處紛紛開放。以萬科為例，在3月17日的業(yè)績會上，萬科總裁祝九勝表示，公司線下售樓處逐步開放，來訪量增加，平均恢復到了1月份來訪量的五成左右；復工率也開始好轉(zhuǎn)恢復到約80%，工地工人返崗人數(shù)達72%。

　　祝九勝說，萬科的總包比重較大，但選擇的都是很知名的建筑施工企業(yè)，在組織工人返崗方面有非常強的能力，預計4月復工將超過90%。

　　3月底，佳兆業(yè)管理層于業(yè)績會透露，目前在建項目中，165個分期標段中已復工155個，復工率93.9%；24家公司63個案場也重新開放，營業(yè)比例超過92%。而深圳市場的復工率已達到100%。

　　深圳本地房企星河控股提供的資料顯示，集團總計39個項目、69個標段在建，都已經(jīng)全面復工；截至3月20日，項目復工率已達100%，工人到崗人數(shù)14632人，總體到崗率達96%，相較于3月初提高了30%。

　　星河有關(guān)人士表示，復工進程中，會進行電費減免、稅費減免等補助，公司會安排員工分期分批錯峰返程，同時彈性打卡、安全就餐。

　　政府的有關(guān)政策為房地產(chǎn)復工復產(chǎn)提供了有力支持。3月11日，深圳推出9條措施支持房地產(chǎn)復工。涉及現(xiàn)場開盤、開放線下售樓處，推進線上交易系統(tǒng)，加快商品房網(wǎng)簽進度，有條件解凍20%預售資金，順延項目交付時間等。

　　“深圳房地產(chǎn)目前基本上是全面進入生產(chǎn)階段。”一位深圳本地開發(fā)商說，路上的標語也寫著，防疫與生產(chǎn)并舉。

　　“熱炒”的深圳樓市

　　在開發(fā)商全面復工的同時，深圳的購房者也迫不及待地出動了。3月以來，蛇口、光明、龍華等區(qū)域一些新盤售樓處，都可以見到一群群戴著口罩的買房人。

　　在3月7日開盤的招商太子灣·灣璽豪宅項目，是疫情后第一個線下推出的新盤。

　　當晚70套精裝商務公寓房源就銷售一空，收金超過42億元，隨后，招商蛇口又加推兩次共68套房源，均不到半天便全部售罄。

　　3月16日晚間，深圳萬科星城開盤，推出288套商務公寓新房源，僅僅七分半鐘就全部售罄，當晚的銷售金額達2.99億元。

　　接下來，在光明、沙井等區(qū)域，也出現(xiàn)了熱銷的樓盤。

　　深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，3月深圳新房住宅成交3152套，環(huán)比上升279.8%。成交面積為32.4萬平方米，環(huán)比上升279.9%，成交套數(shù)和面積皆是今年以來新高。

　　對此，深圳房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉認為，灣璽區(qū)區(qū)138套公寓分三次推盤，每次都把中介渠道用全，渠道費3個點，而且從2019年底就開始蓄客，如此用力，把深圳樓市投資炒作的熱情，再一次激活了。

　　銷售市場的升溫，天價“喝茶費”又重出江湖。3月份，深圳寶安區(qū)的三個樓盤被曝天價“喝茶費”，引發(fā)關(guān)注。

　　爆料者稱，看房者根據(jù)戶型大小不同，需要繳納70萬元-100萬元不等的“喝茶費”，甚至交了錢也不給看房，購房者只能通過戶型圖來選擇。

　　對此，寶安區(qū)住建局于4月3日發(fā)布通知，表示將嚴厲打擊收取“喝茶費”“更名費”等違法行為，一旦發(fā)現(xiàn)將依法查處，并暫停涉案樓盤全部房源網(wǎng)簽權(quán)限。

　　4月9日晚，深圳南山住建局也發(fā)文表示，嚴禁惡意炒作哄抬房價，將維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)。

　　通知稱，近日南山住建局收到相關(guān)投訴，個別中介人員涉嫌惡意炒作、哄抬房價，主管部門將聯(lián)合執(zhí)法部門嚴格查處。

　　公告顯示，事發(fā)涉及新錦安海納公館、云璽錦庭、潤恒都市名薈等多個樓盤。

　　短短幾天內(nèi)，深圳官方連發(fā)兩次通知，嚴禁房地產(chǎn)市場的不規(guī)范行為，意味著“房住不炒”的原則不能改變，銷售市場難以再打法律“擦邊球”。

　　事實上，深圳樓市并非全都火爆。21世紀經(jīng)濟報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，深圳樓市“冰火兩重天”的現(xiàn)象明顯，優(yōu)質(zhì)樓盤受到萬人追捧，但更多的普通樓盤賣得并不理想，而疫情下深圳樓市這種內(nèi)部分化的現(xiàn)象也在加劇。

　　深圳市內(nèi)恒大、碧桂園即將開售的多個樓盤，都有做一些大型的優(yōu)惠活動，吸引了不少預約購房者。

　　李宇嘉指出，深圳二手房均價已去到“7萬+”，比2015年翻了一倍多。但現(xiàn)在處于經(jīng)濟下行期，不管是高收入人群，還是普通民眾，支付能力都不像前幾年那么強了，收入能力很難支撐房價再往上走，房價上漲不可持續(xù)。

責任編輯：鮑一凡