來(lái)源：智通財(cái)經(jīng)

　　實(shí)控人為雅居樂(lè)（03383）陳卓賢長(zhǎng)子的房二代景業(yè)名邦，帶著十幾億營(yíng)收模就開始沖擊港股資本市場(chǎng)了。

　　智通財(cái)經(jīng)APP了解到，景業(yè)名邦2013年注冊(cè)成立至今僅7年，總部位于香港CBD銅鑼灣時(shí)代廣場(chǎng)，業(yè)務(wù)主要分布在廣州、海南、香港等城市，未來(lái)開發(fā)的土地資源集中在廣東、海南、云南及湖南等四省，公司將自身定位為“生態(tài)人文地產(chǎn)發(fā)展商”，即利用項(xiàng)目用地的自然資源、景觀風(fēng)貌特色及文化建造房屋及社區(qū)。由于控股股東陳思銘正是雅居樂(lè)公司（03383）副主席陳卓賢長(zhǎng)子，因此公司被市場(chǎng)冠以“房二代”之名。根據(jù)港交所11月15日披露，景業(yè)名邦已通過(guò)上市聆訊，距離公開資本市場(chǎng)僅剩一步之遙，星展銀行擔(dān)任其獨(dú)家保薦人。

　　然而這家號(hào)稱“最年輕上市房企”的景業(yè)名邦，不僅公司經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、規(guī)模都尚屬年輕，資金方面更還是處于未“斷奶”的狀況。

　　規(guī)模效應(yīng)未成，經(jīng)營(yíng)欠缺穩(wěn)定性

　　業(yè)績(jī)雖然有一定的增長(zhǎng)趨勢(shì)，但受制項(xiàng)目規(guī)模也產(chǎn)生了較大的波動(dòng)性。智通財(cái)經(jīng)APP了解到，景業(yè)名邦雖然有物業(yè)開發(fā)、酒店運(yùn)營(yíng)、商業(yè)物業(yè)投資、物業(yè)管理四大業(yè)務(wù)，但其中無(wú)論是營(yíng)收占比還是毛利貢獻(xiàn)方面，物業(yè)開發(fā)均占到90%以上，因此下文主要討論公司物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)。

　　公司于2016-2018全年及2018、2019上半年分別錄得營(yíng)收為6.41億元人民幣（單位下同）、8.38億元、13.29億元、1.25億元、7.62億元。公司2016-2018年保持著穩(wěn)定增長(zhǎng)，但2018上半年由于開發(fā)項(xiàng)目周期原因僅錄得1.25億元，占2018全年?duì)I收不到10%，以致于2018年上半年錄得1174.6萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)虧損。而且公司招股說(shuō)明書中表示，在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)記錄之初的2016年1月1日，公司景業(yè)荔都第一期及景業(yè)清水灣3號(hào)第一期等早期項(xiàng)目，于2014、2015年度獲收購(gòu)在建，但2015年末僅有少數(shù)物業(yè)和溢利交付、確認(rèn)，期間毛利不足以支付開支，因此公司2016年1月1日錄得累計(jì)3160萬(wàn)元的虧損。目前公司項(xiàng)目規(guī)模并不大，因此經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)自虧損轉(zhuǎn)盈利，并于期間又出現(xiàn)虧損狀況，一定程度體現(xiàn)了房企規(guī)模還未成型的弊端。

　　而且公司利潤(rùn)增幅最大的2018年，出售附屬公司收益貢獻(xiàn)了不少。智通財(cái)經(jīng)APP了解到，2016-2018全年及2018、2019上半年，公司毛利分別為1.64億元、2.7億元、5.13億元、4044萬(wàn)元、3.96億元，對(duì)應(yīng)毛利率25.7%、32.2%、38.6%、32.4%、52%；最終凈利潤(rùn)分別錄得8450.7萬(wàn)元、8607.8萬(wàn)元、3.82億元、-1912.8萬(wàn)元、1.81億元，對(duì)應(yīng)凈利潤(rùn)率分別為13.2%、10.3%、28.7%、-15.3%、23.8%。

　　公司目前毛利率雖然保持較為穩(wěn)定的增長(zhǎng)，但凈利潤(rùn)率數(shù)據(jù)卻出現(xiàn)大幅波動(dòng)，其原因在于公司其它凈收益于報(bào)告期出現(xiàn)較大波動(dòng)。數(shù)據(jù)顯示2016-2018全年及2018、2019上半年，該科目分別貢獻(xiàn)6037.9萬(wàn)元、3661.8萬(wàn)元、2.31億元、2292.6萬(wàn)元、6186.5萬(wàn)元，主要由按公允價(jià)值列入損益的金融資產(chǎn)利息、投資物業(yè)公允價(jià)值及出售附屬公司收益等非經(jīng)營(yíng)性因素，尤其2018年之后該部分出售附屬公司收益比例大幅提升。

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　　目前公司儲(chǔ)備項(xiàng)目資源有限，后續(xù)發(fā)展同樣具備不確定性。智通財(cái)經(jīng)APP了解到，景業(yè)名邦目前擁有30個(gè)物業(yè)項(xiàng)目分期，應(yīng)占建筑面積共計(jì)約為300萬(wàn)平方米，其中20萬(wàn)平米的可供出售或出租的已竣工物業(yè)、90萬(wàn)平米的在建物業(yè)及190萬(wàn)平米的持作未來(lái)開發(fā)物業(yè)。目前的儲(chǔ)備項(xiàng)目資源很難支撐起穩(wěn)定性增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)，公司也在招股書中直言表示，近年來(lái)正在急速發(fā)展，所處位置優(yōu)越且成本在商業(yè)上可接受的待開發(fā)土地供應(yīng)非常有限。

　　而且公司明確表示因資金有限，如出現(xiàn)土地成本大幅上漲，將無(wú)法與財(cái)務(wù)資源更豐厚的其他物業(yè)開發(fā)商展開競(jìng)爭(zhēng)。

　　大量無(wú)息借款難阻資金壓力增長(zhǎng)

　　負(fù)債高企的景業(yè)名邦，短期償債壓力很大。智通財(cái)經(jīng)APP了解到，景業(yè)名邦目前正維持相當(dāng)高的借款水平為公司營(yíng)運(yùn)提供資金，于2016-2018年末以及2019年上半年，公司總借款分別為7.33億元、11.22億元、7.58億元及16.68億元，對(duì)應(yīng)資產(chǎn)負(fù)債比率分別為1066.4%、306.2%、116%、200.7%，總借款的加權(quán)平均實(shí)際利率也由2018年的5.74%上升至2019上半年的7.45%，2019年上半年的年內(nèi)即期還款部分已經(jīng)高達(dá)7.77億元，同比大幅增長(zhǎng)76.73%。

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　　同時(shí)公司目前經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流正維持凈流出，僅2016年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)出現(xiàn)2.33億元的凈流入，2017年、2018年及2019上半年，公司連續(xù)錄得2.71億元、2.1億元及3.63億元的凈流出，目前維持現(xiàn)金流的主要是投資、融資項(xiàng)。

　　而且要知道是，資金壓力越來(lái)越大的景業(yè)名邦，其實(shí)已經(jīng)在享受著大量的無(wú)息借款。智通財(cái)經(jīng)APP了解到，2016-2018年末以及2019年6月30日，公司應(yīng)付最終控制股東及其私人公司的非貿(mào)易結(jié)余分別約為5.38億元、6.29億元、11.15億元及13.63億元，這部分是由公司陳思銘提供的無(wú)息借款。

　　截止2019年9月30日，公司銀行借款進(jìn)一步提升至20.55億元，應(yīng)付控股股東款項(xiàng)13.98億元，租賃負(fù)債5880萬(wàn)元，債務(wù)壓力進(jìn)一步提升。

　　然而這并不是景業(yè)名邦全部的問(wèn)題。

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　　緊缺的土儲(chǔ)資源還有質(zhì)量問(wèn)題

　　部分土地被認(rèn)定為閑置土地，給公司后續(xù)發(fā)展埋下隱患。智通財(cái)經(jīng)APP了解到，如果未能在土地使用權(quán)出讓合約的訂明期限內(nèi)開始土地開發(fā)、開發(fā)面積少于總土地面積的訂明部分，或者有關(guān)土地開發(fā)的總資金支出少于已遞交政府的項(xiàng)目提案內(nèi)所述的預(yù)期總投資金額的訂明部分，開發(fā)在未獲政府批準(zhǔn)的情況下中止超一年的情況下，土地可能會(huì)被定為閑置土地，如出現(xiàn)上述情況，開發(fā)商則須繳付土地閑置費(fèi)或者放棄土地。

　　截至目前，景業(yè)名邦有總地盤面積為26.3萬(wàn)平米的四個(gè)項(xiàng)目地盤，被有關(guān)政府機(jī)關(guān)認(rèn)定為閑置土地，后續(xù)可能會(huì)出現(xiàn)罰款或者收回土地的情況，對(duì)儲(chǔ)備資源本就緊缺的景業(yè)名邦來(lái)說(shuō)，影響并不小。

　　綜上來(lái)看，規(guī)模效應(yīng)尚未能支撐業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，景業(yè)名邦還得面對(duì)有著控股股東持續(xù)輸血卻仍在日益高筑的債務(wù)壓力，再加上閑置土地隱患，公司未來(lái)發(fā)展之路很難順利。

責(zé)任編輯：馬婕