文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 陳功

　　泡沫是一種中間現象，這是資本過剩必然會產生的一種中間現象。根源在于城市化推動了資本過剩，資本過剩導致了大量的資本活動，這些資本活動在某一市場集中爆發，就產生了泡沫現象。

把房地產當支柱有什么可怕后果

　　如果穿越到奧古斯都的古羅馬時期回望今天，你一定會吃驚的，因為世界的輪回是如此相像，人類對于“造城”的熱情，始終不渝。

　　20世紀90年代末，西班牙政府為了使本國經濟迅速地向歐洲平均水平靠攏，制定了加快本國經濟發展的戰略。然而，政府并沒有將發展高科技和制造業當作經濟增長的動力，而是把房地產業視作經濟發展的新興“支柱”產業。政府認為房地產業“賺錢”效應大，財富來得快，能夠盡快地把西班牙經濟帶上去。

　　為此，政府于1998年通過了國家土地法律，讓全國幾乎所有土地都可用于開發，于是房地產開發的“熱潮”蓬勃興起，大量信貸資金流入房地產業，地方政府也靠賣地生財。建筑工地在全國隨處可見。工地上塔吊林立，機器聲轟鳴；各地的售樓廣告讓人目不暇接。房地產業從此成為西班牙經濟發展的一大“引擎”。據統計，在1999—2008年期間，歐洲新屋建設的三分之二都發生在這個國家。

　　與世界上的大多數國家一樣，西班牙房地產業的繁榮，高度依賴于銀行寬松的信貸政策。房地產商搞開發的錢都是銀行貸款，這些貸款現在則大都成了不良債務。1999年西班牙加入歐元區后，貸款利率曾經明顯下降，銀行競相提供貸款和按揭產品，越來越多的西班牙開發商和居民能夠得到貸款，進一步刺激了房地產業的發展，但同時也給房地產泡沫的形成和破滅埋下了隱患。

　　有關的新聞報道稱，西班牙央行承認，目前國內銀行投入房地產的5800億美元資金中，有2400億美元存在問題，約占41%。西班牙最大的銀行之一Ibercaja的貸款中，有53%是房屋抵押貸款；另一家大銀行，馬德里Bankinter SA銀行的房屋抵押貸款比例為46%。而目前有超過13%的西班牙房產價值已經縮水，并且價格將會繼續下跌，預計未來幾年會有超過25%的房產總價值跌至貸款總額以下。這樣一來，出現后來的結果就不令人奇怪了。西班牙銀行壞賬比例升至15年以來的最高水平，其不良貸款開始以前所未有的速度瘋狂增長。

　　人類在消費主義本能的支持下，對壯美城市的追求從未改變過，沒有錢的時候會這樣追求；有錢的時候，這種追求就會變得更為狂熱與失控。1999年后的世界，伴隨著歐元的誕生，投資人口的自由流動，歐洲資本從原本集聚的盎格魯—撒克遜高地向相對廉價的拉丁低地和邊緣的高緯度地區傾瀉，從而推動歐洲經歷了一波歐洲現代史上的再城市化狂潮，掀起了一場資本狂歡。這一輪資本狂潮的基本特征都是，低利率、量化寬松、房價高企，城市化興風作浪。

　　即便經過了數年消化，到了2013年，房地產咨詢公司公布的數據依然令人瞠目結舌，西班牙的房地產供應量已經超過了200萬套。如果對這些西班牙的數據沒有概念的話，我們可以參考一下正常年份的西班牙房地產市場：西班牙總共約有4800萬人口，通常每年平均消化的住房只有20萬套。這也就是說，西班牙的銀行家和開發商合作，為西班牙和來到西班牙的歐洲投資者，準備了10倍于正常需求的房子。

　　長期以來，人們試圖用資本泡沫理論來解釋價格與價值的偏離現象，來解釋資本的過剩。至于泡沫產生的原因，則被忽略、淡忘和一筆帶過。如果認真查找和追究資本泡沫的根源，你會發現，通常的解釋無非是在實際經濟活動中，與預期相關聯的過度投機行為、幼稚投機者的交易行為、規范失靈、詐騙行為和道德風險等導致了泡沫現象的出現。這種猜測式的假設，曾經在很長的時間里作為經典的經濟學假設而存在，人們意識到了泡沫的存在，發現了資本泡沫的可怕影響和沖擊，但卻沒有進一步深究資本泡沫產生的根源和機理。

　　實際上，泡沫是一種中間現象，這是資本過剩必然會產生的一種中間現象。根源在于城市化推動了資本過剩，資本過剩導致了大量的資本活動，這些資本活動在某一市場集中爆發，就產生了泡沫現象。而資本過剩也不是平白無故產生的，城市化是真正的發動機，資本是城市化這部發動機的潤滑劑。歸根結底，是人類社會以謀求發展為借口，對城市化的刻意青睞和拼命追求，才導致了可怕的資本過剩。所以，城市化是根源，資本過剩是結果。

　　在今天的現實世界里，世界銀行、麥肯錫公司和發展經濟學大力鼓吹的“城市化推動經濟增長”的觀點，已經成為經典的謬論。它最大的荒謬之處在于其假設人是簡單的“經濟人”——現實中的人都是心理學家沙因所說的“復雜人”。

　　因而我們這個世界中根本沒人會自覺自愿地采取適度而理性的行為，社會和資本也不獎勵這樣做的人。相反的是，泛濫、畸形和夸張反倒是世界市場中最為常見的現象。可以想見，那些最愿傾聽世界權威聲音的“好學生”，無論是國家還是地區，他們所遭受的發展災難也必將會是最大的。毫不夸張地說，人們是自覺自愿地競相走向深淵。

　　(本文作者介紹：安邦咨詢創始合伙人、首席研究員、博士后導師、著名智庫學者、信息分析權威專家。他是“新絲綢之路”的最早研究者，中國版馬歇爾計劃提倡者，他同時也是中國陸權理論的最早研究者。研究方向主要是基于信息分析的地緣政治戰略和城市發展戰略。陳功先生長期擔任中國體制改革研究會理事，多所中國大學的教授及博士后導師。)