文/新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄（微信公眾號(hào)kopleader）專欄作家 楊紅旭

　　房?jī)r(jià)收入比是衡量房?jī)r(jià)合理與否的重要指標(biāo)。2015年，全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比均值為10.2，與2014年相比下降0.4，也就是說(shuō)居民房?jī)r(jià)支付能力有所提高。北京年為18.1，相比2014年，居然還下降了1個(gè)點(diǎn)，北京房?jī)r(jià)相對(duì)合理，不合理的是地價(jià)！

　　去年以來(lái)，深圳房?jī)r(jià)漲幅驚人。關(guān)于是否存在泡沫的爭(zhēng)論頗多。

　　不妨從兩個(gè)視角，來(lái)看待這一問(wèn)題：

　　其一，從資產(chǎn)價(jià)格泡沫的生成規(guī)律來(lái)看，短期內(nèi)價(jià)格過(guò)快上漲，是催生資產(chǎn)泡沫的重要條件。顯而易見，深圳符合此條件。

　　其二，從消費(fèi)品價(jià)格形成機(jī)制來(lái)看，價(jià)格不會(huì)長(zhǎng)久脫離居民可支付能力范疇。比如，某些時(shí)段豬肉價(jià)格很高，但過(guò)不了多久就會(huì)回落，因?yàn)楹芏嗳顺圆黄鹑饬恕Ｍ瑫r(shí)，養(yǎng)豬戶的生產(chǎn)熱情高漲六個(gè)月后，生豬出欄量會(huì)大增。

　　因此，從居民支付能力來(lái)看，房?jī)r(jià)收入比是衡量房?jī)r(jià)合理與否的重要指標(biāo)。易居房地產(chǎn)研究院長(zhǎng)期跟蹤研究全國(guó)、30省、35個(gè)大城市的房?jī)r(jià)收入比變化。從2015年數(shù)據(jù)來(lái)看，深圳數(shù)據(jù)再創(chuàng)歷史新高！

　　2015年，全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比均值為10.2，與2014年相比下降0.4，也就是說(shuō)居民房?jī)r(jià)支付能力有所提高。

　　但是，深圳、上海、北京、廈門、福州等5個(gè)城市遙遙領(lǐng)先。其中深圳高達(dá)27.7，相比2014年的21.7，大增6個(gè)點(diǎn)，再創(chuàng)歷史最高水平！

　　而第二名的上海為20.8，明顯低于深圳，而且相比2014年的19.7，僅略增了1.1個(gè)點(diǎn)。至于北京年為18.1，相比2014年，居然還下降了1個(gè)點(diǎn)，北京房?jī)r(jià)相對(duì)合理，不合理的是地價(jià)！

　　另外，福建和廈門，這兩個(gè)城市房?jī)r(jià)收入比也相對(duì)偏高，其中包含有當(dāng)?shù)貎S民在國(guó)外收入較多，其中部分人回國(guó)回家鄉(xiāng)買房的因素。

　　房?jī)r(jià)收入比排名靠后的城市，比如長(zhǎng)沙、呼和浩特、西安、銀川、濟(jì)南、長(zhǎng)春、昆明、沈陽(yáng)，房?jī)r(jià)鐵定沒泡沫，處于偏低位置。市場(chǎng)的關(guān)鍵問(wèn)題不是價(jià)格，而是庫(kù)存偏高。注意：庫(kù)存偏高不等于房?jī)r(jià)泡沫！

　　也許，有很多人不認(rèn)可房?jī)r(jià)收入比這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)橹袊?guó)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不透明，統(tǒng)計(jì)方式不夠精準(zhǔn)。房?jī)r(jià)收入比排名靠前的城市，并不一定房?jī)r(jià)泡沫就大。熱點(diǎn)城市的購(gòu)房需求中，包括較多的投資投機(jī)需求，而這些資金中的相當(dāng)部分來(lái)自于外地，這些資金并沒在當(dāng)?shù)鼐用袷杖霐?shù)據(jù)中被體現(xiàn)。

　　確實(shí)有此因素存在。但我們認(rèn)為，如果統(tǒng)計(jì)口徑統(tǒng)一，則從一個(gè)城市的歷年房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)變化中，可以判斷當(dāng)前水平，與歷史合理水平，或者稱之均衡水平相比，處于什么樣的位置，是偏高？還是偏低？還是合理？

　　為此，我們創(chuàng)造了另外一個(gè)指標(biāo)：房?jī)r(jià)收入比偏離度。

　　易居房地產(chǎn)研究院的最新報(bào)告數(shù)據(jù)顯示：2015年35城房?jī)r(jià)偏離度的中位數(shù)是12%，相比2014年的18%，下降了6個(gè)百分點(diǎn)，也即向歷史合理水平靠攏，當(dāng)前仍然略偏高。

　　從城市來(lái)看，2015年深圳房?jī)r(jià)收入比偏離度為111%，也即嚴(yán)重偏離歷史合理水平，同時(shí)相比2014年，偏離度大增27個(gè)百分點(diǎn)！不論是絕對(duì)值，還是比較值，深圳房?jī)r(jià)收入比的偏離度，都是全國(guó)最大的，房?jī)r(jià)泡沫相當(dāng)明顯！如果你不能認(rèn)清這一事實(shí)，也就無(wú)法理解未來(lái)一兩年深圳房?jī)r(jià)的下跌。

　　2015年房?jī)r(jià)收入比偏離度排名第二的廈門，高達(dá)70%，其實(shí)近幾年廈門的房?jī)r(jià)，有點(diǎn)“妖氣”，很難說(shuō)是個(gè)泡沫，但一定屬于“不正常”！好在，2015年偏離度比2014年緩和了2個(gè)百分點(diǎn)。

　　北京情況屬于中性。上海偏離度比北京小，但2015年大增了21個(gè)百分點(diǎn)。石家莊有些奇葩，作為二線省會(huì)城市，房?jī)r(jià)不算太強(qiáng)，但收入比偏離度居然與北京一樣高，且2015年增長(zhǎng)19個(gè)百分點(diǎn)。

　　至于沈陽(yáng)、銀川、長(zhǎng)沙等弱二線省會(huì)城市，房?jī)r(jià)不是偏高了，而是偏低了！等這些弱二線城市的庫(kù)存去化到合理水平，則房?jī)r(jià)必定有“補(bǔ)漲”需求。這其中包含了老楊近期所謂的“房地產(chǎn)板塊輪動(dòng)學(xué)說(shuō)”的因素。

　　(本文作者介紹：上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)、中央電臺(tái)財(cái)經(jīng)評(píng)論員)

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