文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 張宏偉

　　“史上最嚴”政策發布后，對于非上海市戶籍居民，繳納社保及稅務的要求將從2年提高到5年。限購執行條件突然從嚴，影響面比之前會擴大。高端樓盤影響會加大，這部分樓盤成交馬上會受到影響。

　　今天（3月25日）上午10點，“史上最嚴”樓市新政發布，其中，重點涉及的調控措施有：第一，進一步加強房地產市場監管，規范從業行為，嚴重查處違法違規行為；第二，落實差別化的信貸政策，對于擁有一套住房再次購買普通商品住宅首付比例調整至50%，非普通二套房的首付比例提升至不低于70%；第三，嚴格執行限購政策，對于非上海市戶籍居民，繳納社保及稅務的要求從2年提高到5年。

　　上述政策的出臺，對于上海樓市來講可謂是“史上最嚴”。那么，為何“史上最嚴”樓市新政在2016年第一季度即將結束時候發布？“史上最嚴”樓市新政發布后對上海樓市影響如何？

　　為何“史上最嚴”樓市新政在2016年第一季度即將結束時候發布？

　　春節之后，上海商品住宅市場成交量價迅速回升，從市場去化壓力來看，同策咨詢研究部數據顯示，截止2016年3月21日，上海市商品住宅庫存量已經降至849.78萬平方米，由于去年下半年至今市場成交量及去化速度維持相對高位，市場去化周期已經縮短至6.02個月（按照3個月移動存銷比計算），單純從指標意義上來看，短期內上海商品住宅基本面將繼續呈現快速上漲態勢。

　　從上海商品住宅市場表現來看，同策咨詢研究部數據顯示，2016年1-2月上海商品住宅成交面積分別為134萬平方米、79萬平方米，截止3月21日，3月份上海商品住宅成交量已高達136萬平方米，預計3月上海商品住宅成交量會突破230萬平方米。按照這樣的預估值來計算，2016年一季度上海商品住宅成交量將超過440萬平方米，這是歷史上前所未有的！自此，大家不要忘記，今年一季度的上海商品住宅超過440萬平方米的成交量是在去年1500萬平方米高位基礎上繼續放的量。這說明，春節之后，上海樓市繼續延續去年火爆的態勢，此時市場已經過熱。

　　在這個階段，“兩會”期間陳政高部長、韓正書記發話調控一線城市樓市（韓正書記針對的是上海），上海發改委、銀監局、住建委等政府相關部門也在密集調研上海樓市的走向，同時，政府也在儲備相關調控政策，這讓上海樓市的未來走勢顯得撲朔迷離。歷經這么長時間的醞釀，今天“史上最嚴”發布，從“史上最嚴”發布的內容來看，也是有針對性為當前火爆的上海樓市降溫。

　　“史上最嚴”樓市新政對上海樓市有哪些影響？

　　那么，“史上最嚴”發布后，2016年二季度以后上海商品住宅市場走勢如何？會不會像2015年下半年或者今年一季度那樣火爆？

　　從3月份上海商品住宅交易量來看，同策咨詢研究部數據顯示，上周（3月14日-3月20日）上海商品住宅成交面積48萬平方米，連續第三周維持50萬平方米左右/周的成交量！按照這樣的市場去化速度，預計3月份“小陽春”上海商品住宅成交量會突破230萬平方米！！這個成交量是前所未有的！3月份“小陽春”變成名副其實的“大陽春”！

　　那么，這是否說明上海樓市會繼續像2015年下半年或者今年一季度那樣火爆？

　　顯然，不是！自“兩會”陳政高部長、韓正書記發話調控一線城市樓市（韓正書記針對的是上海）后，市場感覺政策不妙，政策從嚴預期加強！上海樓市拼命跑量，從上述分析數據來看，開發商現在是“跑量”走為上啊。此外，由于明確今天上海樓市政策發布，3月24日上海網簽被擠爆，單日的成交量也創歷史新高。同策咨詢研究部數據顯示，僅僅3月24日一天，上海商品住宅成交量就高達21.42萬平方米！！

　　　“史上最嚴”發布后，在政策真正落地嚴格執行之前，在這個“窗口期”仍然是“跑量”的行情！！ 由此可見，當前市場表現火熱的局面是暫時的，“史上最嚴”發布后，第二季度市場交易量會走低，下半年或因為第一季度市場高位放量而進入深度的市場調整期。這是“史上最嚴”發布對于上海樓市推盤節奏及趨勢的影響之一。

　　“史上最嚴”發布的第二個影響，主要在于對于首次改善型需求的影響。“史上最嚴”內容顯示： 居民擁有一套住房，再次購買普通商品住房二套首付比例提升至50%，非普通二套房的首付比例可能提升至不低于70%，并且要求購房者承諾自有資金比例，這對于改善群體來講勢必會產生影響。

　　另外，央行上海總部公布的歷史數據顯示，上海地區首套房和二套房的信貸比例分別為80%和20%。也就是說，二套房的貸款比例并不高。從實際二套房貸款的改善人群來看，基本上是首次改善人群才會使用二套房貸，其余的改善群體基本以全款形式支付購房。因此，從“史上最嚴”二套房貸的政策來看，把購買二套普通商品住宅的首次改善群體的首付比例提升至5成，會延后這類群體的改善購房計劃，導致首次改善這部分需求后置。而對于全款支付的改善群體來講，即使把非普通住宅首付比例提升至七成影響也并不大。

　　但是，如果嚴格按照“認房又認貸”的原則（截止發文，這個規定不清楚怎么執行）界定二套房的話，由于二套房貸的執行范圍和力度的加大，上海改善型需求將普遍受到影響，從當前上海市場成交結構來看，首次改善、置換型改善、二套多套等改善類客戶約占到市場成交總量的50%左右，如果嚴格按照“認房又認貸”的原則執行的話，上海樓市將迅速降溫，市場也將很快進入市場調整期。

　　第三、限購政策從嚴執行影響非本地戶籍家庭購房計劃，也影響高端樓盤的成交節奏。

　　“史上最嚴”政策發布后，對于非上海市戶籍居民，繳納社保及稅務的要求將從2年提高到5年。限購執行條件突然從嚴，影響面比之前會擴大。同策咨詢研究部監測數據顯示，2009年至2015這6年間上海人口保持平穩，平均每年增加人數34萬，甚至在2015年常住總人口出現了下滑，其中戶籍人口常年以來保持穩定，外來人口數量出現了小幅下滑。

　　按照新政前的限購政策來看，2011年至2014年外來人口社保和納稅證明剛好符合政策發布前的購房條件，但是，由于“史上最嚴”新政出臺，這部分家庭也不得不因為限購政策從嚴執行而放棄或延緩購房計劃。從影響面來看，這3年上海常住人口增加了177萬，上海新增的外來人口至少占當前總人口的7.33%。另外，2015年上海新增外來人口出現小幅下滑。我們預計，把社保年限提高至五年后影響的人群約占當前總人口的7%左右。而事實上，由于大部分外來人口為缺乏購買力的學生與農民工，因此，上海限購政策從嚴執行影響面會比7%稍微小一些。

　　從對于高端樓市影響來看，由于限購政策從嚴執行，打“擦邊球”購房的現象將不復存在，再加上當前高端樓盤預售許可證申請及備案上已經實質性收緊，因此，高端樓盤影響會加大，這部分樓盤成交馬上會受到影響。

　　第四、進一步加強房地產市場監管，規范從業行為，嚴重查處違法違規行為，比如捂盤惜售、首付貸場外配資等現象。

　　對于打擊“捂盤惜售”等規范從業行為的措施，筆者沒有什么好說的，歷來調控從嚴都是這么做的。值得提的就是關于“首付貸”場外配資的強化監管，其實，這點措施對樓市的影響并不大，原因在于上海樓市價格的上漲的根本原因是土地供應量少，供求關系緊張，如果這個問題解決不了，強化“首付貸”場外配資的監管也只不過找一個房價快速上漲“替罪羊”，把“首付貸”場外配資打擊完畢之后，上海仍然會面臨房價上漲的壓力，屆時，政策面又該如何解釋呢？上海的土地供應量能夠增加？供求關系能否緩解？

　　本輪市場調整期時間點預判：10月份上海樓市開始“大幅降價”

　　首先，“史上最嚴”調控措施發布后，為什么是10月份上海樓市開始“大幅降價”？同策咨詢研究部總監張宏偉認為：

　　第一、政策面已經落地，政策面涉及到限購嚴格執行、二套房貸政策收緊、二手房交易政策收緊、高端樓盤預售許可證從嚴、中介行業監管的加強等等。這些政策面會對上海樓市調整期的到來起到助推作用。

　　同策咨詢研究部數據顯示，歷次上海樓市調控政策面從從嚴開始的月份計算，大約7個月左右時間上海樓市的成交量將跌入低谷期，從這個時間點來判斷的話，當前上海樓市政策在3月底出臺，那么，10月份剛剛是樓市成交量跌入低谷期的時間段，因此，在10月份為了激活市場成交量，或者部分房企因為資金面的問題，上海樓市勢必會出現“降價”甚至“大幅降價”以價換量的局面。

　　第二，2014年以來上海土地市場“地王”頻現，到今年下半年這個時間段，也剛剛好是這些“地王”們入市的時間點。從這些“地王”們的定價來看，勢必是沖著上海樓市價格繼續上漲而來的，然而，在這個時間點讓這些“地王”們失望了，按照上面的分析，這個時間點剛剛又是市場調整期，下半年這個時間將無法支撐這些“地王”們的預期入市價格，因此，“地王”們的日子也一定不會好過，在下半年，“地王”們的項目也一定是率先降價銷售的，或者低價入市銷售的。

　　第三，在歷年的第四季度，往往是開發商們尤其是品牌開發商們沖刺銷售業績的階段，按照上述分析，10月份上海樓市將進入市場成交量的低谷期，那么，對于上海的開發商們來講，在沖刺銷售業績的時候市場“啞火”了，想當然的，這些開發商不會坐以待斃，降價甚至“大幅降價”或低價入市成為它們沖刺銷售業績的最直接的手段，因此，從10月份開始，由于開發商沖刺銷售業績的因素驅動，這個時間段必然會出現“降價”甚至“大幅降價”的現象。

　　第四、市場透支之后市場交易必然會調整，“史上最嚴”將加速市場調整期的到來。

　　春節之后，上海樓市本來即將進入自發的市場調整期，然而，央行降準0.5%，財政部新政也發布，再加上開發商的營銷操作，市場迅速回升，甚至市場出現“恐慌性”購房與“日光盤”頻現的局面。從成交數據來看，今年一季度商品住宅成交量就超過440萬平方米，市場繼續放量。至此，本來該來的市場調整期被政策面的利好打斷了，市場調整期只能延后。

　　但是，這并不是市場繼續好轉的表現。因為在2015年市場成交量已經透支的繼續上今年一季度繼續透支，這意味著市場透支的力度再度放大，這也意味著一旦市場調整期來臨，調整的幅度也會相對較深，降價甚至大幅“降價潮”也會因為這輪市場需求的透支而來臨。

　　從調整期到來的時間來看，由于市場需求的透支與“史上最嚴”政策面的從嚴預期，2016年二季度上海樓市將呈現供求博弈的特征，“量跌價穩”將是整體二季度趨勢（盡管一季度市場仍然繼續高位放量），同時，下半年開始尤其是10月份之后新一輪的房地產市場調整極有可能會來臨，在成交量出現下滑的市場背景下，個案價格有可能會在下半年出現下調，尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤極有可能率先降價。屆時，如果企業沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業的資金面也會因此遇到問題。

　　(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監張宏偉)

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