文/新浪財經意見領袖(微信公眾號kopleader)專欄作家 張宏偉

　　從政策面預期走勢來看，今年下半年至今，上海市委書記韓正兩次有關樓市講話也透漏出未來樓市調控的走向，也預示著未來上海樓市調控政策會收緊，不可能一直下半年尤其是四季度的火爆行情。

下半年上海樓市政策會收緊嗎

　　中共上海市委10月10日下午舉行區縣、大口黨委書記季度工作會議。市委書記韓正表示，“上海作為一座特大型城市，房地產市場發展有自身特點，控制房價是重要調控目標。這項工作，不能人云亦云，必須清醒認識、堅定不移。”韓正指出，上海房價已經很高，如果不堅持調控，將影響上海經濟持續平穩健康發展，也會削弱城市的競爭力。我們必須堅定不移下決心減少經濟增長對房地產業的依賴，必須保持定力，絕不能為緩解一時一地的問題，而采用短期刺激政策，要對市民負責、對未來負責。

　　事實上，市委市政府對上海房地產市場的觀點在今年7月初就已經開始發生轉向。

　　7月15-16日，在中共上海市第十屆委員會第九次全體會議上，下半年的房地產市場走勢再度成為市政府關注的焦點，市委書記韓正指出：

　　一是加快轉變經濟發展方式，注重結構優化，下決心減少經濟增長的“四個依賴”，尤其是減少對房地產業發展的依賴，堅定走創新驅動發展之路。

　　二是密切關注房地產市場走勢，在支持居民自住和改善的剛性需求的同時，堅決執行限購政策和抑制投資投機性需求，防止市場炒作激發非理性需求。上海房價已經很高，控制房價是上海調控房地產市場平穩健康發展的重要目標。

　　而上一次官方提及房地產有關話題是在今年3月“兩會”期間，官方對于上海樓市的態度也較為“中庸”，起碼沒有明確提及“抑制非理性需求、房價已經很高”等類似的觀點。據此，我們可以判斷，7月初是官方對上海樓市政策開始出現收緊的第一個信號，而10月10日官方再次重申，說明上海樓市調控政策收緊已經迫在眉睫。

　　從上述調控政策指導方針內容來看，“減少對房地產業發展的依賴”并非第一次提及，而這項任務也并非一朝一夕可以做得到，因此，對于四季度甚至2016年上海樓市來講不會影響太大，本次官方的表態的重點還是另外一點，也就是“抑制非理性需求、房價已經很高”、“上海房價已經很高，如果不堅持調控”，這對于四季度甚至2016年上海樓市需求結構的變化及房價變化趨勢的關注度。

　　那么，為什么市委市政府對上海樓市的觀點開始發生微妙的變化？市委書記韓正的講話對于下半年上海房地產市場來講意味著什么？尤其是下半年上海樓市政策會不會收緊？

　　政策基調轉向直接原因：樓市基本面快速好轉，房價確實已經很高

　　仔細研究發現，從去年至今，上海樓市調控政策可以分為三個階段：一是去年的前三個季度，包括限購的政策面并沒有出現實質性松動，樓市也相對低迷，市場需求被積壓與有待激活；二是去年第四季度至今年上半年，政策層面開始定向寬松，需求開始激活，比如自去年四季度以來，首套房認定標準調整、普通住宅標準調整、高端預售許可證審批的放開、“330新政”落地等政策預示著政策層面是在鼓勵住房消費，政策層面呈現出“寬松”態勢，樓市基本面開始出現快速好轉；三是，在今年下半年至今，政策層面開始警示房價已經很高，下半年要抑制投資投機需求，官方對于樓市調控政策層面開始出現轉向，開始出現收緊的信號。

　　那么，為何市委市政府對上海樓市的觀點開始發生微妙的變化？

　　從今年市場基本面的角度來看，在經歷第一季度低迷之后，“330新政”出臺、央行[微博]累計五次降息四次降準等“救市”政策頻發，改變了今年上海樓市基本面的走勢。

　　從二季度以后上海樓市銷售表現來看，2015年5月份上海市商品住宅成交總量達142.57萬平方米，成為2010年以來“最強”5月，而在6月份更是達到了147.81萬平方米，創下了2013年4月以來的月度新高。7-9月上海樓市“淡季不淡”，3個月商品住宅的平均交易量仍然高達133.58萬平方米。

　　從上半年上海商品住宅銷售量價來看，由于房企的推盤計劃基本與政策放量的“窗口期”吻合，導致二季度成交量迅速拉升，最終帶動上半年樓市成交量價出現齊升。同策咨詢研究部數據監測顯示，1-6月商品住宅累計成交面積約610.26萬平方米，同比上漲50.24%；由于個案價格上漲、成交結構(330新政后，二季度改善型中高端住宅放量，推升成交均價上升)推動、股市套利資金轉投樓市等因素，今年上半年上海市商品住宅銷售均價30926元/平方米，同比上漲17.47%。

　　從前三季度上海商品住宅銷售量價來看，同策咨詢研究部數據監測顯示，1-9月上海商品住宅累計成交面積約1010.99萬平方米，同比上漲63.55%；商品住宅銷售價格31337元/平方米，同比上漲18.20%。

　　從上述分析可知，無論是因為房價實際上漲，還是因為“330新政”之后成交結構推動，還是股市套利資金投資驅動等其他原因，前三季度上海商品住宅均價已經達到30000元/平方米以上，確實漲幅較高。從2015年商品住宅成交量來看，預計全年也至少成交1300萬平方米，這個量預計將超過了市場火爆的2013年。而對于這個變化早就有警示的不僅僅是上海市政府，國家發改委也在密切關注著上海樓市的動向。

　　6月17日，國家發改委司局級領導帶隊一行抵達上海，專題調研上海樓市的近期反映。座談會下午2：40召開，持續了近4個小時。筆者有幸作為參與調研的人員之一，從中也關注到，發改委調研組關注的問題非常全面，涉及到上海短期房地產市場反應，尤其是近期深圳樓市大漲之后上海樓市反應、上海樓市限購政策走向等，同時，征集房地產市場持續健康發展的一些建議。

　　如今，上海樓市基本面好轉已經成為定局，那么，無論是對于國家發改委，還是對于上海市委市政府，當意識到上海樓市基本面快速好轉，當意識到未來尤其是下半年上海樓市房價會快速上漲之時，樓市調控政策出現“階段性”收緊也是理所當然。從這個角度來看，我們也不難理解下半年至今上海市委書記韓正兩次有關樓市講話的含義。

　　四季度或2016年初有可能為上海樓市政策集中收緊的“窗口期”

　　上海樓市政策面到底何時收緊？筆者認為，首要關注的還是應該庫存去化周期及其背后的房價上漲壓力，屆時，上海樓市調控政策將在“分類指導”下向收緊方向邁進。

　　從庫存去化周期來看，當前尤其是二季度以來上海商品住宅市場成交量出現大幅回升，這也就意味著市場去化速度的提升，市場去化周期降低及去庫存壓力降低。

　　同策咨詢研究部數據顯示，從市場去化壓力來看，截止9月30日上海市商品住宅庫存量雖然仍高達1238.17萬平方米，但是，由于7-9月市場成交量幵未出現明顯下降，去化速度已經有所提高，市場去化周期已經縮短至9.27個月，這說明，短期內上海樓市已經沒有去庫存的壓力，年內上海商品住宅基本面已經呈現快速反彈態勢。從四季度上海樓市走勢來看，由于上海樓市已經沒有去庫存壓力，市場去化周期已經下降到10個月以下，再加上房企沖刺年度銷售業績指標、地價推動市場熱度升溫等因素，四季度市場勢必會再現買漲不買跌，上海樓市將重現2013年下半年火爆的行情。

　　但是，我們不能因為下半年尤其是四季度的火爆行情而判斷這樣的行情會持續進行。原因很簡單，今年 “330新政”以來，上海房地產市場成交量價的回升主要是過去積壓需求的集中釋放(主要表現為上半年)，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支(主要表現為下半年，原本上海樓市就不需要央行的兩次“雙降”，但政策確實出臺了，這對于上海樓市需求來講將起到提前透支的作用)，如果房企據此以為未來上海樓市一直會保持這樣的量價走勢，那其實就是對于市場的誤判，就極有可能在未來市場出現變化之時陷入被動局面。

　　從政策面預期走勢來看，今年下半年至今，上海市委書記韓正兩次有關樓市講話也透漏出未來樓市調控的走向，也預示著未來上海樓市調控政策會收緊，不可能一直下半年尤其是四季度的火爆行情。此外，從今年“930新政”有關降首套首付不在上海執行也透露出中央層面對于上海這樣的一線城市房價上漲過快走勢的擔心。

　　從7-8月央行兩次“雙降”之后的市場収展趨勢來看，待本輪市場需求在第四季度集中釋放完畢之時，下一輪市場的階段性調整也就來臨了。筆者認為，央行“雙降”之后，本輪樓市量價齊升最多持續到今年第四季度末，也就是說，央行“雙降“之后，樓市需求將大量透支，上海樓市在下半年瘋狂后將陷入大蕭條，從時間的角度來看，四季度或2016年初開始新一輪的房地產市場調整極有可能會來臨，也就是說四季度是上海樓市調控政策風雨欲來的階段。因此，如果企業沒有在今年四季度做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業的資金面也會因此遇到問題。 

　　因此，對于房企來講，首先應積極調整推盤節奏，把控好去年至今五次降息四次降準之后的跑量去庫存的“窗口期”，丌要戀戰市場(期待買漲不買跌的行情一直會持續)，增加四季度銷售業績在全年的比例，要未雨綢繆，增加現金儲備，提前做好明年市場應對策略，防止市場環境在第四季度末甚至2016年初出現變化而導致企業被動推盤的局面。

　　上海樓市風雨欲來？哪些樓市調控政策上海有可能會出臺？

　　官方指出，當前上海房地產市場有兩大結構性問題：辦公用房、商業用房投資增幅過大、保有量過大；中小套型商品住房供應嚴重不足，特別是市場化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。究其根本原因，是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供應明顯減少。要抓緊研究制定約束性措施，土地供應量不變，結構必須調整�！�

　　而從收緊的“分類指導”政策趨勢來看，有以下幾個方面：

　　第一、嚴格執行樓市限購政策，2016年不會取消。

　　第二、重新收緊高端樓盤預售許可證的審批、收窄“330新政”的執行力度(二套房貸政策已經開始收緊)，調節市場成交結構，穩定房價。

　　第三、稅收政策調整，之前330新政的5年變2年對二手房影響很大，此時，營業稅可以通過做平差價進一步避稅，甚至2年內交易的也可以做到免稅，這樣投資客開始入場，房價開始走高。因此，上海二手房交易營業稅極有可能會恢復到5年，也就是二手房交易滿5年才免征營業稅，以此抑制投資性需求。

　　第四、調節土地拍賣方式，比如新出讓的土地采取“限房價、競地價”、“限房價、競配建(中小套型住宅、保障房)”、重啟最高土地競拍49%溢價率的土地拍賣措施等類似這樣的措施，確保土地供應會為未來市場帶來中小套型住宅。 

　　第五、針對辦公用房、商業用房投資增幅過大、存量過大問題，一方面土地供應結構上會進一步調節，或者說針對供應量偏大的區域收緊土地供應；同時，有可能會進一步出臺鼓勵中小企業創業、創新等措施，以盡快消化這么大體量的存量。

　　第六、針對住宅新增建設用地總量不變的情況，官方對于盤活存量用地的政策有可能會進一步寬松，想方設法盤活存量用地成為住宅市場供地的關鍵。

　　(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監張宏偉)

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