文/新浪財經意見領袖專欄(微信公眾號kopleader)專欄作家 楊紅旭[微博]

　　當前，深圳房價已處高位，下半年尚不會急跌，但已不宜追漲，反而應更多的考慮防范風險。投資投機者尤應慎之、避之。

　　近幾個月，深圳樓市有點瘋。。

　　近幾個月，深圳樓市有點瘋。當地很多人情緒有點失控，不僅自住者加速入市，后悔年初沒能下決心，而且投資投機者也頻頻現身。這一市場盛況，久違多年。

　　上一次深圳房價暴漲，還得追溯到2007年。2007年，深圳房價連續多個月份領漲全國，如今亦如此。2007年，股市出現瘋牛行情，創造6124歷史高點，今年，股市同樣走牛。

　　然而，當前的經濟與樓市背景，與2007年大不相同。在經濟方面，2007年中國經濟高燒，GDP增幅高達11.9%，創1994年之后最高值，出口繁榮，人民幣升值幅度創2005年匯改之后新高，境外熱錢涌入內地。而當前經濟低迷，一季度GDP增幅僅有7.0%，出口不振，人民幣匯率雙向小幅波動，境外熱錢流出。

　　在樓市方面，2007年全國樓市火爆，不僅深圳房價暴漲，多數城市房價皆大漲，包括三四線城市，那年是中國房地產黃金時代當中最輝煌的一年。而當前，房地產黃金時代已逝，從2011年就開始進入白銀時代，市場需求趨弱，房價漲幅趨小，在一線和少數二線城市樓市仍然較強的同時，廣大三四線城市卻持續調整，供大于求成為常態。

　　對比可知，2007年深圳房價大漲支撐因素，明顯多于當前。尤其讓多數人看不懂的是，當前深圳房價瘋狂的程度，甚至超過了2007年。

　　不妨看幾組數據。根據國家統計局的70個大中城市新建商品住宅價格指數，2015年5月份，70城房價平均環比上漲0.1%，而深圳上漲6.7%(二手房為6.3%)，名列第一，高高在上，而排第二的上海為2.6%，北京和廣州并列第三，為1.4%。可見深圳房價不僅與全國平均水平，拉開了一個很大的距離，而且也遠猛于其他三個一線兄弟城市。

　　如果對比這一房價指數的歷史數據，就更讓人吃驚了。2007年深圳的房價環比漲幅最大值出現在7月，新房為2.5%，二手房為3.5%。2009年下半年至2010年上半年，是另一輪樓市繁榮期，但這一輪深圳并非最強勢城市，房價環比漲幅皆在3%以下。當時溫州房價最強，個別月份領漲全國，2010年4月其二手房價格環比增幅最高達7.5%，創所有城市的歷史最高值，但當月其新房價格漲幅只有1.1%，也就意味著二手房7.5%的值應屬高估，統計過程中數據存在異動和偏差。

　　而今年5月深圳的新房和二手房價格環比漲幅皆超6%，二者可以相互佐證，可信度更高些，更能反映市場實際情況。2013年是上一輪房價高漲期，2013年3月深圳新房價格環比上漲2.8%，上海最高值為3.2%，北京2013年2月最高值為3.1%。

　　綜上所述，與2007年、2009年下半至2010年上半年、2012年下半年至2013年上半年，也即以往三輪房價上漲期相比，可知當前深圳房價漲幅非常之高，6.7%的月度環比漲幅，是每輪樓市繁榮期熱點城市房價漲幅高值的一倍左右！

　　假如剔除2010年4月溫州7.5%的異動值，則可以稱得上是過去20年(注意：1992-1993年海南、北海房價曾經更瘋狂)，我國房價最狂熱的城市與時點。6.7%的月度環比漲幅，年化漲幅為80.4%，而且這是價格指數，一般來說波幅小于同質房源實際成交價格，如果指數價格一年漲八成，則同質房源實際價格至少上漲一倍。太可怕了！

　　老實講，筆者深深地為當前深圳房價的過熱而擔憂，半年之內很多片區的房價大漲五成左右，引發當地購房者恐慌情緒，也誘使投資投機性購房需求重新入市。無論如何，此非好現象。“9.30”、“3.30”等政策，是希望房地產市場平穩，支持自住性和改善性購房需求，促進住房消費，但絕不愿看到一個城市的樓市如此之熱，房價如此之瘋。

　　因此，未來一段時間，深圳政府必然會采取緊縮措施，以求抑制當前市場過熱勢頭，據傳部分銀行已開始收緊個人房貸。房價暴漲之后，必然會降溫，這是市場規律。正如2007年深圳房價領漲全國，2008年轉而領跌全國。

　　筆者預測：2016和2017年，雖然深圳不一定會再度領跌全國，但其調整幅度很可能大于其他三個一線城市。當前，深圳房價已處高位，下半年尚不會急跌，但已不宜追漲，反而應更多的考慮防范風險。投資投機者尤應慎之、避之。

　　(本文作者介紹：上海易居房地產研究院副院長、中央電臺財經評論員)

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