文/新浪財(cái)經(jīng)意見(jiàn)領(lǐng)袖專欄(微信公眾號(hào)kopleader)專欄作家 張宏偉

　　2015年5月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布4月份70個(gè)大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格變動(dòng)情況。對(duì)于樓市來(lái)講，當(dāng)前銷售面積及金額降幅收窄，已經(jīng)呈現(xiàn)出基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的態(tài)勢(shì)，在央行降息等政策疊加刺激之下，市場(chǎng)信心將進(jìn)一步提升。

樓市已經(jīng)開(kāi)始復(fù)蘇好轉(zhuǎn)

　　2015年5月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布4月份70個(gè)大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格變動(dòng)情況：

　　(一)與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有48個(gè)，上漲的城市有18個(gè)，持平的城市有4個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為1.8%(深圳)，最低為下降0.7%(秦皇島、惠州)。

　　(二)與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有69個(gè)，上漲的城市有1個(gè)。4月份，同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為0.7%，最低為下降10.3%。

　　房?jī)r(jià)跌幅收窄，但“去庫(kù)存”仍然是主旋律

　　從4月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變化特征來(lái)看，主要有三個(gè)：

　　第一、4月70大中城市商品住宅房?jī)r(jià)比上月增加了6個(gè)，在“救市”政策刺激之下，各個(gè)城市加速去庫(kù)存，部分城市尤其是一線城市、部分基本面良好的二線城市去庫(kù)存壓力減輕，此時(shí)，從房?jī)r(jià)表現(xiàn)來(lái)看就是跌幅開(kāi)始收窄，部分城市開(kāi)始領(lǐng)漲。

　　第二、深圳、上海等一線城市領(lǐng)漲全國(guó)，此前一直處于下跌的杭州、溫州房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲，證明市場(chǎng)經(jīng)過(guò)前期降價(jià)去庫(kù)存的調(diào)整，市場(chǎng)基本面開(kāi)始趨于合理，全國(guó)重點(diǎn)城市的樓市基本面開(kāi)始復(fù)蘇和回暖。

　　第三、市場(chǎng)分化依舊明顯，部分城市房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲，但是，大多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍然沒(méi)有明顯上漲現(xiàn)象，或者仍然處于同比或環(huán)比下跌狀態(tài)，說(shuō)明大多數(shù)城市仍然處于去庫(kù)存階段，仍然沒(méi)有明顯復(fù)蘇和好轉(zhuǎn)。

　　樓市已經(jīng)開(kāi)始復(fù)蘇好轉(zhuǎn)，但下半年大中城市房?jī)r(jià)走勢(shì)仍然“分化”明顯

　　此前國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，商品房銷售面積26385萬(wàn)平方米，同比下降4.8%，降幅比1-3月份收窄4.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降5.0%，辦公樓銷售面積下降13.6%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)5.2%。商品房銷售額17739億元，下降3.1%，降幅比1-3月份收窄6.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額下降2.2%，辦公樓銷售額下降13.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)0.1%。

　　對(duì)于樓市來(lái)講，當(dāng)前銷售面積及金額降幅收窄，已經(jīng)呈現(xiàn)出基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的態(tài)勢(shì)，在央行[微博]降息等政策疊加刺激之下，市場(chǎng)信心將進(jìn)一步提升。

　　尤其是原來(lái)在“330新政”等政策刺激之下，對(duì)于已經(jīng)呈現(xiàn)出基本面復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)的城市來(lái)講，比如北上廣深一線城市、合肥、南京、南昌、蘇州等部分二線城市，接下來(lái)幾個(gè)月成交量短期反彈是板上釘釘?shù)氖虑椋瑑r(jià)格有可能會(huì)逐漸堅(jiān)挺，甚至對(duì)于上述城市及市場(chǎng)基本面良好的城市(庫(kù)存去化周期在15個(gè)月以下的城市)來(lái)講，未來(lái)下半年會(huì)預(yù)期會(huì)漲價(jià)或買漲不買跌的現(xiàn)象或提前來(lái)臨(5月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)已經(jīng)呈現(xiàn)出這樣的趨勢(shì))。

　　而對(duì)于供地量偏大與庫(kù)存量偏大(庫(kù)存去化周期在15個(gè)月以上的城市)的二線城市、大部分三四線城市而言，由于降準(zhǔn)降息、“330新政”等政策疊加的推動(dòng)作用，這些城市也將加速去庫(kù)存，這些城市的庫(kù)存去化周期將進(jìn)一步縮短，但城市之間房?jī)r(jià)的走勢(shì)“分化”特征也會(huì)比較明顯。

　　從今年下半年預(yù)期來(lái)看，當(dāng)前庫(kù)存去化周期在15-20個(gè)月之間的城市預(yù)計(jì)庫(kù)存去化周期將回落至15個(gè)月以下，短期市場(chǎng)基本面將回歸合理，比如重慶、杭州、武漢、福州等二線城市，蚌埠、惠州等少數(shù)三四線城市，這些城市的房?jī)r(jià)將趨于合理，甚至部分城市房?jī)r(jià)也將進(jìn)行溫和上漲。

　　其他城市尤其是庫(kù)存去化周期在20個(gè)月以上的城市則仍然面臨去庫(kù)存的壓力，比如西安、青島、天津等二線城市，舟山、保定、東營(yíng)、臨沂、運(yùn)城、莆田、南平、江陰、徐州等大部分三四線城市，這些城市房?jī)r(jià)則難以有上漲壓力，甚至部分城市仍然要堅(jiān)持“以價(jià)換量”去庫(kù)存。

　　(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉)

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