文/同策咨詢研究部總監 張宏偉

　　在樓市充分競爭的市場環境中，全國性品牌大企業通過過去幾年在房地產市場的直接跑馬圈地模式受限，尤其是在土地成本、融資成本持續攀升的市場背景下，企業延續過去“圈地囤地”模式已不可取。

房地產正在進行一場深刻變革。

　　今年二季度以來，受銀行信貸緊縮等因素影響，全國樓市進入低迷期，企業銷售業績不佳，資金壓力不斷加大，房地產整體大環境因為“惜貸”常態化而發生變化，導致大多數房企對于未來市場前景愈發悲觀，拿地更趨謹慎和理性，土地市場也呈現出一些新的特征。

　　那么，對于2014年全國土地市場來講，呈現出哪些具體特征？未來土地市場是否有新的轉機？未來土地市場將呈現出哪些變化？

　　總結：2014年全國土地市場四方面的特征

　　受銀行信貸緊縮、企業銷售業績下滑等因素影響，土地市場總體進入低迷期，甚至二季度以來不少城市還重現土地流拍的現象，同時，由于品牌房企的布局策略分化與樓市表現分化導致今年全國土地市場表現差異化，不同城市土地市場表現為差異化，局部市場仍然有優質地塊推出，淡市當中也有“地王”再現的現象。具體來講：

　　第一、受銀行信貸緊縮、企業銷售業績下滑等因素影響，房企資金面相對緊張，擴大再投資意愿降低，土地市場總體進入低迷期。

　　中指系統數據顯示，2014年1-11月，全國300個城市各類土地共成交16.5億平方米，同比下降29.2%，降幅超過土地推出量。其中，住宅用地成交7.5億平方米，同比大幅下降34.3%；商辦用地成交3.1億平方米，同比下降33.2%。

　　第二、土地市場成交表現總體較為低迷，但是由于品牌房企的布局策略分化與樓市表現分化導致今年全國土地市場表現差異化，不同城市土地市場表現為差異化。一線城市土地市場表現仍然不差，土地出讓金也沒有出現下滑，二線、三四線城市下滑較為明顯，土地市場分化特征明顯。

　　以一線城市為例分析，同策咨詢研究部數據顯示，2012年北上廣深四個一線城市土地出讓金合計2020億元；2013年四個一線城市土地出讓金猛增至5245億元，土地出讓收入大增；2014年1月-12月18日，北上廣深四個一線城市土地出讓金合計4880.98億元，去年同期為5003.64億元，同比微跌2.45%，并沒有出現明顯下滑。

　　第三、多個城市土地流拍現象重現，在供地量與節奏上，迫使地方政府有可能會通過減少供地計劃、放緩土地出讓節奏、降低入市門檻等措施避免土地市場流拍，以扭轉土地市場僵局。

　　從上半年尤其是第二季度土地市場表現來看，房地產開發投資及土地購置面積呈現下降特征，這意味著全國重點城市土地市場開始遇冷。比如2014年4月下半月以來，多個城市土地拍賣不景氣，廣州、濟南、蘇州、杭州、南京、武漢、天津、上海、成都等城市流拍地塊顯著增加，底價成交成為主流，溢價率、樓板價較高地塊似乎已絕跡。

　　從土地流拍現象出現的原因來看，主要還是由于銀行信貸緊縮持續導致市場成交量低迷，由此開發企業資金面越來越緊張，拿地動作相對越來越謹慎所致。此次土地市場流拍現象有可能因為銀行信貸緊縮的延續而繼續出現，并且有逐漸增多的趨勢。

　　在這樣情況下，今年國土資源部暫停對外發布全國住房用地供應計劃，改由地方自行公布各省供地計劃。這將增加地方政府在土地供應方面的主動權，尤其是在供地量與節奏上，地方政府有可能會通過減少供地計劃、放緩土地出讓節奏、降低入市門檻等措施避免土地市場流拍，以扭轉土地市場僵局，獲得更多的土地出讓金溢價收益。

　　第四、今年全國土地市場表現總體低迷，但淡市當中因優質地塊的推出導致局部市場仍然有熱點，甚至“地王”再現。

　　今年二季度以來，在國內大多數大中城市房價遭遇 “倒春寒”紛紛打折銷售的當口，部分城市“地王”重現，比如5月底中冶49.5億底價奪天津“新八大里”地王，西安悅薈以約2466萬元/畝拿下解放路商圈單價地王，7月份的麗豐控股獲得黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊“全國樓板價地王”、廣州萬科荔灣新地王、保利置業花都區新地王、金隅番禺地塊 “市橋地王”、8月的鄭東新區龍湖區域地王等等。

　　再比如，至第四季度，各地年底大規模推地的翹尾行情出現，包括上海董家渡“地王”，各地11-12月份集中推地等措施等，各重點城市土地市場成交量達到小高峰。

　　趨勢：2015年土地市場繼續分化，房企拿地策略將繼續謀求轉變

　　綜上所述，今年土地市場總體低迷已經成為定局，那么，未來土地市場是否有新的轉機？未來全國土地市場將呈現出哪些變化？

　　第一、宏觀經濟仍然處于調整期，房地產市場不可避免仍然會受到影響，樓市短期內難以有較明顯的好轉，此時，各地樓市成交量及庫存去化周期壓力繼續表現分化，房企拿地策略進一步分化，最終使2015年全國土地市場表現更加差異化。

　　從最新市場表現來看，由于利好政策出臺、房企沖刺年報業績等因素，有助于提高市場去化速度，2014年年底樓市成交量“翹尾”行情可期。但由于當前庫存壓力仍然較大、房企擴張盲動性等因素，2015年樓市仍然面臨去庫存壓力，去庫存仍然是市場主旋律。同時，不同城市呈現出分化特征，一線城市及市場基本面良好的部分二線城市(合肥、南京、南昌、 蘇州、石家莊等)繼續看好，其他大多數城市仍然面臨去庫存的壓力，不同城市土地市場表現為差異化。

　　因此，對于房企來講，應該根據未來市場“去庫存”的主基調調整不同城市的拿地投資策略，加大對于一線城市及部分市場基本面良好的二線城市的投資力度，適當縮減其他有較大去庫存壓力的城市的投資拿地規模。

　　第二、新的經濟規劃或城市規劃熱點區域的土地市場仍然值得房企關注。比如各地新區規劃獲批、自貿區規劃獲批、地鐵線路沿線熱點區域等等，都會帶來樓市的投資機會。

　　以自貿區為例，上海自貿區成立之后，住宅用地、商辦用地、工業用地的價格短期內便快速上漲，尤其是工業用地，溢價率表現更是驚人。從地價快速上漲背后的原因來看，很簡單，由于自貿區的獲批，自貿區內產業用地的需求快速增加，而土地資源的有限性勢必不會滿足所有企業的需求，這勢必會讓自貿區板塊內土地價值持續上漲，這對于房企來講，也就意味著投資開發的機會。

　　因此，廣東、天津、福建等自貿區獲批后，自貿區輻射范圍內的土地市場也避免不了房企想方設法拿地炒作的現象，這或許也正是這些熱點區域的投資價值所在。

　　第三、在樓市調整期及新型城鎮化的市場背景下，房企拿地模式將繼續謀求轉變，通過“地產+X產業”方式進行“跨界”投資，實現企業的戰略轉型。

　　每一輪市場周期的變化都會給房地產市場帶來新一輪的市場變革。2014年，在銀行信貸緊縮的市場背景下，全國房地產市場進入了新一輪的市場低谷期，全國房地產行業面臨著新一輪的市場變革。而這樣的變革主要變現為：在樓市充分競爭的市場環境中，全國性品牌大企業通過過去幾年在房地產市場的直接跑馬圈地模式受限，尤其是在土地成本、融資成本持續攀升的市場背景下，企業延續過去“圈地囤地”模式已不可取。

　　同時，住宅行業開發利潤率的逐漸走低，房企原有的以單純住宅業務為主的開發模式已經過時，這對于品牌房企來講，在完成全國化布局之時，又不得不馬不停蹄戰略轉型，考慮業務多元化或依托房地產主業進行“跨界”轉型。此時，企業勢必會通過其他間接方式進行拿地，尤其是在新型城鎮化的市場背景下，房企勢必會走向產業擴張與轉型之路，通過“地產+X產業”方式進行“跨界”投資，實現企業的拿地與發展戰略的轉型。

　　從未來幾年趨勢來看，品牌房企通過“地產+X產業”方式的“跨界”投資戰略轉型還會如火如荼進行，這些房企試圖通過“房企+X產業”的操作模式使城市、資本、產業與人口的協調發展，在新型城鎮化的過程實現企業的發展價值。

　　(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監張宏偉)

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