文/Taro

上世紀90年代日本房價泡沫破裂，2008年美國次貸危機引發(fā)全球金融危機，歸根結底都是因為人們相信房價“只漲不跌”。前段時間，國內新一輪試圖去庫存的房市刺激政策讓本就沒什么庫存的一線城市房價再度飆升，而迫切需要去庫存的三四線城市既沒能如愿以償去庫存，房價也沒太大回暖跡象。緊接著，收緊樓市的政策開始出臺。

瑞銀(UBS)最新發(fā)布的“全球房地產泡沫指數”報告顯示，全球頂尖城市的房地產泡沫風險陡峭攀升。瑞銀在報告中指出，泡沫指數超過1.5就意味著該市房地產有泡沫風險。歐洲城市所有房地產超過了合理估值，其中倫敦房市是歐洲最被高估的市場，也是全球樓市泡沫風險最大的城市。且不說買房遙遙無期，普通倫敦市民眼下租房都是個問題。有數據稱，去年倫敦市每月房租均價漲至1596英鎊，同比增長11%。而倫敦市民稅后月薪中值為1965英鎊，僅房租就相當于稅后月收入的80%。這意味著，在交完房租以后，一個在倫敦租房的普通居民只剩下不足400英鎊來應付衣、食、行這些開銷。除了倫敦，英國其他城市的房租同樣高漲，英格蘭西部海濱城市的月均房租均同比增長18%。

中國香港緊隨其后，位列第二，泡沫指數為1.67。在過去的一年里，香港實際房價存在巨大波動，出現過高達兩位數的年度增長，也出現過零增長。房價收入比達到創(chuàng)紀錄高位，為21%，而房價租金比也觸及不可持續(xù)的水平，為33%。一個面積很小的房子在香港動輒就要數百萬甚至上千萬港元。二手房平均每平方米要賣10萬港元以上（約合83940元人民幣），面山、望海等景觀較好的戶型更是直沖每平方米20萬港元。香港租金也貴到離譜，三房一廳，月租要4萬多港元（約合人民幣33576元）。房價就像是套在香港普通民眾頭上的枷鎖，面對高房價，香港人想的辦法是提高容積率，樓房建高，戶型設計節(jié)約空間，將房子盡可能變小，住進去更多人。所以出現很多迷你戶型，30平方米塞進一家三口很是常見。

相比之下，美國的金融中心，包括紐約和波士頓，都處于合理估值狀態(tài)，芝加哥與歷史軌跡相比甚至是被低估的，應有提升空間。舊金山得益于外需和快速增長的硅谷經濟，房價略有泡沫。不過，德意志銀行在報告中表示，即使在美國，泡沫也見端倪。商業(yè)房產的價格超過上一個峰值的13％，而農地價格在過去十年翻了一番。

緊鄰美國的加拿大房價迅速竄升。據溫哥華房地產管理局數據，2月，溫哥華獨立房屋平均價格同比暴漲30%，至180萬加元（約合人民幣888萬元），銷售量跳漲了37%。包括溫哥華西部在內，部分地區(qū)的平均房價達到300萬加元（約合人民幣1480萬元）。加拿大國家銀行最新計算顯示，2015年如火如荼的溫哥華房地產市場中，中國買家占比約達三分之一。該銀行金融分析師在一份報告中稱，中國買家2015年共計投資127億加元 (626億人民幣) 用于在溫哥華購置房產，占這座加拿大城市房產銷售總額的33%。在同樣火熱的多倫多房地產市場中，去年中國買家用于購置房產的投資額占房產銷售總額的14%。

亞洲地區(qū)，日本的土地價格在去年出現了8年以來的首次上漲。外國游客數量的不斷增長推動了日本大城市商業(yè)地產的強勁需求，日本國土交通省周二發(fā)布的數據顯示，2015年日本地價上漲0.1%，這是2008年金融危機以來首次上漲，也是上世紀90年代初日本房地產泡沫破裂以來第三次上漲。在東京，去年商業(yè)地價平均上漲2.7%。隨著中國和其他亞洲國家游客數量的激增，銀座和其他游客經常光顧的商業(yè)區(qū)地價普遍呈兩位數上漲，其中東京銀座地價上漲了18.6%，達每平方米4010萬日元 (約合人民幣232萬元)。

截至去年9月中旬，上海的商品住宅成交量已經連續(xù)五個月超過120萬平方米，遠超過每個月的供應量。今年2月份上海住房均價為每平方米41801元人民幣。尚海灣、仁恒河濱城等高檔住宅區(qū)的房價每平方米均超過90000元。金融界網站列舉了2016年2月份上海主要區(qū)住房均價，老靜安區(qū)為每平米100378元、黃浦區(qū)86716元、虹口區(qū)77648元、徐匯區(qū)73798元，浦東新區(qū)41170元。對比下來，上海靜安區(qū)住房均價已接近曼哈頓的水平，其他區(qū)則與曼哈頓還有一段差距。2015年第四季度曼哈頓公寓的平均銷售價格為17601美元，折合人民幣為114230元。?

北京同期住房均價為每平米41867元人民幣，西城區(qū)為71441元、東城區(qū)為62183元、海淀區(qū)為55969元、朝陽區(qū)為41804元。根據中國媒體發(fā)布的統計數據，2015年，上海與北京的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入分別為52962元（約合8055.5美元）和52859元（約合8039.8美元）。按照平均水平，上海和北京居民一年的收入只夠買1.26平方米的住房，如果要買100平方米的住房，需要不吃不喝地工作79年。

來自Knight Frank的《財富報告》統計了2015年100萬美元在全球各大城市黃金地段所能購買的房屋面積，數據顯示100萬美金在摩納哥只能買到17平米，在香港只能買到20平米，在倫敦能買21平方米，在紐約能買34平方米，在新加坡能買39平方米，在日內瓦能買39平方米，在悉尼可能41平方米，在上海能買48平方米，在巴黎能買50平方米，在北京能買58平方米。從市中心地帶公寓的每平方米單價來看，北京、深圳和上海還不算最高的，更貴的依次是倫敦（17.56萬元/平米）、東京（12.79萬元/平米）、新加坡（11.99萬元/平米）和紐約曼哈頓（11.72萬元/平米）。

不過每平米單價最高的城市并不是房價漲幅最大的。Knight Frank最新公布的全球城市住宅指數顯示，2015年全球城市房價上漲4.4%，其中深圳漲幅最大，約為50%，奧克蘭漲幅達25.4%，溫哥華漲幅為25%，悉尼漲幅為15%，上海漲幅為14%，北京漲幅為8.1%，倫敦漲幅為11.4%，紐約漲幅為3.3%。

雖然北京的房價漲幅并沒有排在最前面，但從房價與年薪比來看，北京是這些大城市里最高的（34.76），其次是倫敦（34.23），上海（31.31）和深圳（31.01）。在亞洲，中國的“房價收入比”已超過新加坡，平均房價是年薪的24.98倍，其中香港、臺灣等地區(qū)都排在了世界前十名。這不僅高于像日本、韓國這些高收入的國家，也高于印度尼西亞、泰國等這些收入低于中國的國家。絕大多數歐洲國家的房價收入比都在8左右或以下，連我們平時不怎么看好的印度都只有10.54，中國人喜歡移民的加拿大只有6.14，而美國更低只有3.37。 如果從房貸占工資的百分比來看，北京、深圳、上海比倫敦的還要高，這從側面顯示了國內的房貸利率和費用比較高，因為倫敦雖比上海、深圳房價年薪比更高，但房貸占收入的百分比卻更低。

那么一個普通家庭到底要攢多久錢才能買得起一套房呢？2015年6月，上海易居研究院發(fā)布了一份名為《全國35個大中城市房價收入比排行榜》的報告，深圳、廈門、北京、上海、廣州依次為房價收入比最高的5個城市，35個大中城市房價收入比均值為8.7。而深圳的房價收入比超過了20，位居第一。也就是說在深圳，一個達到該市平均收入水平的家庭，如果購買一套100平方米的普通商品住房，要耗費20多年才能得償所愿。全國平均要花費8.7年。

那么“單身汪”要攢多少錢呢？ 根據國家統計局公布的最新數據，2015年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為31195元，而根據中國指數研究院公布的數據，2016年1月百城住宅均價為11026元每平方米。也就是說，辛苦一年掙的工資還買不了一個床位或是一個小衛(wèi)生間，這還不包括日常生活開銷。

在一個金融市場不完全的經濟中，土地承載了太多的功能，如空間配置資源的功能、財富保值和增值的功能以及抵押品的功能，這些都會導致地價房價畸高。面對高企的房價，限購或限價也許在短期內有效，但違背市場規(guī)律的價格調控所帶來的負面影響也是不言而喻的。限購令是一種高度歧視性的政策，它在保護一部分人利益的同時，也損害了另一部分人的利益，對于要賣房和租房的人來說，限購令是一個壞消息，但對于有房出租的人來說，限購令則是一個好消息。與此同時，限購令也加強了一個越來越不合時宜的東西的含金量——戶口。限價也同樣，舉個極端點的例子，中國過去房子還基本上不要錢呢，但那也沒有讓需要房子的老百姓都有房子住。所以這不僅僅是一個價格問題，而是一個分配問題，不去觸動房價走高的根源，讓在本質上沒有動力調低房價的地方政府去執(zhí)行，其效果自然是值得懷疑的。一想到“蝸居”、“房奴”等現象還將在相當長的一段時間里繼續(xù)存在，你是不是和我一樣內心不由得泛起了淡淡的憂桑？

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