結論與建議

　　（一）發揮信托的多維角色與整合作用

　　信托作為能夠橫跨信貸、資本以及實業的金融行業，靈活的制度優勢使其能夠圍繞REITs業務的價值鏈條，以不同的角色挖掘其中的價值，多維度拓展REITs業務。

　　在交易結構中，信托作為SPV具有獨特的靈活優勢。對于信托公司而言，一方面打造品牌的核心競爭力，擴大知名度和影響力，以擴大作為特殊目的載體的業務規模，形成聚集效應并吸引更多的同類業務；另一方面，向專業化轉型過程中，應該主動爭取交易安排的主導權控制，通過交易機構設計的創新盡可能解決REITs的痛點，在實踐中持續提高專業能力。

　　在金融服務層面，現階段聚焦轉型升級的信托應在現有基礎上轉變思維，針對不動產信托業務，應從抵押融資轉向地產金融全產業鏈的資本化運作，從受托管理轉向資產整合、運營和專業服務，從債性產品轉向權益類產品，為REITs產業提供更全面的金融服務。

　　在產業服務層面，信托公司應該循序漸進培育服務產業的主動管理能力，基于豐富的客戶資源獲取優質不動產資產，以專業化和精細化策略深耕REITs市場，為產業提供私募投行、資產管理和財富管理的金融整合服務，內外兼備加強REITs業務發展驅動力。

　　（二）優化REITs的財產登記與流轉交易

　　以國際成熟市場REITs發展歷程為鑒，可以發現REITs的發展與登記制度的逐步完善密不可分。不動產統一登記為信托財產登記創造了條件，逐步明確不動產信托財產登記內容、種類以及登記、變更和終止流程，推動REITs市場的規范化和標準化，為REITs的流轉交易鋪墊基礎。

　　基于功能監管與行為監管相結合的發展趨勢，根據不同的募集方式，對包含上市交易型和非上市交易型在內的公募REITs和私募REITs將實行不同的業務準入和信息披露要求，因此，本報告建設性提議上市交易型REITs應統一在證券交易所流轉交易，非上市交易型REITs應當統一于銀行間市場或證券交易所流轉交易，無須注冊的私募REITs通過流轉信托受益權份額的方式即可進行交易，可于信登中心進行流轉。

　　（三）完善REITs的法律制度與稅收政策

　　堅持立法先行為REITs的標準化進程保駕護航，在頂層設計層面建立適應我國法律制度和經濟水平的REITs監管框架。其一，建議采取專項立法的方式，為REITs的發展提供法理依據；其二，結合機構型監管過渡為功能性監管的趨勢，于內應以銀監會為核心監管機構、其他機構協同監管，以健全自律協會等組織作為對立法和行政監督的有利補充，于外應引進審計機構、資產評估機構、信用評級機構等獨立中介機構，充當社會監督的角色，并在相關立法中確定其資質標準和法律責任；其三，建立健全REITs信息披露制度，從實體上劃清REITs的發行者、管理人、投資者與市場監管者之間的責任，真正實現投資者風險自擔，保證監管制度真實有效。

　　在建立健全的REITs法律架構前提下，可進一步實現稅收政策的突破。一是制定針對REITs的稅收優惠政策，減輕投資者稅收負擔；二是順應改革需求，調整稅制安排使其與國際標準化REITs基本管理構架相匹配。

　　（四）推動國內公募REITs的模式探索與落地實踐

　　REITs市場的基礎設施、配套法律制度和稅收政策等的建設和優化，能夠為國內公募REITs的盡早推出塑造良好的環境和條件。隨著REITs市場的不斷發展，監管機構和市場參與者的實踐經驗持續積累，可以通過先行先試、持續優化的方式對公募REITs的模式進行試點，基于現有的法律框架對公募REITs載體的法律界定、交易結構和權責界定、投資與分紅比例、信息披露、不同交易層級的監管與協調、稅收優惠等方面進行統一明確，推動公募REITs在國內的落地，為REITs的長期健康發展形成可持續的良性循環機制。

　　（五）借力REITs模式助推房地產長效機制的建立與完善

　　通過REITs模式實現長期租賃住房的資金回流，縮短租賃住房市場的開發和建設周期。一方面，REITs作為有效的退出渠道，對于長期租賃住房的開發商、運營商和金融機構投資者而言，能夠改善開發和建設企業的財務結構，增加住房租賃市場的吸引力。另一方面，結合REITs模式推行租購并舉的業務發展模式，對于產業市場的不動產開發商、金融市場的機構投資者以及第三方服務商而言，均有較大的市場挖掘空間。借力REITs模式發展我國的住房租賃市場，通過租購并舉推動建立房地產長效機制，對于我國房地產乃至整個不動產行業的可持續良性發展而言，均有不可或缺的重要意義。

　　（課題牽頭單位：中航信托股份有限公司）

　　摘自：《2017年信托業專題研究報告》

　　來源：中國信托業協會

責任編輯：張偉