文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 劉瑞明

　　從歷史上看，房地產泡沫是歷次重大經濟危機的核心誘因，泡沫的不可驗證性往往使得人們抱有僥幸心理，但是，也正是這種僥幸心理，使得這些國家付出了慘痛的代價。

劉瑞明：房地產泡沫不破將醞釀社會危機

　　中國經濟雖然保持了近40年的高速增長，但是，近些年來，由于改革的不徹底，也引發了一系列長期性累積的結構性問題，這些問題越來越成為經濟健康可持續發展的障礙。在所有這些障礙中，房地產泡沫是目前迫切地需要解決的問題，一系列證據顯示，需要高度重視并采取有效措施來防范和應對“房地產泡沫”這只“灰犀?！薄?/p>

　　研究房地產市場的一個難點在于，“泡沫”永遠無法被準確界定。所有泡沫都具備一個基本特征：在泡沫破裂之前，其可以持續被“放大”，放大的原因在于人們普遍“預期”其可以持續擴大而不會破裂，然而一旦泡沫突破“承受點”，預期扭轉，價格急轉而下，泡沫就會破裂。這也使得房地產市場具有典型的“灰犀牛”的特征：在一系列警示信號和跡象之后出現的大概率事件。尤其是，對于房地產這樣一個對于整個經濟具有舉足輕重作用的產業而言，其一旦破裂所能夠帶來的經濟連鎖反應和福利損失不可估量。

　　泡沫在破裂前無法被證實的“特征”，使得人們在其身上屢屢“重蹈覆轍”，其歷史教訓是非常深刻的，甚至造成了許多國家“無法承受之重”。從歷史上來看，遠到1929年危及全球的“大危機”，中到日本“失去的二十年”，近到美國2008年“次貸危機”，都直接與“房地產泡沫”有關，日本的經濟危機和美國的“次貸危機”則直接導源于房地產泡沫的破裂。即使在我國，房地產泡沫的破裂也并非沒有先例，二十世紀80年代末至90年代初我國海南地區的房地產泡沫所造成的經濟蕭條也歷時彌久，對經濟發展的危害頗深。

　　對于中國而言，房地產市場的泡沫必須引起高度的重視，這主要源于兩個特征：一是，房地產市場在整個國民經濟中扮演了非常重要的角色，由于房地產市場關聯度強、與地方財政收入緊密相關，一旦房地產泡沫發生破裂，則可能會引發經濟蕭條、債務危機等一系列連鎖反應，危及整個國家經濟的長遠發展，有可能導致歷史悲劇重演，因此，必須要嚴防死守房地產泡沫的破裂。

　　二是，房地產市場的一系列指標顯示，我國房地產市場已經長期處于“高燒不退”的狀態，房地產市場已經遠遠偏離居民正常承受范圍。因此，盡管當前國內外各界人士對我國房地產泡沫的程度究竟有多大依然有許多爭議。但是，考慮到我國當前房地產市場的兩個特征，房地產泡沫是當前我國經濟社會健康發展過程中最需要警惕和防范的“灰犀?！敝?，如果不能有效遏制房地產泡沫，其對國民經濟所誘發的可能后果不堪設想。

　　從目前來看，盡管房地產泡沫依然可控，但是，房地產市場的價格長期上漲已經對國民經濟產生了一系列負面影響。其中，近年來比較突出的問題就有“制造業擠出”、“消費抑制”、“創新抑制”、“人才外流”、“兩極分化”等?？梢哉f，盡管在經濟從“高速增長”向“中高速增長”的過程中，有“新常態”下的一系列因素的影響，但房地產對于其他經濟貢獻者的“擠出效應”是導致近年來經濟增速下降的一個不可忽視的重要因素。從事實來看，不管房地產泡沫會不會破裂，房地產價格過高都已經對于國民經濟至少產生了“五宗罪”。

　　第一，房地產價格過高導致制造業被擠出，脫實向虛嚴重。過去近40年，全球化紅利、工業化紅利、改革開放以來的制度紅利以及人口紅利帶動中國經濟保持了高速增長，其中，制造業在經濟發展的過程中扮演了極其重要的角色。但是，目前支撐中國過去高增長的幾大動力源泉均不同程度地減弱，隨著房地產價格的不斷飆升，房地產業的利潤率和實體經濟的利潤率出現了嚴重的分化。房

　　地產價格過高所導致的一個嚴重后果是，大量資金紛紛涌入房地產市場，這一方面進一步推高了房地產的價格，另外一方面使得中國制造業開始出現投資萎縮，整個產業的競爭力和創新能力被削弱，資金大規模的“脫實向虛”，使得金融不能有效地刺激實體經濟的恢復，整個國家競爭力受到威脅。2013年以來，民間固定資產投資累計增速持續跌至新低，從2013年年底的23.1%，一路下跌至2016年的3.2%。2017年的數據顯示，民間固定資產投資名義同比增長6.0%，雖然有所回升，但是基礎仍不牢固，對于經濟增長的貢獻率相比以往大幅下降。

　　第二，房地產價格過高導致居民消費被抑制，居民福利受損。經過近40年的改革，中國雖然取得了巨大的增長，但是，這種增長主要依賴于投資驅動。改革的成功與否，不僅僅依賴于我們的經濟增長速度，而且依賴于我們的經濟是否轉型成功。隨著投資驅動為主的傳統粗放式經濟增長弊端的凸顯，人們越來越意識到，由居民消費帶動經濟增長是未來的重要方向之一。

　　然而，從近年的數據來看，一個非常不好的現象就是，房地產市場價格過高，誘使大量的居民開始不惜背負巨額債務買房，這一方面導致居民的消費被壓制，直接損害了居民福利，老百姓怨聲四起；另外一方面，導致居民的債務增長速度過快，近年來的數據顯示，居民債務增長率遠超同期收入增長率，如果任由這種態勢發展，一旦經濟受到沖擊，有可能形成未來的社會不安定誘因。

　　第三，房地產價格過高導致創新創業被壓抑，經濟轉型困難。中國如果要從一個經濟大國邁向真正的經濟強國，創新創業是其基石。在創新型國家的構建中，一個基礎的因素就是要激發企業的創新創業活力，然而，在這一轉型的過程中，并不那么容易，盡管各界人士已經高度認同創新在整個國家發展過程中的重要作用，并且國家也已經出臺了各種各樣的政策來激勵創新創業，但迄今為止，我們在這方面取得的效果并不令人滿意。房地產價格過高使得創新創業的動力進一步被壓制。

　　創新創業的動力直接依賴于創新創業的成本，如果創新創業的成本過高，自然會降低其動力，任何一個企業在創新和創業的過程中，都依賴于土地和房地產的價格，當房地產價格過高時期，使用土地的成本過高，直接會降低創新創業的投入。而且，創新創業本身具有高度的不確定性，當房地產價格過高、存在暴利的情況下，這導致大量的資金被吸引到房地產業的投資當中，創新創業的動力，被大大削弱！事實上，房地產市場“一業獨大”的形勢本身就意味著我國經濟體背后的制度性扭曲，在這些制度性扭曲下，現實中，有許多個體從“賣房創業”轉移到了“賣業買房”，這種趨勢如果不能有效扭轉，將直接影響到我國未來經濟的可持續性發展。

　　第四，房地產價格過高導致人才外流嚴重，競爭力下降。房地產價格過高的一個另外的嚴重后果就是使得人才外流，尤其是高端人才的外流。當今世界已經進入到一個全球競爭的時代，各個國家為了提升國家競爭力都在爭取各類尖端人才，居住權是保證人們生存的最基本的權利，但是，從目前的各個指標來看，我國主要城市尤其是一線城市和二線城市的房價收入比，遠超世界主要國家的同類型城市，即使是高端科技人才，也出現了買不起房的現象。在我國各類軟性的制度環境依然不夠完善的情況下，這直接導致大量高端人才本應回國效力卻開始選擇不再回國，國內已經就業的大量高端人才紛紛開始移民。

　　最新的統計數據顯示，我國近年來移民尤其是技術移民和投資移民的比例在不斷增加，個別年度的增長率甚至突破了三位數，長此以往，我們國家的競爭力會不斷的下降，這是房價所能夠導致的又一個擠出效應。我國杰出的女科學家屠呦呦在獲得諾貝爾獎后調侃說：“這點獎金還不夠買北京的半個客廳吧？太少了啊！”這句調侃的背后預示著一個極大的危機，我們必須面對這一事實：如果連這個國家最優秀的科技人才都買不起一線城市的房子的時候，那么，我們又何談“國家競爭力”！

　　第五，房地產價格過高導致兩極分化加劇，社會不安定因素凸顯。社會收入分配體制直接關系到居民的“獲得感”，也直接關系到社會穩定。伴隨著改革開放和市場經濟的推進，中國雖然取得了巨大的成就，但是“兩極分化”也愈趨嚴重。以目前所有估計中最為保守的國家統計局公布的數據來看，從2013年到2016年，中國居民收入的基尼系數分別為0.473、0.469、0.462、0.465，雖然總體呈現微幅下降的態勢，但是，這一數值依然很高，以基尼系數的國際標準來衡量，我國收入差距已經非常明顯，貧富差距嚴重，社會本身就面臨著巨大的不安定因素的挑戰。

　　房地產市場的過快增長，也直接加劇了中國兩極分化的加劇，那些擁有初始資本的家庭通過房地產投資在短期內獲得了巨大的財富，但那些初始資本不足的底層家庭，卻在高房價面前永久失去了最基本的居住權利，社會被劃分為“有房階級”和“無房階級”。如果中國的城市化進程繼續推進，大量的農村人口進城而城市高房價的問題又不能有效解決，那么很有可能會使得“有房階級”和“無房階級”的矛盾進一步加劇，社會革命就有了生存土壤，所帶來的可能就是一場社會危機。

　　總之，從歷史上看，房地產泡沫是歷次重大經濟危機的核心誘因，泡沫的不可驗證性往往使得人們抱有僥幸心理，但是，也正是這種僥幸心理，使得這些國家付出了慘痛的代價。日本“失去的二十年”和美國“次貸危機”是近在眼前的例子。有鑒于我國房價已經遠遠偏離居民的正常承受范圍，不僅嚴重影響了人民的安居樂業，而且產生了“消費擠出”、“創新抑制”、“脫實向虛”、“兩極分化”等一系列不良后果，嚴重危害了我國經濟社會的長期健康發展，因此，必須要對房地產泡沫的“灰犀牛”嚴加防范。

　　然而，盡管中央已經深刻的意識到了房地產市場的長期“高燒不退”可能蘊藏的潛在泡沫風險，并且采取了一系列嚴格措施進行“降溫”。在2016年底的“中央經濟工作會議”和十九大報告中，甚至直接指出“房子是用來住的，不是用來炒的”。但是，從歷年的房地產市場調控來看，房價“越調越高”，政策調控者“騎虎難下”，如果不調控，房地產的危害越來越大，如果調控過猛，則有可能導致對泡沫擠壓而造成的一系列經濟沖擊。

　　歸根結底，導致這種調控效果不佳的原因在于，這些調控手段并沒有“對癥下藥”，對基礎性制度進行實質性的改革。房地產市場的問題不僅僅源于其本身，更重要是，其根源于中國經濟的運行特征，如果不能解決背后的基礎性制度結構問題，則這一問題必然不能得到根本解決。因此，如果要解決房地產市場的問題，只有對基礎性制度進行相應變革，才能“去除病根”。

　　(本文作者介紹：中國人民大學國家發展與戰略研究院研究員。)