資料來源： 園園ABS研究

　　作者： 茜茜 園園 

　　1、首單百億租賃住房REITS獲批   

　　2018年2月2日，“中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號資產支持專項計劃”獲得深圳證券交易所審議通過，由碧桂園控股有限公司聯合中聯前源不動產基金管理有限公司共同實施，產品規模100億元，采取儲架、發行分期機制，優先級評級AAAsf。

　　作為國內首單達到百億級規模的REITs產品，碧桂園租賃住房REITs以高周轉為標簽的龍頭房企，通過并購/開發-自持-運營模式獲取房源，以自持租賃住房為基礎資產，具備良好的市場帶動效應和可復制性，住房租賃企業可借鑒此單REITs模式從而實現對自身住房租賃業務的有力支撐。

　　2、住房租賃REITS市場現狀   

　　目前監管層大力支持通過資產證券化等金融創新工具支持租賃住房的發展，深交所對租賃住房證券化產品設置了綠色通道、專人專崗，確保此類項目的高效審核。

　　截至2018年2月5日，交易已掛牌發行29只類REITs證券化產品，總發行規模為643.99億元。2017年10月13日，新派公寓權益型房托資產支持專項計劃作為國內首單權益型長租公寓資產類REITs獲批發行，并于12月14日在深交所掛牌；2017年10月23日，國內首單房企租賃住房REITs、首單儲架發行REITs——中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃成功獲批，儲架發行（該等發行方式的特點是在專項計劃申報階段，不必確定具體的基礎資產，僅對交易模式及計劃文件進行審查；在交易所出具無異議函，確認產品期限及額度后，根據基礎資產的形成情況、市場利率情形及原始權益人或融資方的資金需求較為靈活地選擇發行時點，實現分期發行及備案）對于發行方而言緩解了單次融資壓力，同時增加了產品透明度。住房租賃證券化市場在監管力推下不斷出現創新產品。

　　新派公寓權益型房托資產支持專項計劃交易結構圖（參考）

　　3、碧桂園長租公寓布局   

　　2017年12月20日，碧桂園發布長租品牌發展戰略，其長租品牌以“BIG+碧家國際社區”亮相，力爭三年內建設100萬套長租公寓。碧桂園長租項目將重點布局并深耕一線城市及周邊地區，計劃到2020年建設100萬套長租公寓，其中40萬套自主開發，60萬套靠創新模式拓展。

　　不僅如此，碧桂園試圖將自身優勢資源與長租公寓對接，入住長租公寓的人同時可以享有碧桂園的十大專屬“福利”，包括業主子女優惠住、租金抵購房價、積分換好禮、無憂搬家、智能健康服務、國外游學、幸福酒店、社區體育Club、信貸租金、電子錢包。

　　同時，碧桂園積極與金融機構探索銀企合作的新途徑，先后與區域性銀行和全國性的股份制銀行達成合作。繼獲得江蘇銀行2500萬融資后，2017年10月30日，碧桂園與中信銀行簽約成立300億元長租保障金基金，隨后又與建設銀行達成戰略合作，共同推進租賃市場發展。

　　目前碧桂園長租公寓布局上海、北京、廣州、深圳、廈門、武漢等多個城市，預計2018年全國開業8萬間。碧桂園在租賃住房領域的戰略布局，特別是與REITs工具有機結合的創新嘗試，符合當前推動租賃住房發展的大趨勢，具有較強代表性，但同時需注意底層物業管理運營質量從而實現金融支持與租賃住房產業發展的良性循環。

　　4、碧桂園ABS發行情況   

　　根據上交所和深交所披露信息，碧桂園歷史ABS融資情況如下：

　　2018年1月9日，國信-春耕保理-碧桂園供應鏈金融資產支持專項計劃，擬發行金額50億元，國信證券主承，項目狀態通過；

　　2017年12月12日，華西證券-福建碧桂園購房尾款資產支持專項計劃，擬發行金額24.53億元，華西證券主承，項目狀態通過；

　　2017年12月12日，碧桂園-國君購房尾款資產支持專項計劃，擬發行金額48.5億元，國泰君安資管主承，項目狀態通過；

　　2017年10月18日，中國中投證券-匯天保理-碧桂園-小微企業1期應收賬款資產支持專項計劃，擬發行金額50億元，中投證券主承，項目狀態通過；

　　2017年7月4日，融元-方正證券-一方恒融碧桂園11-34期保理資產支持專項計劃，擬發行金額200億元，方正證券主承，項目狀態通過；

　　2016年11月15日，中信-金石-碧桂園鳳凰酒店資產支持專項計劃，擬發行金額35.1億元，中信證券主承，項目狀態終止；

　　2016年9月1日，融元-方正證券一方恒融碧桂園1期保理資產支持專項計劃，擬發行金額100億元，方正證券主承，項目狀態通過；

　　2016年6月22日，平安-福建碧桂園購房尾款資產支持專項計劃，擬發行金額14.11億元，平安證券主承，項目狀態通過；

　　2016年6月20日，碧桂園購房尾款資產支持專項計劃，擬發行金額48億元，銀華資本主承，項目狀態通過；

　　2016年3月2日，博時資本-增城碧桂園購房尾款資產支持專項計劃，擬發行金額20億元，博時資本主承，項目狀態通過；

　　2015年12月30日，碧桂園應收賬款資產支持專項計劃，擬發行金額29.46億元，中信證券主承，項目狀態通過。

　　總體來看，碧桂園資產證券化融資模式涵蓋應收賬款ABS、購房尾款ABS、供應鏈金融ABS、REITs，融資模式多樣，極具參考意義。目前ABS作為除中票、短融、公司債等標準債券融資外的另一融資方式，為房地產企業提供另一融資渠道，尤其在當下“長效機制”“租賃并舉”房地產行業調控背景下，越老越多的房企開啟自持住宅項目租賃業務，在國內相關配套法規、政策沒有落地前，國內不可能出現真正的REITs，但類REITs的試水發行能夠為中國的REITs提供案例經驗，在稅收等制度逐步完善后，預計REITs將逐漸成為房企主流融資模式。

責任編輯：張偉