近幾年，城市更新已經挑起深圳樓市供應的大梁，其中包含眾多小產權房的城中村更新項目。

在深圳高房價的背景下，有一些投資客開始把目光聚焦在體量龐大且價格較低的小產權房。在這其中，一些特殊的小產權房項目，因能夠在城市更新后大概率獲得確權，成為了投資客眼中的香餑餑。

號稱比小產權房“安全”

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眾所周知，在官方的表態中深圳并不存在小產權房，只有“違法建筑”。之所如此，是因為這些小產權房存在違反合法建設申報流程，未進行正規用地與建筑規劃許可以及建設施工許可申報等情況，甚至有的小產權房存在違規占用建筑紅線等現象，該類建筑包括原村集體土地上所建的統建樓或集資樓、企業拿地投資所建建筑，以及村民用宅基地合作自建的農民房。雖然深圳早在2004年就實現了農村集體土地的國有化轉換，但深圳卻是全國小產權房問題最突出的城市之一。

?陳樂在深圳平湖和幾個朋友合伙開了一家中介公司，但這家公司看起來跟別的中介有些不一樣：專門做城中村回遷指標房的買賣。“我們做的跟一般小產權房不一樣。”陳樂表示，回遷房雖然也是無產權登記的小產權房，但卻已經有開發商進駐洽談城市更新，一些原村民可能急需資金，拿出一定的回遷面積出售，這些房子在經城市更新之后得到確權，就能獲得不動產權證。

（深圳市場上的一些小產權房，都以精裝、大社區作為招牌）

在他看來，現在市場上的小產權房價格雖低，但風險也高，而且一些看起來“高大上”的小產權房其實并沒有拆遷的可能性。

“這么跟你說吧，我跟你推薦的這些城中村房源，都是已經有開發商進駐并開始征集意愿，還有處于正式簽約開始收房的階段，現在買這些房其實買的是回遷權（期房），買下來跟村委確權，然后就跟開發商簽約，還可以拿搬遷階段的租金，而且這種回遷指標房可遇不可求。”陳樂說道。在他看來，除了價格的優勢，不限購、交易過程不占用名額也是這類房子的優勢，但這類房子需要一次性付款，一旦與開發商簽定拆遷補償協議，直至回遷房交付之前，基本不能在市場上再次交易。

“翻幾倍”的誘惑

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?記者發現，“平湖回遷房”、“龍崗萬科回遷房”……一個個打著“無需社保、不限購、買到就是賺到”的明碼標價回遷房公開在一些網站論壇、微信公眾號，甚至在閑魚平臺上掛賣銷售。

“央企開發商，深圳寶荷站地鐵口物業2.8萬一平紅本回遷房。不需要深戶，不需要5年社保，不占名額！3年交房一手開賣4.6萬到5萬一平！隔壁樓盤二手房已經4.5萬一平，貨量有限。”閑魚平臺上的回遷房買賣廣告很是吸引人。

看著這些讓人心動的廣告詞，問詢的人也不在少數。有房產中介跟記者推銷時，“描繪”出這么一個時間表：綠海城的回遷房投資回報時間表，現在買的價格是每平方米19000元，簽協議就能達到每平方米25000元，2021年開始拆遷，2022年打地基，2023年交樓，那個時候就能賣到每平方米60000元。

陳樂用來游說客戶的房源，看起來門檻更低，似乎更有吸引力：龍崗沙背壢回遷指標房，100萬出頭買70年拆遷紅本期房，單價每平方米1.3萬元起，賠償比例基本上是1:1.3，目前龍崗區域單價最低的回遷房指標房，項目距3號延線梨園站約1.6公里，距16號線龍東村站1.2公里。“龍崗中心城的恒大城市之光，也是一個舊改而來的項目，未拆除重建之前那里的回遷房指標也就是每平方米七八千元左右，現在小區附近的二手房也要每平方米4萬多元，現在羅湖二線插花地棚改項目也有人拿回遷房指標出來賣，不過項目已經在建，所以現在要每平方米5萬多元。地段好的就更不用說，現在白石洲的回遷指標房都要每平方米7萬元，但看現在南山的高房價，白石洲要是真的建好了肯定可以賣出超高價。”

有購房者告訴記者，中介的口吻都是說只要能順利與開發商簽下《房屋拆遷補償安置協議》并蓋完公章，就表明確權已經完成。記者也向一家房企咨詢，基本上只要村里認定，開發商也就認可了投資客的身份，但主要風險還是集中到開發商的舊改進度上。

?合一城市更新集團提供的數據顯示，2019年深圳計劃公告的城市更新項目102個，計劃公示112個。今年年初至5月31日，計劃公告34個項目，計劃公示31個項目。由于各方利益的博弈，也讓深圳的許多城市更新項目走走停停，甚至因此擱淺。有房企城市更新部門的工作人員告訴記者，即使在正常情況下，一個城市更新項目的轉化周期就需要大概五年時間。其實，深圳大多數城市更新項目實質上進展并沒有預期的順利。

關于“如果拆遷補償協議未簽署，原村民就反悔了，怎么辦？會不會存在一房二賣的風險？”對于這些問題，陳樂的回答顯得模棱兩可，“要是真的出現反悔情況，那就只能按照合同里面提到的違約責任執行，但我還沒遇到過這樣的情況。”

由于房源稀缺，需要花力氣尋找，中介們這門生意的規模還是越做越大。“3%傭金，我們跟正常二手房中介同樣的收費標準。”3%的傭金，就是陳樂所能獲取的報酬。

信榮（全國）房地產律師團隊首席律師張茂榮認為，回遷指標房中的小產權房交易，在與開發商直接簽約后，除非中途開發商資金鏈斷裂或項目爛尾，相對購買其他小產權房來說風險較小。不過，深圳小產權房同樣存在投資風險，其中就包括賣方債權人的查封執行，還有無法過戶和賣方毀約的情況。回遷期房買賣糾紛時常發生，由于多數出售時并無任何權屬證明且跨時長，房價波動大，法律風險高，故屬于賣方違約高發領域，建議大家慎重對待。

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