新浪美股10月6日訊 盡管英國退歐的混亂破壞了倫敦作為金融中心的地位，從而有助于縮小倫敦的房地產泡沫，但創紀錄的低利率正將其他歐洲城市的房價推至危險的高位。

　　瑞銀分析師的最新報告顯示，德國南部城市慕尼黑的房地產泡沫最大，阿姆斯特丹緊隨其后，而巴黎和法蘭克福——歐洲央行所在地——已經進入“泡沫風險區”。報告稱，加拿大的多倫多和溫哥華也處于泡沫區域。

　　今年是瑞銀全球房地產泡沫指數（UBS Global Real Estate Bubble Index）發布的第五年，該指數通過分析房價、收入、租金成本、經濟增長和建筑活動之間關系的趨勢，來分析24個主要城市的住宅價格。

　　報告稱，英國退歐損害了倫敦作為投資磁石的地位，并使其它全球大城市相對更具吸引力。

　　該報告的作者之一、瑞銀瑞士房地產投資主管Matthias Holzhey表示，低利率在提高歐元區國家的房地產估值方面發揮了巨大的作用。

　　瑞銀發現，過去一年在所有受調查城市中，歐洲城市的房價漲幅在全球“名列前茅”，只有米蘭例外。

　　今年9月，歐洲央行將利率進一步推至負值區間，并宣布了一項新的刺激計劃，以提振疲弱的經濟增長。但寬松的貨幣政策對促進企業和消費者的借貸和支出作用甚微。相反，金融資產的所有者從中受益，他們以極低的成本大舉借貸，將資金投入房地產或股票，以尋求更高的回報。

　　Holzhey表示，雖然加息——這是引發樓市回調的一個典型因素——預計不會很快出現，但該地區疲弱的經濟增長將使樓市變得“脆弱”。

　　報告發現，慕尼黑面臨的房地產泡沫風險最大，而法蘭克福是唯一一個房價漲幅達到兩位數的城市。

　　報告稱，盡管法蘭克福的建筑活動在2017年創下歷史新高，但人口增長已經超過了新增供應，導致過去10年實際價格增長80%。

　　相比之下，悉尼、溫哥華和迪拜的房價較上年同期下跌了5%以上，這在一定程度上是受到監管規定的推動，比如對外國買家征稅，以及對空置房產的業主收取費用。Holzhey稱，瑞銀預計歐洲樓市監管將會加強。

　　報告還說，這在一定程度上是為了解決可負擔能力低的問題。可負擔能力低是城市中心房地產價值面臨的最大風險之一。

　　Holzhey說，英國脫歐給倫敦未來在歐洲的地位帶來了不確定性，給倫敦的房地產價格帶來了壓力。

　　他說，三年前英國退歐公投時，倫敦是歐洲最“買不起”的城市，2012年至2016年期間，倫敦房價飆升了50%。

　　盡管房價較2016年的峰值下跌了10%，但倫敦的房地產市場仍被高估。報告稱，“盡管最近房價下跌，但即使是一名高技能員工也需要工作14年才能在市中心附近買到一套60平方米的公寓。”

　　不過，瑞銀并沒有忽略倫敦市場，由于英鎊走軟，倫敦市場可能對外國買家有吸引力。

　　“如果英國脫歐的不確定性消失，外國需求將會恢復，”Holzhey說。

責任編輯：張寧