原標題：次貸危機又要來了？美房地產市場貸款風險再次逼近警戒線

　　在經濟下行拐點即將到來之際，美國的商業(yè)房地產借貸機構或面臨重大風險。

加州豐塔納的一塊出租零售場所的廣告牌。圖片來源：David McNew—Getty Images

　　來自于美國市場分析機構的一份最新報告顯示，在經濟下行拐點即將到來之際，美國的商業(yè)房地產借貸機構或面臨重大風險。

　　房地產數據研究機構CrediFi公司在通過《財富》雜志首次披露的一份報告中稱，美國的貸款機構對商業(yè)房地產行業(yè)的風險敞口“比大家意識到的大得多”。該研究認為，一旦經濟下行，各大貸款機構在零售地產和工業(yè)地產領域的風險將尤為突出，商業(yè)抵押擔保證券（CMBS）發(fā)行量的下降也將給各大銀行的資債情況帶來更多風險。

　　CrediFi公司追蹤了在2018年審批的價值9250多億美元的商業(yè)房地產貸款的發(fā)放情況——這個“巨大”的數字已經超過了一些正規(guī)行業(yè)組織記錄的數據。比如根據美國抵押貸款銀行家協會（MBA）的統計，去年美國新增的商業(yè)房地產貸款發(fā)放額只有5740億美元。

　　CrediFi公司在其研究報告中稱，美國抵押貸款銀行家協會給出的數據是“具有誤導性且不完整的”，而CrediFi公司的報告則基于“詳細的、貸款層面的數據”，更加完整地涵蓋了美國商業(yè)房地產借貸市場的真實情況。報告中的數據表明，銀行和非銀行借貸機構“在某些‘高風險’領域的風險敞口令人不安，比如零售地產和工業(yè)地產。”

　　根據CrediFi公司的數據，2018年，美國零售和工業(yè)地產領域新增貸款總額超過2500億美元。相比之下，美國抵押貸款銀行家協會給出的數據只有不到1500億美元。CrediFi公司表示，這個數字低估了消費支出和工業(yè)生產下行對借貸機構的風險。

　　CrediFi公司的CEO伊利·拉辛對《財富》雜志表示：“這兩個領域對經濟十分敏感，而且對（經濟）下行也非常敏感。”

　　這份報告似乎傳遞了一種“經濟下行即將到來”的感覺，對此拉辛也沒有否論。他表示，根據CrediFi公司的數據，去年美國的借貸總額下降了4%，這表明由于“擔心市場風險等級上升”，借貸機構已經開始減少放貸。

　　他補充道：“本輪經濟周期是一個非常長的經濟周期，如果你認為經濟下行已經不遠了，那風險就已經迫在眉睫了。”

　　對于商業(yè)房地產借貸市場的風險高于公認水平的說法，美國抵押貸款銀行家協會的副會長杰米·伍德韋爾表示了質疑。他指出，從美聯儲和美國聯邦存款保險公司（FDIC）披露的情況看，銀行業(yè)的貸款狀況展現了“極高的透明度”，商業(yè)抵押貸款和住房抵押貸款的壞債率“正處于歷史最低水平”。

　　不過，伍德韋爾也承認，在追蹤商業(yè)房地產貸款數據時，美國抵押貸款銀行家協會和CrediFi公司“衡量的是不同的東西”。美國抵押貸款銀行家協會主要研究“收入產出型”地產的貸款，這種地產通常是由一方租賃給另一方的；對“業(yè)主自用型地產”的數據則相對研究不足——也就是那種經常被企業(yè)用作工商業(yè)貸款抵押品的房地產。而這部分地產的貸款數據則體現在了CrediFi公司的報告里。

　　伍德韋爾也對美國抵押貸款銀行家協會的研究方法進行了辯護。他指出，該協會的數據主要關注的是那些“擁有專用商業(yè)房地產平臺”的主流貸款機構，因為這些機構提供了商業(yè)房地產貸款市場融資總量的大部分。

　　近些年來，在網商的沖擊下，無論是全國性的連鎖超市，還是“夫妻店”式的小賣部，傳統零售行業(yè)處境之艱難，已經不必多說。零售地產項目的業(yè)主也面臨空置率不斷上升的問題，這也影響了他們的現金流，使他們更加難以償還這些商業(yè)地產的貸款。另一方面，則是全美各地大量購物中心和大型商場的濫觴。

　　CrediFi公司的報告并未指出哪些借貸機構對零售行業(yè)的風險敞口最大，不過從美國抵押貸款銀行家協會2018年的數據來看，富國銀行（去年發(fā)放63.5億美元）、 Key Bank（50億美元）、摩根大通（33.4億美元）、摩根士丹利（32.9億美元）和德意志銀行（21.9億美元）等都是去年該領域最大的貸款機構。

　　商業(yè)房地產貸款公司ACRES Capital的董事長兼CEO馬克·福格爾表示：“我確實認為，那些發(fā)放了大量（零售）貸款的銀行，可能很快看起來就不會那么好了。我認為你很快就會看到一些困難。”

　　而工業(yè)地產則成了商業(yè)房地產領域比較受歡迎的抵押物。在很多情況下，這同樣是由于電商的崛起給實體零售造成了毀滅性的打擊，而這些電商公司又需要大量空間來滿足其倉儲和配送需求，因此，很多投資者和貸款機構都涌入了工業(yè)地產領域。

　　美國抵押貸款銀行家協會的數據顯示，2019年第一季度，美國工業(yè)地產貸款發(fā)放量按美元計算同比增長了73%。去年工業(yè)地產領域放貸最多的機構有富國銀行（55.4億美元）、花旗銀行（39.3億美元）、摩根士丹利（30.4億美元）、PGIM房地產公司（29.7億美元）和摩根大通（25.3億美元）等。

　　對于CrediFi公司關于工業(yè)地產項目風險過高的說法，有些商業(yè)房地產市場的資深人士表示不能茍同。比如商業(yè)地產經紀公司世邦魏理仕（CBRE）的債務和結構性金融部門執(zhí)行副總裁詹姆斯·米倫表示，當前從貸款的角度看，零售和工業(yè)地產的風險與CrediFi公司的評估是“截然相反”的。

　　商業(yè)房地產債務公司ACORE Capital的聯合創(chuàng)始人、執(zhí)行董事沃倫·德·漢也表示：“我們看到，市場對任何工業(yè)地產的需求都出現了徹底的爆發(fā)。市場對該資產類別的需求之高，是我以前從未見過的。” 

　　不過拉辛也指出，CrediFi公司的數據還包括了更加傳統的工業(yè)地產的債務，如制造行業(yè)所使用的房地產。這個領域對宏觀經濟環(huán)境非常敏感，特別是在當前貿易局勢日益緊張的背景下。此外，CrediFi的數據也涵蓋了以企業(yè)房地產資產作抵押的工商業(yè)貸款（這一類貸款并未包含在美國抵押貸款銀行家協會的數據中）。拉辛在談到工業(yè)地產市場的風險時表示：“市場上并非只有大麻種植農場和亞馬遜的配送中心。”

　　CrediFi公司的報告還指出，商業(yè)抵押擔保證券（CMBS）發(fā)行量的下降，也是另一個值得擔憂的跡象。2018年，只有不到10%的零售地產和工業(yè)地產貸款被證券化。該報告認為，這表明“更多的此類風險正在傳統借貸機構的資債表上聚集。”

　　不過，由于全球金融危機過后的這些年，商業(yè)抵押擔保證券的發(fā)行量總體呈下降趨勢，因而債券市場的參與者對這一現象的意義也存在分歧。商業(yè)抵押貸款預警公司（Commercial Mortgage Alert）的數據顯示，與2007年逾2280億美元的歷史最高點相比，美國商業(yè)抵押擔保證券2017年的發(fā)行量不足880億美元，去年更是進一步下滑至770億美元左右。

　　商業(yè)房地產證券公司麥迪遜不動產資本（Madison Realty Capital）的聯合創(chuàng)始人、執(zhí)行董事約什·澤根認為，在經濟危期前的CMBS貸款，很多的還款周期是10年，“有的到期了，卻永遠無法償還了。在2007年的2280億美元貸款中，有一半的發(fā)放量本來就不應該證券化。今天的世界中，有了風險保留的相關規(guī)定，就永遠不可能有那樣的（發(fā)放量）。”

　　在一些債務市場的資深人士看來，后經濟危機時代的商業(yè)房地產貸款市場已經高度多元化了。大量非銀行債務基金的出現，填補了銀行退出工程貸款等高風險債務領域后留下的空白。這也使銀行業(yè)總體上處于一個比以前更安全的境地。

　　房地產債務經紀公司Ackman-Ziff集團的負責人馬克·沃倫表示：“銀行界一直在去風險，而且也比以前有了更多的紀律，各大銀行的杠桿率并沒有危機前那么高。除了加強監(jiān)管和嚴格承銷標準，銀行的資本金也比金融危機前多得多，因此他們能夠吸收的損失也比以前多得多。”

　　雖然非銀行借貸機構在商業(yè)房地產貸款市場所占的比重越來越大，但這并不意味著他們沒有執(zhí)行自己的紀律。

　　Square Mile資本公司便是這樣一家商業(yè)貸款機構，該公司的高級常務董事杰夫·法斯托夫表示，由于擔心這一輪美國歷史上持續(xù)時間最長的經濟增長周期即將迎來“拐點”，他的公司這些日子已經“謹慎得多”了。“如果事情即將起這樣或那樣的變化，我們在承銷方面就要更保守些。”

　　法斯托夫還指出，總體上看，與上一個經濟周期各大貸款機構“激進”的杠桿率相比，今天的商業(yè)房地產借貸機構已經變得“克制得多”了。

　　隨著美國經濟進入本輪經濟增長周期的后半段，下行拐點或許已然不遠，在這種情況下，像CrediFi這樣的公司對借貸機構的風險敞口發(fā)出預警，也許是一件好事。

　　作者：Rey Mashayekhi

　　譯者：樸成奎

責任編輯：張寧