在公眾將視野停留在房租上漲的時候，長租公寓背后的資金運營模式更值得關注，其用大資金流將房東和租客串聯在一個“資金船”上，而房東和租客卻沒有救生衣，甚至蒙在鼓里。

　　前我愛我家副總裁胡景暉8月19日在個人媒體溝通會上重申，“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。”當時公眾的焦點還在探討房租上漲的核心原因，也不懂為什么長租公寓會爆倉，爆倉是投資者保證金賬戶中的客戶權益為負值的情形，而房子就在那里，何來爆倉之說。

　　但是長租公寓爆倉立馬出現了。中國房地產報昨日報道，杭州的一家名為鼎家網絡科技有限公司（以下簡稱“鼎家”）的長租公寓公司宣布破產，并引入上海寓團管理公司作為業務承接方。后續聯系承接事宜都由后者來接手。但中國房地產報記者撥打承接方咨詢電話均未有人接聽，鼎家的辦公場所也早已人去樓空。

　　在破產通知發布后，鼎家一名負責人直接告訴租戶：“沒錢退押金，更沒錢退房租。”房東和租客的損失只能通過協商或者法律途徑挽回。根據報道，鼎家的房東以及租客已經組成了大大小小的維權群。

圖/中國房地產報

　　首家長租公寓爆倉

　　鼎家不是黑中介，其成立于2009年，截至2017年底已發展長租公寓超過5000間，并在今年2月份剛剛獲得一筆千萬級融資，投資方為浙江筑家投資管理有限公司。

　　但是鼎家今年8月初就有拖欠租金、資金斷裂的傳聞。當時鼎家公司法人魏永鋒曾發布公告斥責“倒閉”謠言。他表示，公司確實存在房租晚付的情況，主要原因在于公司內部有人侵吞資產，造成了資金困難，公司已經有任專門在處理租金支付和解約的問題。

圖/中國房地產報

　　根據中國房地產報的追蹤，8月15日一些房東和租客前往鼎家辦公地點維權，但是那個時候已經人去樓空，一些公司員工表示，此前公司就已經處于關閉的狀態。接下來，就是本文的破產新聞。自稱鼎家公司前員工的爆料者表示，鼎家還拖欠了大部分員工的工資。

　　而根據天眼查信息，鼎家有幾位主要管理層，法人魏永鋒，高管徐嵐、周峰淼、付小杰。而這些董事每個人還注冊不少公司，有1家的，也有多達10家的。自稱公司內部員工的人士爆料稱，鼎家的大部分資產被轉移到了徐嵐頭上，又以徐嵐為法人注冊了名為昌德的房地產中介公司，目前這個公司已有兩個門店甚至更多。

　　但是整個消息無從證實真偽。

圖/天眼查

　　鼎家破產，苦的是房東和租客。房東想收房，租客想拿回押金，但是他們發現其租金和押金竟然和一家借貸公司聯系起來。

　　為什么爆倉比房租上漲更可怕

　　長租公寓經營的是租賃服務，但其背后的資金鏈卻是金融信貸。按照正常的交易流程，中介只負責房東和房客之間的信息撮合，盈利來源在于中介費和其他增值服務。

　　現在部分長租公寓經營商的模式是收購租賃房源，也就是前期大家討論的以高于市場正常價格的20%到40%爭搶房源，人為抬高收房價格。

　　然后租客方面，長租公寓運營商通過押一付一甚至押0付一來吸引客源，簽訂的租房合同是一份貸款合同。以租客個人信用做承諾，通過綁定身份證和銀行卡獲得了金融公司一年的租金貸款，金融公司一次性把一年的租金全部打給了中介，然后每月交房租變成了還貸款，同時還要支付“服務費”。此時租客與金融公司構成了借貸關系。

　　市場通常情況下，長租公寓運營商無須將一年的資金全部交給房東，但無論是月付還是季付，其手中還是擁有巨額的租金貸款，且這是監管盲區。

　　以分散式長租公寓龍頭自如為例，公開信息顯示，2016年自如經手的租金總量達到90億元，出租房源約35萬間。2017年出租房源達50萬間。截至今年上半年，自如管理的公寓已超過70萬間，并計劃在今年突破100萬間。

　　這跟P2P有些類似。一旦資金鏈斷裂或者破產，一方面租客已經提前支付了一年的房租，時間未到期需要繼續租住，但是房東在收不到房租之后只能將房子收回。另一方面，如果不再繼續租住，但是其已經簽訂了一年的貸款合同，所以每個月還是需要向金融公司繳納房租。三者進入了一個“進退兩難”的境地。

　　此前網絡就已經爆出房租繳納“一不小心“成了分期付款的新聞。根據中國房地產報報道，今年5月，房屋中介機構夢想大熊（北京）資產管理有限公司就因涉嫌欺騙租客使用分期貸款繳納房租而遭到投訴。

圖/網絡截圖

　　長租公寓的融資模式

　　眾所周知，長租公寓盈利空間小，回報周期長，行業一般認為4-5年才能回本。

　　平安證券以紅璞公寓為例對長租公寓盈利做一個簡單的測算。紅璞公寓在全國的簽約間數超過2萬間，覆蓋深圳、廣州、杭州、蘇州、南京等20多個核心城市，2017年公司計劃在全國完成10萬間長租公寓的計劃。假設紅璞公寓的單間住房的平均租金為2000元/月，收樓租金為1200元/月。按收入的5%計提管理費用并將裝修成本按照5年進行攤銷，穩定后10萬間長租公寓可貢獻凈利潤3.7億元，凈利率為15.4%，按每間30平、500元/平米合計15億的裝修投入，大概4-5年可實現投入回升。

圖/平安證券

　　目前我國長租公寓證券化根據底層資產類型不同主要有三種模式： 重資產的CMBS 和類REITs，輕資產的租金收益權ABS。

　　商業地產抵押按揭資產證券化（CMBS）是資產證券化的重要品種，它是指以商業房地產為抵押，以相關房地產未來收入為償債本息來源的資產支持證券產品，是成熟市場商業房地產公司融資的有效金融工具之一。未來收入包括租金、物業費、商業管理費、購房尾款等。

房地產信托投資基金（REITs），是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。根據2018年5月9日發布的《我國REITs市場2017年發展和2018年展望》，截至2018年3月末， REITs已發行規模共計692.75億元，未來潛在市值或超萬億。

租金收益權ABS常見于租賃公寓，一種模式是發起人以租金債權為抵押獲得信托貸款，或直接轉讓租金債，再由資產支持專項計劃募集資金來對接；另一種模式則是由專項計劃通過信托計劃向租客發放消費貸，相當于代租客繳房租。

　　當前國家以實際政策支持租賃市場的發展，4月25日，中國證監會、住房城鄉建設部聯合印發《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，明確了國家政策層面對于特定于住房租賃領域資產證券化業務的支持力度。隨著文件下發，被認為達到數萬億規模的住房租賃產業獲得了最明確的資金渠道支撐。

　　長租公寓融資渠道拓寬了，但是市場也需要更加嚴格的監管，不能將房東和租客的利益置于真空下。

　　一些規模較小的、融資能力弱的長租公寓運營商可能會渾水摸魚，在不能發行債券融資的情況下，跟小額貸款公司合作，沒有約束和監管，很容易發生爆倉的情況。爆倉很容易引起連鎖反應，甚至震蕩整個租房市場。

　　長租公寓并不是萬惡之源，租房市場未來確實是一片藍海，“對于經營中的漏洞、黑洞，急需政府監管部門盡早出臺相關政策予以規制，并對相關從業者進行監管，防止新的金融騙局。“中國房地產報在文章最后發出了倡議。（完）

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責任編輯：陳永樂