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來(lái)源：北京商報(bào)
在全行業(yè)翻越周期的一年，萬(wàn)科成功穿越。3月28日晚，萬(wàn)科發(fā)布的2023年度報(bào)告顯示，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4657.4億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)121.6億元，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)15年為正。在財(cái)報(bào)中，對(duì)于市場(chǎng)最關(guān)心的如何渡過(guò)當(dāng)下風(fēng)暴，萬(wàn)科也給出了多項(xiàng)具體的措施。萬(wàn)科表示，會(huì)保持經(jīng)營(yíng)層面現(xiàn)金流為正、大規(guī)模增厚安全墊，且會(huì)堅(jiān)定降杠桿。未來(lái)兩年計(jì)劃削減付息債務(wù)1000億元以上。
百億元凈利潤(rùn)
財(cái)報(bào)顯示，2023年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4657.4億元；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)121.6億元。全年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積2466萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額3761.2億元；住宅、公寓、商辦保質(zhì)交付28.9萬(wàn)套，涉及354個(gè)項(xiàng)目、742個(gè)批次。
銷(xiāo)售承壓之下，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)了正向現(xiàn)金流。截至2023年末，萬(wàn)科連續(xù)15年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，在手貨幣資金998.1億元，可覆蓋一年內(nèi)到期有息負(fù)債；剔除預(yù)收房款的資產(chǎn)負(fù)債率為65.5%，從2018年76%的高點(diǎn)連續(xù)五年下降。
2023年，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)開(kāi)復(fù)工計(jì)容面積約1706.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.8%，完成年初計(jì)劃的102%；開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)竣工計(jì)容面積約3133.5萬(wàn)平方米，完成年初計(jì)劃的97.1%。
截至2023年末，萬(wàn)科合并報(bào)表范圍內(nèi)有2338.6萬(wàn)平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額合計(jì)約3604.4億元。
新增土儲(chǔ)方面，萬(wàn)科2023年累計(jì)獲取新項(xiàng)目43個(gè)，總規(guī)劃計(jì)容建筑面積596萬(wàn)平方米，權(quán)益計(jì)容規(guī)劃建筑面積333.3萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)總額約463.2億元，新增項(xiàng)目平均地價(jià)為13899元/平方米。新獲取資源以住宅品類(lèi)為主，并主要分布在北京、上海、杭州、成都等主要城市。
截至2023年末，萬(wàn)科在建項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積約5885.6萬(wàn)平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積約3727.2萬(wàn)平方米；規(guī)劃中項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積約3303.5萬(wàn)平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積約2080.9萬(wàn)平方米。此外，萬(wàn)科還參與了一批舊城改造項(xiàng)目，按當(dāng)前規(guī)劃條件，總計(jì)容建筑面積約373.9萬(wàn)平方米。
3.61%的融資成本
在行業(yè)整體融資收縮之下，萬(wàn)科依然獲得了各大金融機(jī)構(gòu)的支持。2023年全年萬(wàn)科新獲融資897億元，其中境內(nèi)新獲融資766億元，新獲融資的綜合成本3.61%，境外新獲融資131億元。
公募REITs試點(diǎn)持續(xù)深入，也為萬(wàn)科帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。正如萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮此前表示，REITs對(duì)于經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)的重要性，類(lèi)似于按揭貸款之于住宅開(kāi)發(fā)，能夠?qū)崿F(xiàn)商業(yè)模式閉環(huán)，推動(dòng)房企從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)商。
從落地情況來(lái)看，萬(wàn)科有望成為業(yè)內(nèi)唯一一家實(shí)現(xiàn)三種經(jīng)營(yíng)性REITs突破的企業(yè)。此前，萬(wàn)科旗下印力集團(tuán)發(fā)布的中金印力REIT已正式進(jìn)入詢(xún)價(jià)階段，萬(wàn)緯物流REIT已于交易所正式發(fā)布，長(zhǎng)租公寓REIT目前也在積極申報(bào)中。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的REITs突破，不僅反映了市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)科多年轉(zhuǎn)型成果的認(rèn)可，也將助力萬(wàn)科打通經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)“投、融、管、退”的商業(yè)模式閉環(huán)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)和資金更高效、更良性的運(yùn)轉(zhuǎn)，保障經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，對(duì)于穩(wěn)健型房企，可利用當(dāng)前融資寬松政策，置換獲取低息長(zhǎng)期資金，提升財(cái)務(wù)彈性，同時(shí)積極利用REITs等政策出臺(tái)時(shí)機(jī)，在盤(pán)活持有物業(yè)的同時(shí)形成持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)金融閉環(huán)，發(fā)展資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。
長(zhǎng)租公寓整體盈利
在2018年喊出“活下去”的同時(shí)，萬(wàn)科也提出將所有業(yè)務(wù)行為“收斂聚焦”。截至目前，萬(wàn)科已經(jīng)在養(yǎng)老、長(zhǎng)租公寓、物流等領(lǐng)域展開(kāi)探索，意在培育新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。
多元化業(yè)務(wù)被視為萬(wàn)科的第三次創(chuàng)業(yè)，這方面被寄予厚望。
實(shí)現(xiàn)租購(gòu)并舉，長(zhǎng)租公寓被萬(wàn)科視為“補(bǔ)短板”項(xiàng)目。財(cái)報(bào)顯示，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓的規(guī)模和效率持續(xù)保持行業(yè)第一，并在成本法的會(huì)計(jì)計(jì)量方式下實(shí)現(xiàn)了整體盈利。萬(wàn)科泊寓共運(yùn)營(yíng)管理租賃住房23萬(wàn)間，累計(jì)開(kāi)業(yè)18萬(wàn)間，布局全國(guó)31個(gè)城市，累計(jì)服務(wù)客戶(hù)超過(guò)80萬(wàn)人，客戶(hù)滿(mǎn)意度95%，全年出租率達(dá)96%，超過(guò)60%客戶(hù)選擇續(xù)租。
同時(shí)，萬(wàn)科在15個(gè)城市36個(gè)項(xiàng)目中打造宜居的家庭式公寓產(chǎn)品，在10個(gè)城市管理超萬(wàn)張有品質(zhì)的藍(lán)領(lǐng)宿舍床位，并持續(xù)深度服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)，累計(jì)為比亞迪、騰訊、科大訊飛等超過(guò)5000家企業(yè)提供住房服務(wù)，企業(yè)客戶(hù)占比提升至23%。
萬(wàn)科還是“納保”的積極參與者。在23個(gè)城市納入保障性租賃住房147個(gè)項(xiàng)目，涉及房源10萬(wàn)間。
長(zhǎng)租公寓之外，2023年萬(wàn)科商業(yè)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收91.1億元，同比增長(zhǎng)4.6%，合計(jì)開(kāi)業(yè)203個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，建筑面積1158萬(wàn)平方米，萬(wàn)科管理運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目布局在一二線(xiàn)城市的占比超過(guò)90%。萬(wàn)科物流業(yè)務(wù)自2015年開(kāi)啟全國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)布局至今，2023年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收41.8億元，同比增長(zhǎng)17.2%，其中冷鏈?zhǔn)杖胪仍鲩L(zhǎng)33.9%。
北京商報(bào)記者 王寅浩
責(zé)任編輯：何松琳
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