國際投行研究報告
華夏幸福，名字取得挺好聽的，而且其造城的偉大戰略此前還把平安馬明哲拉上了船。依靠造城的戰略，華夏幸福老板也以500多億的身價成為河北首富。
然而，和泰禾集團富翁黃其森一樣，華夏幸福對于政府堅持房地產的調控的決心低估了很多，很多，他們都夢想這次的調控和過往一樣，只是走過場。
數據顯示，華夏幸福截至 2020 年三季度末有息負債規模達 2185 億元，對應凈負債率 214%。現在，在三條紅線之下，眼看和平安的對賭完成困難，而隨著海內外中介機構調低評級，其融資手段枯竭，股債雙殺，這路線和泰禾集團基本一樣，看起來有很多抵押物，但現金流的枯竭就如人得了新冠一樣，被一口氣悶死，平安已經虧損了90億，假如平安萌生退意，河北首富恐怕也是兇多吉少，而平安損失也非常慘重。
凌通社一直認為，此次的房地產調控中，一定會有看起來牛逼的房地產公司倒下，這也是為什么凌通社一直說不要做夢萬科會收購泰禾的原因。同理，平安雖然損失慘重，也決不會在華夏幸福進IC之前有什么動作。華夏幸福下行之路恐怕什么剛剛開始。
山石發了一個推
1月13日，穆迪將華夏幸福（600340.SH）的Ba3企業家族評級和華夏幸福 （開曼）投資有限公司支持的高級無擔保評級下調至B2；同時將這些評級納入評估范圍，以便進一步下調評級。
穆迪認為，評級下調反映出華夏幸福的經營業績和產生的現金流均低于預期，鑒于 其流動性狀況不佳，且在未來12-18個月內有大量債務到期或成為可推舉債務，這加大了其再融資風險。
美元債利率10.875
國內債已經打了7折以上
平安已浮虧90億
根據華夏幸福最早引入平安股權投資時的約定，公司需在2020年度實現凈利潤180億元，但根據2020年第三季報，華夏幸福前三季度凈利潤為72.8億元，只完成了180億元的40%。要在第四季度實現超過100億的利潤，其壓力可謂不小。
中金公司：業績對賭難達成，盈利增長料承壓
投資建議
我們將華夏幸福投資評級由跑贏行業下調至中性，目標價下調32%至 11.09 元，對應 3.0/2.7 倍 2021/2022 年市盈率和 7%的下行 空間。理由如下：
? “三條紅線”新規施壓公司負債端。截至 2020 年三季度末， 公司有息負債規模達 2185 億元，對應凈負債率 214%，剔除 預收款的資產負債率 78%，屬于“三條紅線”規定中的紅檔 房企。我們在近期發布的報告《撥云見日，去偽存真：數說 “三條紅線”》中對 26 家樣本房企的達標過程進行了推算。 結果顯示，為實現降檔目標，華夏幸福未來年份拿地強度將 下降，存量土儲規模難以提升，土儲覆蓋倍數維持在 1.3 倍 左右；同時，公司存量土儲質和量上存在不足，我們估算公 司當前未售貨值約 1300 億元，僅能覆蓋未來 1 年左右的銷售 額，存量土儲中三四線城市占比 75%，環京地區占比 52%， 去化難度偏高，共同導致銷售增長可能失速（2019 年公司房 地產銷售額同比下降 20%，1-3Q20 同比下降 61%）。此外公 司存量的住宅、商辦項目以及產業園區后續仍有大量剛性開 發指出，我們預計公司經營性現金流將持續承壓，轉正難度 較大（2019 年公司經營性現金流出 318 億元，1-3Q20 流出251 億元）。
? 業績對賭難達成，盈利增長料承壓。根據業績對賭協議，公 四 2020 年須實現歸母凈利潤 180 億元，2020 年前三季度公 司歸母凈利潤同比下降 25%至 73 億元。我們預計公司難以完 成 2020 年業績對賭要求（其中房地產結算收入 560 億元，產 業發展服務收入 335 億元，對應歸母凈利潤 132 億元），同時 考慮到預收房款同比持續下降，公司未來結算收入和利潤增 速亦將承壓。
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責任編輯：陳悠然 SF104
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