新浪財經上市公司研究院 大眼樓管/肖恩

　　基本觀點：

　　新浪財經上市公司研究院針對于禹洲地產股份有限公司（下稱“禹洲地產”）當前經營中的存量及流量數據進行綜合分析，給予禹洲地產的主體信用評分為77.2。

　　禹洲地產1994年成立于上海，經過多年的積累，在總資產規模達到1432.07億元，當前保持穩健且較快的增長速度，在繼續深耕廈門和福州兩大核心城市的基礎上，近幾年公司經營發展處在良性進取的階段。上半年銷售回款增速較快，拿地與銷售的比例處于平穩可控的水平，土地儲備充足也多分布在一二線城市。公司整體財務杠桿率低，融資成本稍高，賬面資金充足，債務結構相對合理，短期償債能力有保障。

　　同時，新浪財經上市公司研究院也注意到，禹洲地產上半年拿地成本明顯提升，近幾年的毛利率有下滑趨勢，房地產調控對于整個地產行業以及禹洲地產的拿地節奏均會產生較大的影響，公司主體信用情況也會受到影響，同時公司上半年經營現金流出現大幅流出的情況。

　　概況數據（2019H）：

　　優勢：

　　規模近年來穩步前進，禹洲地產1994年成立于上海，經過多年的積累，在總資產規模達到1432.07億元，當前保持穩健且較快的增長速度，在繼續深耕廈門和福州兩大核心城市的基礎上，近幾年公司經營發展處在良性進取的階段。上半年銷售回款增速較快，拿地與銷售的比例處于平穩可控的水平。2019年上半年實現營收116.84億元，同比增長26.25%，歸母凈利潤16.39億元，同比增長23.22%。此外，國資背景的華僑城加入成為第二大股東，有望進一步為公司增信。

　　長期平穩的業績表現，禹洲地產過去十年加權ROE，除2012年為12.79%外，均超過15%，業績起伏較小。憑借著較強的開發能力，毛利率長期維持在30%左右，凈利潤率在15%左右。較高的利潤率水平也是禹洲地產在杠桿率較低且周轉率一般的情況取得較為客觀的凈資產收益率的根本原因。

　　主要聚焦在一二線，土地儲備風險更低，目前禹洲地產的土地儲備主要聚集在一二線城市，占比約為80%，主要集中在海西、長三角、環渤海等區域。公司的土地儲備較為充足，相當于公司上半年銷售的9.16倍，能滿足未來4年左右的銷售，且公司可售樓面地價為5580元/平方米，整體盈利有所保障。

　　公司融資成本稍高，杠桿水平穩健，2019年上半年，禹洲地產的加權平均融資成本為7.47%，在行業融資面趨緊的大環境下，龍頭房企的融資更受青睞。禹洲地產的資產負債率和凈負債率一直控制在較為合理的水平。各項償債指標合理，禹洲地產的短期債務占比為24.6%，一年到期的債務相對可控，且賬面資金足夠覆蓋。

　　關注：

　　上半年拿地成本大幅上升，2019上半年，禹洲地產的拿地成本大幅上升至11106元/平米，當期銷售均價與拿地均價之比僅為1.38，驟升的土地成本或壓縮公司的利潤率表現，公司毛利率已從2012年的39.63%逐漸下降至2019年的26.99%。受行業調控政策的影響，后續的銷售回款存在一定的不確定性，這將會對公司的拿地、銷售政策、現金流以及償債能力產生直接的影響。

　　經營現金流轉負，截止上半年，克而瑞數據顯示，禹洲地產上半年銷售額同比增長42.5%，而同期公司的拿地金額與銷售金額之比達到0.5，伴隨著銷售的快速增長，公司的拿地力度也有所提升，導致公司上半年現金流出凈流出的情況。盡管融資是資金來源的重要渠道，但經營現金流是融資回款之外的另一大資金來源，而且健康的經營狀態是持續流入的經營現金流。

　　關于2019新浪財經年度上市房企主體信用評分

　　改革開放41年來，中國國內生產總值及人均可支配收入實現了跨越式發展，人們的生活水平也得到了極大的提高。尤其是自1998年房改以來，我國居民的居住條件得到了顯著的改善，根據國家統計局數據顯示，我國目前人均居住建筑面積已經高達40平方米左右。不僅如此，在提高人均居住面積和提升城鎮化率的過程中，在以禹洲地產、碧桂園、中國恒大為代表的中國房地產行業里，在深化改革開放的紅利下，市場主體所迸發出來的活力是巨大的。

　　進入社會主義新時代，房地產市場也從“黃金時代”一步步過渡到“白銀時代”和“存量競爭”的時代，市場高度分散的地產行業面臨著整合的必然趨勢，尤其是在“房地產不作為短期經濟刺激的手段”的大背景下，融資端明顯趨緊，而杠桿率普遍高企的房地產公司的主體信用則明顯分化。

　　因此，在行業整合之際，深入剖解、對比分析各主要上市房企的主體信用情況顯得尤為必要。主體信用評分的最終結果，反應的是：借款人償還債務能力的強弱，違約風險的高低，而房地產公司作為高杠桿經營的典型，從拿地、開發建設、銷售等環節都有資金需求，因此對于資產負債率動輒超過80%，凈負債率又差異較大的房企來說，測評其主體信用顯得更為專業。目前，在A股、H股兩地上市的房地產開發公司多達幾百家，新浪財經從中甄選出80家主流房地產開發商，并站在融資端的角度，對各公司的償債能力進行全面的歸納和分析，并最終得出新浪財經年度上市房企主體信用評分。

責任編輯：李勇飛