原標(biāo)題：銀行、信托通道緊縮逾六成 房企融資凜冬已至

　　房企的日子越來(lái)越艱難。11月6日，國(guó)購(gòu)?fù)顿Y有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：國(guó)購(gòu)?fù)顿Y）發(fā)布了《關(guān)于法院裁定受理國(guó)購(gòu)?fù)顿Y有限公司及下屬公司重整申請(qǐng)及指定管理人的公告》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：公告），這家“安徽第一大房企”將走向破產(chǎn)重整之路。

　　根據(jù)人民法院公告網(wǎng)消息，截至11月11日，宣告破產(chǎn)的房企已經(jīng)增加到431家。房企融資接近冰點(diǎn)，同策研究院最新數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企，在10月完成融資金額折合人民幣235.82億元，環(huán)比大幅下跌65.80%。

　　10月融資額度驟降

　　根據(jù)國(guó)購(gòu)?fù)顿Y2018年度審計(jì)報(bào)告，截至2018年12月31日，國(guó)購(gòu)?fù)顿Y單體資產(chǎn)總額約為120.08億元，負(fù)債總額為126.34億元。國(guó)購(gòu)集團(tuán)及其下屬公司因流動(dòng)性問(wèn)題，陷入債務(wù)危機(jī)，由此而引發(fā)大量的訴訟和執(zhí)行案件于短期內(nèi)集中爆發(fā)，各公司的銀行賬戶(hù)和資產(chǎn)被多家法院凍結(jié)、查封，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)受到重大影響，企業(yè)財(cái)產(chǎn)面臨被強(qiáng)制執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。

　　而在國(guó)購(gòu)?fù)顿Y公告的前一天，11月5日，標(biāo)普全球評(píng)級(jí)（下稱(chēng)標(biāo)普）在發(fā)布的報(bào)告《中國(guó)房地產(chǎn)觀察：融資受限束縛開(kāi)發(fā)商擴(kuò)張拳腳》中表示，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正在換擋變速，接受融資環(huán)境前所未有收緊的現(xiàn)實(shí)。融資受限將抑制購(gòu)地活動(dòng)，同時(shí)，隨著銷(xiāo)售回籠現(xiàn)金變成越來(lái)越重要的一個(gè)資金來(lái)源，部分開(kāi)發(fā)商將加快銷(xiāo)售步伐。標(biāo)普預(yù)計(jì)2020年全年全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售額增速將放緩至0%-5%，主要靠基本面較好的城市的穩(wěn)健住房需求支撐。作為需求指標(biāo)的銷(xiāo)售面積近幾個(gè)月已重新恢復(fù)增長(zhǎng)。雖然2019年上半年房地產(chǎn)銷(xiāo)售表現(xiàn)強(qiáng)勁幾乎都?xì)w功于房?jī)r(jià)上漲，但8月以來(lái)全國(guó)累計(jì)商品住宅銷(xiāo)售面積已重返正增長(zhǎng)區(qū)間。

　　同策研究院最新數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測(cè)的40家上市房企，在10月完成融資金額235.82億元，環(huán)比大幅下跌65.80%。而且，多個(gè)融資渠道的融資額均跌至冰點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，10月，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債折合人民幣101.08億元，環(huán)比減少35.14%；通過(guò)發(fā)行超短期融資券、向金融機(jī)構(gòu)借款、發(fā)行優(yōu)先永續(xù)債券等方式，融資金額60.93億元，環(huán)比減少67.12%；通過(guò)境內(nèi)銀行貸款融資40.45億元，環(huán)比減少74.79%。

　　克而瑞地產(chǎn)的研究數(shù)據(jù)則顯示，10月份，95家典型房企的融資總額為864.87億元，環(huán)比下降24.5%。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，融資金額大幅下滑更多是季節(jié)性因素，因?yàn)槟觋P(guān)將至，房企開(kāi)工意愿減弱，導(dǎo)致需求減少。不過(guò)，不可否認(rèn)的是，房企確實(shí)面臨較大的融資壓力，隨著政策加碼，“缺錢(qián)”可能會(huì)是一種常態(tài)。

　　海外融資成救命稻草

　　銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款也明顯收縮。

　　央行公布的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款增速則連續(xù)14個(gè)月回落，9月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額為43.3萬(wàn)億元，同比增速為15.6%。前三季度，新增人民幣房地產(chǎn)貸款4.6萬(wàn)億元，占同期人民幣新增貸款量的33.7%，與去年全年水平相比低6.2個(gè)百分點(diǎn)，降至24.1%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額11.24萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.7%，增速比上月末低1.7個(gè)百分點(diǎn)。前三季度，新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款為1萬(wàn)億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的7.7%，占比與去年全年占比相比低了3.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　央行辦公廳主任周學(xué)東認(rèn)為，目前是比較合理的占比。過(guò)去房地產(chǎn)熱的時(shí)候個(gè)人購(gòu)房貸款增長(zhǎng)會(huì)非常快，占比高的時(shí)候有些城市甚至超過(guò)50%，銀行貸款增量中超過(guò)一半流向房地產(chǎn)及購(gòu)房領(lǐng)域。　現(xiàn)在從全國(guó)來(lái)看，占比降至24.1%，是相對(duì)比較合理的水平。根據(jù)多年觀察，25%左右的占比是比較合理的。過(guò)去幾年多數(shù)情況下，這一數(shù)據(jù)都在30%以上。”

　　與此同時(shí)，信托的融資額度也快速下降。11月9月，用益信托網(wǎng)發(fā)布10月份集合信托市場(chǎng)報(bào)告。據(jù)用益金融信托研究院統(tǒng)計(jì)，10月共有58家信托公司成立1314款集合信托產(chǎn)品，環(huán)比減少27.12%；成立規(guī)模為956.67億元，環(huán)比減少47.03%。房地產(chǎn)信托規(guī)模下降是導(dǎo)致信托規(guī)模下降的重要原因，房地產(chǎn)信托共募集資金281.72億元，環(huán)比下滑60.47%。報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)信托再度收緊以及宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力是影響信托公司展業(yè)的重要因素。

　　多條融資通道幾近被封殺之后，海外融資成了房企“救命稻草”。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，僅11月5日這一天，房企美元債融資金額就接近20億。9月單月房地產(chǎn)企業(yè)海外美元融資37.97億美元，8月為15.8億美元。10月數(shù)據(jù)顯示，累計(jì)已經(jīng)有13家房企發(fā)布了接近50億美元的融資計(jì)劃。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，整體看，房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張，房企抓緊窗口期，大量大額度發(fā)行美元債。2019年房企美元債刷新紀(jì)錄已成定局。

　　美元債的井噴對(duì)緩解部分企業(yè)融資有很大好處。截至11月5日，2019年房企合計(jì)海外發(fā)布的計(jì)劃融資590億美元，相比2018年同期上漲了接近50%。從融資成本看房企融資成本分化，主要在6%-15%之間。

　　張大偉表示，美元債對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，并非主要資金來(lái)源，整體政策影響看，2019年二季度后房企大額度融資減少，房企搶地現(xiàn)象也開(kāi)始減少，特別是對(duì)于融資渠道較少的企業(yè)來(lái)說(shuō)，壓力將非常大。今年特別是下半年開(kāi)始，房企明顯更加關(guān)注資金鏈的安全，房地產(chǎn)市場(chǎng)必須穩(wěn)定，而穩(wěn)定房地產(chǎn)最主要的是防止出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)，所以在最近幾個(gè)月，針對(duì)房地產(chǎn)融資的各方面政策都在規(guī)范與收緊。目前看，信托與海外融資，都是規(guī)范而不是全面暫停，對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)，對(duì)于高負(fù)債率房企來(lái)說(shuō)，未來(lái)預(yù)計(jì)融資難度將非常大，但是對(duì)于大型企業(yè)來(lái)說(shuō)，影響相對(duì)有限。

　　中小城市商業(yè)地產(chǎn)正洗牌，百?gòu)?qiáng)房企所持64%商業(yè)項(xiàng)目虧損

　　“今年又是最困難的一年。”

　　11月9日，在浙江寧波舉行的第三屆全國(guó)中小城市商業(yè)創(chuàng)新發(fā)展論壇上，一位商業(yè)地產(chǎn)商如此向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者形容2019年的中小城市商業(yè)地產(chǎn)行情。

　　此次論壇由中國(guó)指數(shù)研究院、恒太商業(yè)管理有限公司、杭州天際線設(shè)計(jì)研究院、綠城管理集團(tuán)聯(lián)合主辦。論壇上，多位專(zhuān)家學(xué)者、從業(yè)人士，對(duì)于中小城市商業(yè)地產(chǎn)在自身供給過(guò)剩、經(jīng)營(yíng)管理不善，以及外部電商加速下沉的“內(nèi)憂(yōu)外患”下，如何在可能到來(lái)的激烈競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，進(jìn)行了深入討論。

　　論壇討論指出，一方面，商業(yè)地產(chǎn)存量巨大、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的頑疾依舊，隨著電商巨頭開(kāi)始大舉進(jìn)軍下沉市場(chǎng)，線下零售渠道或?qū)⑦M(jìn)一步受到線上沖擊。另一方面，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境越發(fā)復(fù)雜的背景下，中小城市的用戶(hù)消費(fèi)方式和心態(tài)正在發(fā)生變化，如何抓住這一輪消費(fèi)升級(jí)的趨勢(shì)，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和管理提出了新的要求。

　　中小城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始整合

　　論壇上，多位業(yè)內(nèi)人士均向記者表示，中小城市的商業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)到了重新洗牌、行業(yè)整合的階段。

　　恒太商業(yè)管理有限公司董事長(zhǎng)胡敏杰展示的兩組數(shù)據(jù)，令人印象深刻。

　　第一組數(shù)據(jù)是，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，過(guò)去十年全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)工建設(shè)達(dá)20.9億平方米。但據(jù)行業(yè)內(nèi)部統(tǒng)計(jì)，建成開(kāi)業(yè)率僅為43%左右，另外57%的項(xiàng)目因各種原因未能開(kāi)業(yè)。

　　第二組數(shù)據(jù)是，據(jù)統(tǒng)計(jì)百?gòu)?qiáng)房企所持有的商業(yè)項(xiàng)目，達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)的僅為36%，64%的商業(yè)項(xiàng)目達(dá)不到盈虧平衡點(diǎn)，處于虧損狀態(tài)。

　　從宏觀數(shù)據(jù)來(lái)看，中指研究院在此次論壇上發(fā)布《2019中國(guó)中小城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展研究報(bào)告》稱(chēng)，2019年1-9月，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資額為9796億元，同比下降8.0%。新開(kāi)工方面，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積為1.39億平方米，同比下降3.3%。

　　從需求端看，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積同比下降明顯。2019年10月，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積為7002萬(wàn)平方米，同比下降13.7%。

　　造成商業(yè)地產(chǎn)不合理布局，以及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)不善導(dǎo)致的不健康發(fā)展的原因是什么？胡敏杰認(rèn)為，是主導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)的政府、開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商三方都出了問(wèn)題。

　　具體來(lái)看，他認(rèn)為，政府缺乏專(zhuān)業(yè)性規(guī)劃和控制引導(dǎo)；開(kāi)發(fā)商側(cè)重于短期利益，輕視和忽略了商業(yè)本質(zhì)；運(yùn)營(yíng)商著眼于自身利益，片面遷就開(kāi)發(fā)商對(duì)眼前利益的訴求，追求高租金，導(dǎo)致不正確定位填鋪，不考慮正確定位和項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營(yíng)。三方都以本位出發(fā)，不專(zhuān)業(yè)不兼顧，導(dǎo)致“三位分離”。

　　從更宏觀的角度看，消費(fèi)升級(jí)在中小城市的效果不明顯，同樣是個(gè)問(wèn)題。

　　商務(wù)部原副部長(zhǎng)、全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)原副主任張志剛表示， 當(dāng)前制約消費(fèi)升級(jí)的體制機(jī)制的障礙仍然突出。重點(diǎn)領(lǐng)域的消費(fèi)市場(chǎng)還不能有效地滿(mǎn)足居民多層次需求，監(jiān)管體制尚不完善，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)滯后，信用體系消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)機(jī)制，消費(fèi)政策體系需要改進(jìn)、提升等。

　　張志剛認(rèn)為，增強(qiáng)消費(fèi)對(duì)抓好社會(huì)基層建設(shè)和企業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)十分必要，要健全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和信用體系，營(yíng)造綠色美麗、安全放心的消費(fèi)環(huán)境。要制定相關(guān)的配套政策，鼓勵(lì)和引導(dǎo)居民消費(fèi)，要深化收入分配制度的改革，改善居民的消費(fèi)能力和消費(fèi)預(yù)期等，不斷滿(mǎn)足人民日益增長(zhǎng)的對(duì)美好生活的需求。

　　下沉市場(chǎng)變局帶來(lái)新機(jī)遇

　　但商業(yè)地產(chǎn)并非毫無(wú)機(jī)會(huì)，如何通過(guò)提升自身專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，抓住下沉市場(chǎng)消費(fèi)機(jī)遇，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇尤為重要。

　　中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，2019年以來(lái)，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力影響，中小城市新建商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、新開(kāi)工和銷(xiāo)售面積均出現(xiàn)同比下降。但在線下零售回暖和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的背景下，中小城市商業(yè)地產(chǎn)同時(shí)也面臨升級(jí)的機(jī)遇。

　　上述報(bào)告顯示，受線下零售回暖和中小城市消費(fèi)升級(jí)影響，2019年中國(guó)重點(diǎn)中小城市購(gòu)物中心租金水平整體穩(wěn)中趨漲，樣本平均租金為6.5元/平方米·天，同比上漲1.52%。

　　“過(guò)去的錦上添花，變成了現(xiàn)在的生死攸關(guān)。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)會(huì)長(zhǎng)王永平向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者感嘆道。

　　王永平指出，商業(yè)地產(chǎn)在過(guò)去這些年更多是追求數(shù)量和擴(kuò)張，大量陷入同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)，現(xiàn)在要從數(shù)量轉(zhuǎn)質(zhì)量，從增量轉(zhuǎn)向存量，更多在運(yùn)營(yíng)管理、模式創(chuàng)新和差異化方面上多下功夫。尤其在線上線下融合、重視體驗(yàn)等業(yè)界已經(jīng)形成方向共識(shí)，但還沒(méi)有摸索出具有普適意義路徑的領(lǐng)域時(shí)，要加快實(shí)現(xiàn)突破。

　　然而，對(duì)于大多數(shù)中小城市的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商而言，由于其多數(shù)本就是當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商“搖身一變”而成的，在選址、設(shè)計(jì)、招商和運(yùn)營(yíng)的種種環(huán)節(jié)，都缺乏轉(zhuǎn)型的能力。這也讓商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司主導(dǎo)的“輕資產(chǎn)”開(kāi)發(fā)，成為當(dāng)下業(yè)界的熱門(mén)話(huà)題。

　　在論壇上，一家商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司的董事長(zhǎng)告訴記者，2019年有超過(guò)300家商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，表達(dá)了希望引入該公司對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營(yíng)的意愿。

　　“背后的核心還是服務(wù)，更專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)和管理，能夠?yàn)橄鲁潦袌?chǎng)的客戶(hù)提供更好的服務(wù)，在選址、人流、商場(chǎng)定位等客觀條件符合的情況下，可以更好地實(shí)現(xiàn)引流。而很多案例都顯示，這些城市的消費(fèi)者，相比已經(jīng)常年被營(yíng)銷(xiāo)轟炸的一二線城市消費(fèi)者，更能被服務(wù)所打動(dòng)。” 這位董事長(zhǎng)告訴記者。

責(zé)任編輯：覃肄靈