新浪財經上市公司研究院 大眼樓管/肖恩

　　基本觀點：

　　新浪財經上市公司研究院針對于江蘇中南建設集團股份有限公司（下稱“中南建設”）當前經營中的存量及流量數據進行綜合分析，給予中南建設的主體信用評分為75.2。

　　2016年來，中南建設一改銷售頹勢，三年內迅速突破1000億規模，上半年銷售位列行業前20。在房地產銷售高增長的背景下，公司的業績保持穩健且較快的增長速度，上半年公司拿地與銷售的比例處于平穩可控的水平。公司整體債務結構相對合理，短期償債能力有保障。

　　同時，新浪財經上市公司研究院也注意到，土地儲備并不充足，也多分布在三四線城市，拿地與銷售均價之間的空間較窄影響了公司的盈利能力，加之公司的融資成本以及杠桿率雙高，公司整體的償債指標有待改善。房地產調控對于整個地產行業以及中南建設的拿地節奏均會產生較大的影響，公司主體信用情況也會受到影響。

　　概況數據（2019H）：

　　優勢：

　　沖規模破千億，中南建設為中南集團旗下上市平臺，聚焦房地產開發（中南置地）及建筑施工（中南建筑）兩大業務板塊，其中房地產開發業績貢獻過半。2016年來，中南建設一改銷售頹勢，三年內迅速突破1000億規模，上半年銷售位列行業前20。總資產體量達到2680億規模，業績也呈現快速增長。2019年上半年實現營收233.21億元，同比增長52.27%，歸母凈利潤13.12億元，同比增長41.55%。

　　經營現金流有所好轉，中南建設的短期債務占比為24.45%，一年到期的債務相對可控，且賬面資金足夠覆蓋，經營現金流近兩年來一改前些年的流出頹勢，為正流入狀態，現金流是融資回款之外的另一大資金來源。不過，今年前三季度經營活動現金流對于當期利息支出的覆蓋并不充足。

　　關注：

　　銷售增速有所放緩，2019上半年，中南建設的銷售金額同比增速為25%，較2016、2017、2018年的銷售增速有逐漸下滑的趨勢，受行業調控政策的影響，后續的銷售回款存在一定的不確定性，這將會對公司的拿地、銷售政策、現金流以及償債能力產生直接的影響。

　　土地儲備不充足，且多在三四線，截止上半年，克而瑞數據顯示，中南建設的土儲貨值為4557.3億元，貨值總量僅為上半年銷售額的5.61倍，考慮到銷售額的同比增長，中南建設當前的土地儲備金鉤覆蓋未來兩年左右的銷售。且公司目前的土地儲備近60%在南通、紹興、鎮江、佛山等三四線城市，隨著三四線居民杠桿率的提高及棚改貨幣化及PSL貸款的退潮，三四線土地儲備面臨較大的減值風險。

　　財務壓力較大，盈利平庸，近些年，中南建設的凈負債率一直處于150%以上的高水平，截止上半年，公司凈負債率為185%，資產負債率達91.23%，此外，萬得數據顯示，公司對外擔保也占到總資產的21.64%，這也推升了公司融資成本達到8.4%。財務重擔直接拉低了公司的盈利能力，中南建設的凈利潤水平僅在5.7%的低水平。

　　關于2019新浪財經年度上市房企主體信用評分

　　改革開放41年來，中國國內生產總值及人均可支配收入實現了跨越式發展，人們的生活水平也得到了極大的提高。尤其是自1998年房改以來，我國居民的居住條件得到了顯著的改善，根據國家統計局數據顯示，我國目前人均居住建筑面積已經高達40平方米左右。不僅如此，在提高人均居住面積和提升城鎮化率的過程中，在以中南建設、碧桂園、中國恒大為代表的中國房地產行業里，在深化改革開放的紅利下，市場主體所迸發出來的活力是巨大的。

　　進入社會主義新時代，房地產市場也從“黃金時代”一步步過渡到“白銀時代”和“存量競爭”的時代，市場高度分散的地產行業面臨著整合的必然趨勢，尤其是在“房地產不作為短期經濟刺激的手段”的大背景下，融資端明顯趨緊，而杠桿率普遍高企的房地產公司的主體信用則明顯分化。

　　因此，在行業整合之際，深入剖解、對比分析各主要上市房企的主體信用情況顯得尤為必要。主體信用評分的最終結果，反應的是：借款人償還債務能力的強弱，違約風險的高低，而房地產公司作為高杠桿經營的典型，從拿地、開發建設、銷售等環節都有資金需求，因此對于資產負債率動輒超過80%，凈負債率又差異較大的房企來說，測評其主體信用顯得更為專業。目前，在A股、H股兩地上市的房地產開發公司多達幾百家，新浪財經從中甄選出80家主流房地產開發商，并站在融資端的角度，對各公司的償債能力進行全面的歸納和分析，并最終得出新浪財經年度上市房企主體信用評分。

責任編輯：李勇飛