文/新浪財經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄作家 潘向東

　　疫情沖擊下地產(chǎn)需求的“四步走”

　　疫情對房地產(chǎn)的沖擊是分階段的：（1）隔離期需求被凍結(jié)。（2）復(fù)工后的修復(fù)期。3月以來商品房成交量從底部逐漸恢復(fù)，到4月恢復(fù)至近年同期六成左右。（3）疫情對需求的二次沖擊。在停擺1個多月又遇海外疫情蔓延的情況下，居民就業(yè)與收入預(yù)期受到影響，這又會抑制對房地產(chǎn)需求的修復(fù)。（4）經(jīng)濟(jì)重建和寬松政策提振需求。隨著疫情的過去，海外經(jīng)濟(jì)進(jìn)入重啟階段，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)修復(fù)速度加快，企業(yè)與居民的預(yù)期改善，又會導(dǎo)致地產(chǎn)需求的擴(kuò)張。不過，第四階段的到來會相對緩慢。

　　整體而言，從目前的狀況來看，疫情對房地產(chǎn)的沖擊還是比較大的，短時間要恢復(fù)到以前水平還是比較困難。

　　穩(wěn)增長還需房地產(chǎn)

　　房地產(chǎn)跟穩(wěn)增長密切相關(guān)。將房地產(chǎn)投資周期與名義GDP、PMI、PPI、企業(yè)盈利、產(chǎn)成品存貨等經(jīng)濟(jì)中的重要變量作比較，可以發(fā)現(xiàn)在過去幾輪周期中，房地產(chǎn)投資周期與上述變量密切相關(guān)。房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中扮演重要一環(huán)，過去每一次經(jīng)濟(jì)不太好的時候，房地產(chǎn)一放松，然后經(jīng)濟(jì)就相對平穩(wěn)了。

　　房地產(chǎn)為何能穩(wěn)增長？其一，房地產(chǎn)帶動相關(guān)的投資與消費(fèi)增長。其二，房地產(chǎn)跟很多行業(yè)相關(guān)，可以說是牽一發(fā)而動全身。其三，最關(guān)鍵的是以地價為基礎(chǔ)擴(kuò)張地方政府資產(chǎn)負(fù)債表。房價漲主要是地價漲，地方政府不僅僅是靠賣地獲取了財政收入，它可以以土地作為質(zhì)押品去發(fā)債，去獲取銀行的貸款。全社會的資金通過房地產(chǎn)這個平臺其實(shí)都進(jìn)到地方政府的錢袋子里面去了，以此去擴(kuò)充它的資產(chǎn)負(fù)債表，實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施的擴(kuò)充，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)增長。

　　房地產(chǎn)政策需要因城施策

　　目前居民沒有處于過度信貸狀態(tài)，房地產(chǎn)向上發(fā)展還看不到太大風(fēng)險。中國居民杠桿率缺口在2018年以來在零附近波動，在疫情之前甚至是負(fù)值，表明居民沒有出現(xiàn)過度信貸的情況，所以從這個指標(biāo)看的話，短期中國房地產(chǎn)如果繼續(xù)向上發(fā)展，還看不到太大風(fēng)險。

　　未來還是要更多的警惕房地產(chǎn)向下調(diào)整的風(fēng)險：（1）目前中國的家庭負(fù)債主要集中在房地產(chǎn)。（2）部分房企資產(chǎn)負(fù)債率較高、償債能力較差。（3）房價上漲預(yù)期正在起變化。不管是從居民預(yù)期還是市場預(yù)期，過去“房價永遠(yuǎn)只漲不跌”的預(yù)期正在起變化，未來還是要更多的警惕價格的下跌。

　　房地產(chǎn)政策需要因城施策。房價的下跌可能會導(dǎo)致質(zhì)押品、信貸、金融、地方債務(wù)方面都會出現(xiàn)一些風(fēng)險，所以提出的政策還是因城施策，不要一刀切，避免價格往下劇烈波動，影響到整個經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。

　　避免房價的過快上漲和抑制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是有區(qū)別的。我們一直都是避免房地產(chǎn)價格的過快上漲，但是從來沒有說過要去抑制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，包括對中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這個行業(yè)確實(shí)空間比較大，城市化的進(jìn)程，對未來中產(chǎn)階級朝著七億走、實(shí)現(xiàn)2035年目標(biāo)，是起著支撐的作用。關(guān)鍵是行業(yè)的發(fā)展，避免價格的上漲超過居民收入的上漲，對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，可以考慮通過國開行這種方式建立共有產(chǎn)權(quán)房。

　　(本文作者介紹：新時代證券副總裁，首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，中國財政學(xué)會第九屆理事會常務(wù)理事。)