新浪財經上市公司研究院 大眼樓管/肖恩

　　基本觀點：

　　新浪財經上市公司研究院針對于越秀地產股份有限公司（下稱“越秀地產”）當前經營中的存量及流量數據進行綜合分析，給予越秀地產的主體信用評分為83.2。

　　越秀地產作為廣州國資委下的國有房地產開發公司，主要業務集中在廣州、珠三角等地區。盡管越秀地產的銷售排名僅僅位列第44位，銷售規模僅500億出頭，但經過多年的積累，越秀地產的綜合表現較為均衡。

　　近年來，越秀地產保持著較快的增長速度，上半年公司拿地與銷售的比例處于平穩可控的水平，土地儲備充足，多分布在一二線城市。越秀地產的品牌力在廣州及珠三角地區一直處在行業前列，較為均衡的綜合競爭力也為公司穩健的盈利能力打下了基礎，背靠國資委，越秀地產的整體財務杠桿率低，融資成本可控，賬面資金充足，債務結構相對合理，短期償債能力有保障。

　　同時，新浪財經上市公司研究院也注意到，越秀地產一方面杠桿率低，另一方面周轉率也并不高，加上凈利潤率并不十分土儲，使得公司的總體盈利能力有限。且公司的經營現金流表現差強人意，也會影響公司的主體信用情況。

　　概況數據（2019H）：

　　優勢：

　　越秀地產近年來規模快速提升，2019上半年，越秀地產總資產達到2083億元，同比增長32.25%，營業收入達到218.08億元，同比增長114.58%，歸母凈利潤18.7億元，同比增長42.35%。越秀地產深耕廣州和大灣區，無論是產品品牌還是資本品牌在大灣區都有著較為明顯的優勢，上半年銷售額達到369億元，同比增長31.9%。

　　土地儲備充足，五成在大灣區，目前越秀地產的土地儲備主要聚集在一二線城市，主要在以廣州為首的大灣區，占比達到49%。克而瑞數據顯示，截止上半年，越秀地產的土儲貨值達到3810億元，為上半年銷售的10.33倍，預計可滿足公司未來4年的銷售。土儲充足，越秀地產上半年拿地與銷售的比例處于平穩可控的水平，拿地強度（拿地金額/銷售金額）為0.25。

　　公司融資成本低，杠桿水平穩健，2019年上半年，越秀地產的加權平均融資成本為4.76%，在行業融資面趨緊的大環境下，越秀地產背靠廣州國資委融資更受青睞，越秀地產的資產負債率和凈負債率分別為74.74%、63.6%，一直控制在較為合理的水平。越秀地產的短期債務占比為14.16%，債務結構合理，一年到期的債務相對可控，且賬面資金足夠覆蓋。

　　關注：

　　經營現金流表現差，盡管融資是資金來源的重要渠道，但經營現金流是融資回款之外的另一大資金來源，而且健康的經營狀態是持續流入的經營現金流。2019上半年，越秀地產的經營活動現金流為凈流出2.91億元，過去十年間，越秀地產只有兩年的現金流為流入狀態，而籌資活動幾乎每年都是流入的狀態。受行業調控政策的影響，后續的銷售回款存在一定的不確定性，這將會對公司的拿地、銷售政策、現金流以及償債能力產生直接的影響。

　　盈利能力有待提升，企業的債務最終是需要盈利來償還的，企業的盈利能力最終決定著企業的償債能力。越秀地產一方面杠桿率低，另一方面周轉率不高，再和凈利潤僅有12.65%，導致公司的加權ROE近些年未能超過10%。越秀地產或可以通過降低拿地成本，加快周轉率來提升自身的盈利能力以及現金流，從而提升自身的信用等級。

　　關于2019新浪財經年度上市房企主體信用評分

　　改革開放41年來，中國國內生產總值及人均可支配收入實現了跨越式發展，人們的生活水平也得到了極大的提高。尤其是自1998年房改以來，我國居民的居住條件得到了顯著的改善，根據國家統計局數據顯示，我國目前人均居住建筑面積已經高達40平方米左右。不僅如此，在提高人均居住面積和提升城鎮化率的過程中，在以越秀地產、碧桂園、中國恒大為代表的中國房地產行業里，在深化改革開放的紅利下，市場主體所迸發出來的活力是巨大的。

　　進入社會主義新時代，房地產市場也從“黃金時代”一步步過渡到“白銀時代”和“存量競爭”的時代，市場高度分散的地產行業面臨著整合的必然趨勢，尤其是在“房地產不作為短期經濟刺激的手段”的大背景下，融資端明顯趨緊，而杠桿率普遍高企的房地產公司的主體信用則明顯分化。

　　因此，在行業整合之際，深入剖解、對比分析各主要上市房企的主體信用情況顯得尤為必要。主體信用評分的最終結果，反應的是：借款人償還債務能力的強弱，違約風險的高低，而房地產公司作為高杠桿經營的典型，從拿地、開發建設、銷售等環節都有資金需求，因此對于資產負債率動輒超過80%，凈負債率又差異較大的房企來說，測評其主體信用顯得更為專業。目前，在A股、H股兩地上市的房地產開發公司多達幾百家，新浪財經從中甄選出80家主流房地產開發商，并站在融資端的角度，對各公司的償債能力進行全面的歸納和分析，并最終得出新浪財經年度上市房企主體信用評分。

責任編輯：李勇飛