新浪財經上市公司研究院 大眼樓管/肖恩

　　基本觀點：

　　新浪財經上市公司研究院針對于中國金茂控股集團有限公司（下稱“中國金茂”）當前經營中的存量及流量數據進行綜合分析，給予中國金茂的主體信用評分為85.6。

　　近年來，盡管銷售增速有所下滑，但中國金茂在銷售規模上從2018年的24名提升至18名，進入TOP20，經過多年的積累，總資產規模雖然只有近3000億，依然保持著較強的盈利能力。上半年公司拿地與銷售的比例處于平穩可控的水平，土地儲備也多分布在一二線城市。中國金茂的品牌力一直處在行業前列，較強的綜合競爭力也為公司穩健的盈利能力打下了穩固的基礎，公司土地儲備充足，整體財務杠桿率低，融資成本可控，債務結構相對合理。

　　同時，新浪財經上市公司研究院也注意到，中國金茂的“總債務/EBIT“指標較高，且賬面資金僅剛剛覆蓋完一年內到期的債務，在銷售回款增速下落之際，短期償債壓力值得注意。

　　概況數據（2019H）：

　　優勢：

　　中國金茂盈利能力較強，公司的總資產及凈資產規模并非巨大，借助拿地與銷售之間較大的價格差，上半年的銷售均價與拿地均價之比達到4.14，中國金茂的利潤率水平較為可觀。2019年上半年公司銷售毛利率為36.85%，銷售凈利潤率為31.7%，整體的半年加權ROE達到10.03%。

　　土地儲備充足，聚焦一二線，克而瑞數據顯示，截止上半年，中國金茂的土儲貨值達到8929.8億元，為上半年銷售額的11.38倍，約合5-6年左右的銷售量，其中二線土儲居多。且賬面有著相當于上半年營收3.84倍的預收款等待結算確認。

　　公司融資成本低，杠桿水平穩健，2019年上半年，中國金茂的加權平均融資成本為4.96%，在行業融資面趨緊的大環境下，龍頭房企的融資更受青睞，中國金茂的融資成本甚至明顯低于萬科。這主要是由于公司賬面自持資產較多，且公司資產負債率僅73.73%的低水平，凈負債率一直控制在較為合理的水平。

　　關注：

　　銷售增速有所放緩，2019上半年，中國金茂的銷售金額同比增速僅為9.39%，較2018、2017年的銷售增速有逐漸下滑的趨勢，受行業調控政策的營銷，后續的銷售回款存在一定的不確定性，這將會對公司的拿地、銷售政策、現金流以及償債能力產生直接的影響。近年來，公司的經營活動現金流起伏較大。

　　存在一定短期資金壓力，截止上半年，貨幣資金+受限制使用資金共有274.79億元，短期債務為256.78億元，長期債務為631.36億元。短期償債壓力指數是評估一家房企一年內的債務壓力情況，中國金茂短期償債壓力指數為0.93，高于主流房企數據均值0.66，存在一定的短期償債壓力。且“總負債/EBIT”較高，公司自持的商業物業和酒店短期對于盈利的貢獻還有限，且酒店的盈利存在不確定性。

　　關于2019新浪財經年度上市房企主體信用評分

　　改革開放41年來，中國國內生產總值及人均可支配收入實現了跨越式發展，人們的生活水平也得到了極大的提高。尤其是自1998年房改以來，我國居民的居住條件得到了顯著的改善，根據國家統計局數據顯示，我國目前人均居住建筑面積已經高達40平方米左右。不僅如此，在提高人均居住面積和提升城鎮化率的過程中，在以中國金茂、碧桂園、中國恒大為代表的中國房地產行業里，在深化改革開放的紅利下，市場主體所迸發出來的活力是巨大的。

　　進入社會主義新時代，房地產市場也從“黃金時代”一步步過渡到“白銀時代”和“存量競爭”的時代，市場高度分散的地產行業面臨著整合的必然趨勢，尤其是在“房地產不作為短期經濟刺激的手段”的大背景下，融資端明顯趨緊，而杠桿率普遍高企的房地產公司的主體信用則明顯分化。

　　因此，在行業整合之際，深入剖解、對比分析各主要上市房企的主體信用情況顯得尤為必要。主體信用評分的最終結果，反應的是：借款人償還債務能力的強弱，違約風險的高低，而房地產公司作為高杠桿經營的典型，從拿地、開發建設、銷售等環節都有資金需求，因此對于資產負債率動輒超過80%，凈負債率又差異較大的房企來說，測評其主體信用顯得更為專業。目前，在A股、H股兩地上市的房地產開發公司多達幾百家，新浪財經從中甄選出80家主流房地產開發商，并站在融資端的角度，對各公司的償債能力進行全面的歸納和分析，并最終得出新浪財經年度上市房企主體信用評分。

責任編輯：李勇飛