來源：樓市資本論

　　7月12日，綠地控股發布2019年上半年業績快報。在營收、利潤、收益等指標“穩中快進”的同時，綠地特意強調，截止6月底，其資產負債率下調至88.22%，比去年末下降了1.27個百分點。

　　樓市資本論獲知，去年，綠地總資產突破萬億元，達到10037億元，成為上海首家資產破萬億的房企。但其總負債目前仍高達8775.8億，相比2018年末上海市政府債務余額僅5034.9億元，債務率為41%。

　　不比不知道，一比嚇一跳！作為上海下屬國資企業，綠地控股的債務規模，竟然比上海市政府負債還高。讓人不能不為綠地“錢”景捏一把汗。這對已屆國企退休年齡的掌門人張玉良來說，挑戰著實不小。

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　　綠地負債超出上海市政府3000億

　　作為滬系房企的代表，綠地控股曾經執行業牛耳，與碧萬恒等巨頭同臺競技。在其最風光的2013-2014年度，綠地年度銷售面積力壓恒大、碧桂園，實現行業登頂；年度銷售額僅次于萬科，高居行業第二。

　　此后，綠地的行業排名開始一路滑落：2015年以 2015.1億元銷售額退居行業第三；2016年銷售2513.1 億元，退至行業第四；2017年銷售3042.1億元，跌至第六位，同期萬科、恒大、碧桂園三家均超5000億元。

　　2018年，綠地董事長張玉良鎖定銷售目標4000億，但當年僅實現3812.2億元，行業排名仍維持第六位，與房企一線陣營漸行漸遠。

　　在規模擴張放緩的同時，綠地的債務規模卻持續增長。總負債自2015年的5286.0億一路飆升，至2018年高達9276.2億，三年凈增4000億；資產負債率也從88.04%增至89.49%，雙創歷史新高。

　　▲上海市財政局預算報告截圖

　　樓市資本論據上海市財政局的預算報告，截至2018年底，上海市政府債務余額僅5034.9億元，債務率為41%。綠地同期債務規模比上海市政府高出4000億，負債率是上海市政府的兩倍多，這種高杠桿顯然難以長久維持。

　　如果剔除預售房款對總負債的影響，以凈資產負債率來反映真實負債情況。截至2018年末，綠地有息負債余額2689億元，減去持有貨幣資金810.2億元，再除以凈資產1089.3億元，計算可得凈負債率約為172%。

　　樓市資本論發現，碧桂園、萬科、保利、中海等與綠地規模相近的房企，同期凈負債率分別是49.6%、30.9%、80.55%、59.5%。行業內橫向對比，綠地的財務狀況也不容樂觀。

　　今年上半年，綠地控股加快項目周轉和結轉、加強應收賬款回收，著力下調負債率。但從半年報來看，總負債盡管下降了500億，但資產負債率仍高達88.22%，依然沒有得到根本改善。

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　　張玉良破格連任，規模劍指5000億

　　盡管近五年來債務高企，業績表現不盡人意，張玉良對綠地的未來仍信心不減。他在去年10月高調推出綠地新一輪戰略規劃，宣稱房地產主業在未來三年，年均銷售規模要保持在5000億元左右。

　　樓市資本論注意到，張玉良1956年出生于上海，畢業于山西大學。1986年開始任職上海市農業委員會，1992年以上海農委副主任身份領銜創建綠地。由上海農委和建委各出資1000萬成立的綠地總公司，大量參與上海棚戶區改造項目，很快成長為一家規模房企。

　　在世紀之交中國那一輪國企改革潮中，張玉良適時推出職工持股會，以每股一元的價格向員工增資擴股。到2003年，職工持股會已經拿到綠地59%的股份，壓倒農委和建委兩大國資股東，成為絕對控股綠地的第一大股東。張玉良直言其改制意圖，就是避免被國家管死，將企業的命運交由董事會而不是哪個政府領導來決定。

　　但隨著國企管理層收購在社會上廣受病垢，綠地改制很快被叫停，其組織關系在2009年轉隸上海國資委，職工持股會的股權也回調到46%，重新實現了國資絕對控股。不過，幸運的是，上海國資委并沒有介入綠地的具體經營。到2015年綠地成功在A股上市，張玉良一直穩坐大位，執掌綠地。

　　2018年，張玉良年滿62歲，按照國企領導60周歲退休的規定，交棒的時候到了。但坊間報道，這個工作狂并沒有任何交棒的打算：一天飛三個城市，依然大塊吃肉，用一斤的酒量和地方官員們談笑風生。當年11月，綠地控股第九屆董事會選舉張玉良為董事長并任總裁。

　　在破格連任后，張玉良舉65歲連任格力集團董事長的董明珠為例，表示要繼續為國家做貢獻。他說，綠地是混合所有制企業，他連任董事長，并不是由上級黨政機關來任命，而是由股東選舉產生，這里面也有國有股東的信任。

　　他還對媒體大打感情牌。聲稱作為綠地的創始人，“對企業的感情更深，企業就像自己的孩子一樣，時間越長感情越深。”

　　為全力完成5000億銷售目標，張玉良連任后加快了拿地節奏。資料顯示，今年上半年，綠地控股斥資416億元，拿地面積1795萬平方米，僅次于碧桂園的2924萬平方米，高居行業第二。

　　綠地做大規模的勃勃雄心，于此可見一斑。不過，在急速追求規模擴張，也讓綠地不得不加快周轉速度，爆出違規施工、死傷事故等事件。

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　　違規施工，綠地鄭州被罰571萬

　　7月3日，鄭州市城市管理局網站公布行政處罰公示，綠地旗下兩家公司——河南綠地商城置業有限公司和河南瑞海房地產開發有限公司，因違規施工分別被罰款406萬元和165萬元。

　　綠地在2004年5月正式進駐鄭州，成立了河南老街坊置業有限公司。上述兩公司分別由河南老街坊持股80%和100%，此次違規事由包括：未取得施工圖設計文件審查合格書擅自施工、未按規定辦理工程質量監督手續擅自施工、未按規定依法辦理建筑工程施工許可證擅自施工；施工圖設計文件未經審查擅自施工、未按規定辦理工程質量監督手續擅自施工、未取得建設工程施工許可證擅自施工。

　　樓市資本論注意到，除了違規施工，綠地還在40天內連發兩起死亡事故：

　　先是4月1日，綠地澳洲開發項目悉尼NBH工地發生腳手架坍塌事故，造成一死一傷；

　　接著在5月7日，江蘇省住房和城鄉建設廳通報，揚州市江都區（榮華）房地產開發項目工地發生物體打擊事故，致1人死亡。該項目由江蘇省建筑工程集團第一工程有限公司總承包，系綠地旗下子公司。

　　5月底，媒體還曝出綠地鄭州項目拖欠農民工工資。據報道，綠地在鄭州的濱湖國際城，共拖欠農民工工資1200萬元，涉及10個班組，220多人。綠地方面解釋欠款理由是建筑公司面臨破產，導致工資沒有發放給工人，綠地高層正在協商支付通道。

　　根據wind數據，綠地控股存貨周轉率和總資產周轉率分別是0.53和0.37。而240多家上市房企，這兩項指標的中位值分別為0.28和0.19。另據《國際金融報》統計，前30強房企中，綠地的周轉速度最快。

　　老驥伏櫪，志在千里。

　　張玉良以退休之年，引領綠地勇攀5000億規劃高峰，斗志不衰，勇氣可嘉。不過，綠地在8000億負債高壓之下，的確應該建立相應的新機制。

　　擴張路上，如何協調好高增長、高負債和高周轉的平衡關系，綠地需要勇氣，更需要智慧。

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責任編輯：白仲平