原標題：融創服務遞交香港上市資料：在管面積1.01億平 一季度利潤暴增395% 來源：IPO早知道

86.2%的在管面積位于一二線城市。

　　據IPO早知道消息，融創服務控股有限公司（簡稱“融創服務”）已于8月6日晚間向港交所遞交招股書，匯豐和摩根士丹利擔任聯席保薦人。此前媒體報道，融創服務預計融資10億美元。

　　招股資料顯示，融創服務最早可追溯至2004年，融創中國通過全資子公司融創服務投資和融享持有其100%權益。分拆及上市完成后，融創中國預計將擁有融創服務不少于50%權益，而融創服務將仍為融創中國的附屬公司。

融創服務股權結構（來源:招股書）

　　融創中國表示，本次IPO所得款將用于尋求物業管理主業及/或社區運營相關公司的戰略性投資及并購機會、用于升級智能管理服務系統及開展智慧社區建設、用于拓展社區增值服務、用作營運資金及一般企業用途。

增速位列行業第一

　　融創服務專注為國內一線及二線城市提供物業管理服務已逾16年，管理業態涵蓋住宅物業及廣泛的非住宅物業，包括商業物業（如寫字樓、購物中心、酒店式公寓及酒店）及城市公共及其他物業（如學校、醫院、游樂園、會議中心及行政機關）。除物業管理服務外，融創服務也主要提供面向房地產開發商的非業主增值服務（例如咨詢、開辦服務及銷售協助服務等）以及主要面向在管物業業主和住戶的各類社區增值服務。

　　于往績記錄期間，融創服務實現快速增長，成為中國增長最快的大型物業管理服務商。自2017年12月31日至2020年5月31日，融創服務的合約建筑面積由57.4百萬平米大幅增長至2.27億平米，實現復合年增長率76.5%；同期在管建筑面積亦由20.0百萬平米大幅增長至1.01億平米，實現復合年增長率95.2%。

　　截至2020年5月末，融創服務的業務覆蓋中國29個省、自治區及直轄市的126個城市，涉及在管物業項目635處。其中，融創服務的86.2%在管面積位于中國的一線及二線城市。

　　隨著規模的增大，融創服務的財務業績亦是相當出彩。其的收入由2017年的11.12億元增長至2018年的18.42億元，并進一步增長至2019年的28.27億元，三年復合年增長率為59.5%，而在2020年一季度其的收入已達7.19億元。

融創服務利潤表（來源：招股書）

　　與之對應，融創服務于2017-2019年的利潤分別為43.0百萬元、98.3百萬元及2.70億元，三年復合年增長率為150.7%。尤為一提的是，2020年第一季度其的利潤由2019年的13.6百萬元增至67.3百萬元，同比增長高達394.9%。

　　根據中指研究院的數據，2019年融創服務的整體增長率（按在管建筑面積、收入及利潤的平均年增長率計算）為104.5%，與2019年大型物業服務百強企業相比，排名第一。

　　目前融創服務已經在市場樹立了高品質的服務形象，擁有不錯的口碑。賽惟咨詢報告顯示，2019年其的客戶滿意度高達90分，遠高于行業平均73分的水平。

背靠大樹之后的隱憂

　　過去20年房地產行業風云變幻，最明顯的特征是由“招保萬金”轉變為“碧萬恒融”。融創服務之所以取得上述成績，很大程度由融創集團一力促成。

　　于業績記錄期間，融創服務的大部分物業管理服務與管理融創集團（及其合營企業及聯營公司）開發的物業有關。截至2017年、2018年及2019年止年度以及2019年3月31日及2020年3月31日止三個月，管理物業產生的收入分別占其物業管理服務所得收入的99.4%、99.1%、99.6%、99.5%及99.2%。

融創服務關聯方依賴情況（來源：招股書）

　　除依靠內生增長之外，融創服務第三方項目的外拓動力略顯不足。截至2020年3月末，融創服務的外拓項目只有2個，涉及在管建筑面積僅有135.2萬平米，占全部在管面積的比重只有2.3%。

　　融創服務也意識到其在外拓方面的短板，這從其將收并購列入融資的首要目標可見一斑。其實，融創服務也有收并購的先例，其于2020年5月8日收購開元物業管理的控制性權益，鑒于時間結點并未將此項資產重組列入合并財務報表。

　　融創服務披露，于2020年3月31日其的整體平均物業管理費約為每月每平方米3.4元，其中住宅物業平均物業管理費約為每月每平方米2.9元，同日非住宅物業平均物業管理費約為每月每平方米7.85元。但其整體毛利率在行業處于低位，以2019年的25.5%進行衡量，這比同年港股房地產服務板塊30.4%的平均毛利率要低4.9個百分點。

融創服務毛利率情況（來源：招股書）

　　而在整個物業行業，服務增值化已是趨勢，然而融創服務在這一塊表現同樣欠佳。2019年末其的社區增值服務錄得收入1.07億元，僅是當期總收入的3.8%。與同列TOP4房企的關聯物業公司碧桂園服務相比，后者該板塊8.65億元的收入、9.0%的比重則要閃光不少。

　　更為糟糕的是，融創服務社區增值服務盈利能力也要弱于同行。雖說2019年這一數值已經增至34.6%，但行業增值服務毛利率普遍在40%以上，相比之下融創服務的成績顯得黯淡不少。

　　然則融創服務算是趕上好時機，后疫情時代物管服務的價值更為凸顯。如果利用募資所得資金補足自身短板，融創服務的未來還是值得期待。

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