原標題：融創(chuàng)服務提交招股書解讀：增值與物管平分秋色 來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)
觀點地產(chǎn)網(wǎng)物業(yè)分拆上市的狂歡還在繼續(xù)，這一次，又是一位“巨無霸”閃亮登場。
8月6日，融創(chuàng)中國欲分拆物業(yè)公司赴港上市的說法終于坐實，其對市場和媒體給出了肯定的回復。
一如市場風聲，本次上市的聯(lián)席保薦人只有兩家，一是匯豐銀行，一是摩根士丹利。
據(jù)招股書披露，建議分拆將以全球發(fā)售及分派的方式進行。至于本次的融資規(guī)模，公告和招股書并未給出具體數(shù)字，而此前市場則給出了10億美元的猜測和傳聞。
自2020年伊始，受疫情影響帶動社區(qū)服務和“最后一公里”發(fā)展，物業(yè)股借力東風不斷發(fā)展。時至8月，于港交所上市的眾多物業(yè)企業(yè)陸陸續(xù)續(xù)公布了上半年的盈利預警，漲幅預期從40%至140%不等。
天時地利人和。身處行業(yè)風口，背靠母公司龐大的地產(chǎn)業(yè)務支持，融創(chuàng)服務可以想象的空間或許將不止于10億美元。
近三年收入翻倍 增值與物管平分秋色
與諸多同行一樣，融創(chuàng)的物業(yè)服務起源于2004年，亦是作為地產(chǎn)業(yè)務的配套。
從天津、重慶起步，到先后進駐北京、無錫、西安、成都、常州、南京、上海、武漢，到實現(xiàn)全國化發(fā)展，形成以京、津、滬、渝、杭五大核心城市為戰(zhàn)略布局，并啟動集團化的管理模式。
在公眾的記憶和媒體的公開報道里，融創(chuàng)此前并無意于分拆物業(yè)上市。孫宏斌曾于中報發(fā)布會上表示，“開物業(yè)公司就像辦學校，學校是公共服務類的機構(gòu)，你如果把學校變成掙錢的工具，那就不對了。”
然而置身于時代洪流之中，變化并不以個人意志為轉(zhuǎn)移。物業(yè)上市浪潮一浪比一浪高，物業(yè)賽道甚至一度成為房企實現(xiàn)增長與大象轉(zhuǎn)身的第二發(fā)力點，融創(chuàng)的心思也發(fā)生了轉(zhuǎn)變。
于2019年，已是集團六大業(yè)務板塊之一的融創(chuàng)物業(yè)更名為融創(chuàng)服務，提出要做“品質(zhì)生活服務商”。同年9月，融創(chuàng)將17年老將曹鴻玲推上融創(chuàng)服務集團總裁之位，首次傳出分拆物業(yè)上市的風聲。
截至2020年5月31日，融創(chuàng)服務合約總建筑面積達2.27億平方米，在管總建筑面積1億平方米，覆蓋中國29省、126個城市，86.2%位于中國的一線及二線城市。
據(jù)相關統(tǒng)計，中國物管行業(yè)管理面積突破1億平方米的企業(yè)數(shù)量達到15家，其中萬科物業(yè)、碧桂園服務、彩生活等，管理面積均在3億平方米以上。因此，融創(chuàng)服務的規(guī)模優(yōu)勢仍在，但并非處于龍頭地位。
具體到財務方面，據(jù)招股書披露，融創(chuàng)服務的主要業(yè)務分為物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務、社區(qū)增值服務三個板塊，并交出了高分答卷。
自2017至2019年，其連續(xù)三年實現(xiàn)收入正增長，分別為11.12億元、18.42億元、28.27億元，年復合增長率59.5%。截至2020年第一季度，其收入錄得7.19億元，較去年同期增長了34%。
具體到各個業(yè)務，值得注意的是，非業(yè)主及社區(qū)兩項增值服務分別對房地產(chǎn)開發(fā)商、業(yè)主與住戶提供增值服務，尤其是非業(yè)主增值服務，隱隱有與物業(yè)管理服務平分秋色的苗頭。
2017至2019年，融創(chuàng)服務的物業(yè)管理業(yè)務收入分別為5.75億元、7.6億元、11.48億元，對總收入占比分別為51.7%、41.3%、40.6%；同期，非業(yè)主增值服務收入分別為5.24億元、10.29億元、15.72億元，對總收入占比分別為47.2%、55.8%、55.6%；社區(qū)增值服務收入最弱，分別為0.13億元、0.53億元、1.07億元，對總收入占比分別為1.1%、2.9%、3.8%。
對此，融創(chuàng)表示，非業(yè)主增值服務收入的高占比源于業(yè)績記錄期間融創(chuàng)集團以及其合營企業(yè)及聯(lián)營公司合約銷售規(guī)模遠大于所交付物業(yè)規(guī)模，案場銷售協(xié)助、咨詢等服務的收入貢獻較多。但是，未來幾年，隨著大量房地產(chǎn)開發(fā)項目交付及外擴力度加大，非業(yè)主增值服務的收入預計將會穩(wěn)步下降。
這是否會對公司業(yè)務收入帶來影響？融創(chuàng)服務并未給出更多解釋。而目前融創(chuàng)服務的毛利率水平為21%-25.5%，處于行業(yè)平均水平。
其中，非業(yè)主增值服務和社區(qū)增值服務貢獻最大，2019年毛利率均超過34%；物業(yè)管理業(yè)務毛利率最低，直至2019年才突破11.8%。截至2020年第一季度，其物業(yè)管理業(yè)務毛利率升至20.6%，較之融創(chuàng)服務整體毛利率高出了1個百分點。
聚焦到融創(chuàng)服務的物業(yè)管理業(yè)務本身，其仍以住宅為主。就在管的635處物業(yè)而言，住宅物業(yè)在管建筑面積為0.74億平方米、占在管總建筑面積的73.3%；商業(yè)物業(yè)、城市公共及其他物業(yè)在管面積相近，分別為0.13億平方米及0.14億平方米，對應占比為13.1%及13.6%。
物業(yè)風口與行業(yè)造血難題
在融創(chuàng)服務傳出上市風聲不久，恒大亦公告稱正在考慮分拆物業(yè)管理業(yè)務上市，融資金額在10-30億美元。至此，國內(nèi)“Top 5”房企中，僅萬科表示暫無計劃分拆物業(yè)上市。
進入2018年以來，雅生活服務、碧桂園服務、新城悅、佳兆業(yè)美好等一批物業(yè)公司上市掀起了房企分拆物業(yè)的浪潮。背靠地產(chǎn)業(yè)務“輸血”，各大企業(yè)找到了更多的融資機遇，也為負債率高企的房地產(chǎn)行業(yè)降負提供了示范樣本，物業(yè)服務甚至成為房企尋求增長的第二賽道。
2020年更是物業(yè)企業(yè)赴港上市的狂歡年。據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，僅今年上半年便有21家涉房企業(yè)赴港遞交招股書，其中地產(chǎn)相關企業(yè)12家，物管企業(yè)9家。
其中，弘陽服務、金融街物業(yè)等已實現(xiàn)上市，合景悠活、榮萬家、佳源服務、金科智慧服務等已遞交物業(yè)招股書，宋都服務招股書失效。
從資本的角度來看，建銀金融董事總經(jīng)理曾粵輝向觀點地產(chǎn)新媒體分析，分拆物管上市在今年非常普遍，融創(chuàng)只是行業(yè)眾多類似操作中的一例，其優(yōu)勢更傾向于頭部房企所具有的規(guī)模效應。
而從收益的角度而言，融創(chuàng)服務為其投資者和市場帶來了更多可能性。在招股書第七頁中，融創(chuàng)服務提到，公司在2018年、2019年及2020年一季度的權(quán)益回報率分別為399.6%、54.2%、15.0%，總資產(chǎn)回報率為6.0%、11.9%、7.9%。
上一家成功在港交所上市的物業(yè)企業(yè)金融街物業(yè)，一經(jīng)發(fā)行便獲得超額配售1350萬股H股、募資9690萬港元，而綠城服務等6家同行亦成功通過配股、增發(fā)等方式募集大筆資金，這反映了近期資本市場和投資者對物業(yè)股的普遍看好。
翻開物業(yè)企業(yè)名冊，不難發(fā)現(xiàn)，在目前已上市物業(yè)服務企業(yè)中，“物業(yè)”與“服務”是出鏡頻率最高的關鍵詞。同時，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)背靠開發(fā)商母公司，同時加速同行業(yè)收并購，甚至將物業(yè)賽道進一步拓展至城市服務中。
同為“Top 5”地產(chǎn)商的巨無霸物業(yè)企業(yè)，碧桂園服務、保利物業(yè)對母公司的業(yè)務依賴成都均在90%以上，而融創(chuàng)服務亦不例外：自2017年至2020年一季度，來自融創(chuàng)集團開發(fā)的物業(yè)項目收入占比均在99%以上；外拓項目僅有2個，收入貢獻不足1%。
如何擺脫母公司輸血困局，實現(xiàn)公司、甚至行業(yè)的自我造血？同行們做起了收并購，做起了城市服務，甚至進軍水泵節(jié)能業(yè)務、政府采購環(huán)衛(wèi)業(yè)務、河流水質(zhì)管控等。
融創(chuàng)的想法則是，以精益化和科技化為方向，提升社區(qū)運營管理的體系能力，持續(xù)擴大優(yōu)質(zhì)社區(qū)的業(yè)務規(guī)模，推進布局商業(yè)物業(yè)及城市公共物業(yè)的管理與服務。
當然，與集團大開大合風格一致的是，融創(chuàng)服務在收并購上也沒有落下腳步：2020年5月，融創(chuàng)服務收購開元物業(yè)84.92%股權(quán)，并推出全新子品牌“環(huán)球融創(chuàng)服務”。據(jù)市場消息，環(huán)球融創(chuàng)服務在管面積超800萬平方米，未來將以商業(yè)、綜合體、住宅物業(yè)服務為基礎，并探索文旅、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)等多元化服務領域。
而在城市服務方面，目前其他同行已經(jīng)跑在了融創(chuàng)服務的前頭。僅在2020年7月內(nèi)，就有萬科物業(yè)與武漢江漢區(qū)、江門人才島、成都交投達成合作，碧桂園服務與衢州交投、白鹿倉投資達成合作，南都物業(yè)與景德鎮(zhèn)市國控集團達成合作。
在政府政策方面，房住不炒已是多年基調(diào)，而今年國家提出了全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務，將物業(yè)管理納入改造計劃并作為長效機制建立起來，地方物管條例密集出臺，為物管行業(yè)提供了市場增量信號。
危與機從來并存。在機會之外，光大證券在近期研報中指出，人工成本上行風險、增值服務拓展的不確定風險、外包占比提升下的質(zhì)量管控風險以及對母公司依賴度高等諸多方面是物業(yè)企業(yè)后續(xù)發(fā)展亟需注意的問題。
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