原標題：不謀求上市的融創服務將赴港IPO 孫宏斌為何食言 來源：搜狐網

7月21日晚，媒體消息稱，融創中國擬分拆物業管理業務赴港上市，預計募集資金10億美元。

消息稱，融創中國目前已在與財務顧問就融創服務上市事宜進行洽談，可能在今年進行IPO。

據不完全統計，今年上半年已有20家涉房企業赴港遞交招股書，其中12家地產相關企業,包括金輝、祥生、上坤、領地、實地、三巽、大唐地產、鵬潤、綠城管理、雅城等。累計募資約百億。

從上市表現來看，今年以來漲幅前三的物管公司分別為永升生活服務、時代鄰里和濱江服務，股價均翻番。

從募集資金用途來看，多家物業管理公司上市募集資金用于“技術研發”。

但即便如此，服務高度同質化仍是物業管理行業的普遍現象。其業績增長多倚賴于關聯開發商交付面積的增加。

“融創服務將在今年安排上市”

四年前，融創中國董事長孫宏斌曾明確提到，不會謀求物業管理公司分拆上市，因為開物業公司就像辦公共服務類機構，如果用分拆上市將其變成賺錢的工具，做法并不可取。

而在今年5月28日融創中國的股東周年大會上，融創中國行政總裁汪孟德表示，融創服務將在今年安排上市。

“現在在積極準備，融創物業的規模、這兩年提升的能力和水平都做得非常扎實，像高端住宅、G20會展、醫院、園區、辦公樓、文旅商場，融創物業都有很多布局。”汪孟德認為，物業板塊市場非常不錯，現在市場也都非常認可物業公司的價值。

截至目前，融創服務涵蓋融創服務集團、融創房屋保養維修公司兩大業務板塊。目前，融創服務集團已進入110個城市，461個項目。

2019年2月4日，融創中國注冊了惠熙（香港）投資有限公司，同年3月28日又注冊了天津融嘉物業服務有限公司，2019年11月，融創服務將注冊資本從1億增加到了3億。

目前，融創服務由天津融嘉100%持股，而惠熙香港則100%持股天津融嘉。

2019年9月23日，融創中國曾公告，曹鴻玲不再擔任首席財務官一職，被委任為融創服務集團總裁。當時市場上就有傳言稱，融創在為服務集團上市做準備。

按照汪孟德業績會時的表述，服務板塊從2014年、2015年初就開始獨立運營，現正積極準備上市。

去年收入70億，同比增幅四成

近兩年，融創服務的規模增長較為明顯。2019年，融創中國物業管理及其他業務收入為70億元，與2018年的50億元相比同比增幅近四成，占當年總收入的4.1%。

據統計，在頭部房企中，萬科物業去年實現收入127億元、碧桂園服務為96.45億元、保利物業為59.67億元。

截至2019年末，融創物業協議在管面積約為3.5億平方米，其中，集團地產板塊現有項目儲備面積1.44億平方米，合約待轉化及外拓鎖定面積2.11億平方米。

行業人士指出，若能順利將旗下物業分拆上市，相當于增加了融創中國的資產，間接起到了降負債的作用。

截至2019年末，融創中國的借貸總額為3222.7億元。

“我們自身來講，物業上市后，對資產結構、提升凈資產、降負債率也有很大支持。”融創中國管理層在今年股東大會上這樣表示。

除分拆物業管理外，融創中國未來或還將分拆會展文旅板塊上市。

“隨著經濟發展，國內市場對會展和文旅的需求很大，分拆上市是一個選項。”孫宏斌在去年融創會展文旅集團媒體見面會上這樣表示。

多家物業公司上市募資用于“技術研發”

今年以來，地產公司物業管理板塊頻繁分拆上市，融資額近百億元。統計顯示，僅今年上半年，就有20家涉房企業赴港遞交招股書。

其中，今年以來漲幅前三的物管公司分別為永升生活服務、時代鄰里和濱江服務，漲幅分別達到160%、150%和 130%。

然而，與重資產的房地產開發不同，物業管理服務始終是一項輕資產業務。頻頻赴港IPO的物業公司，募集得來的資金究竟去向哪里？

搜狐財經統計發現，多數物業管理公司對于募集資金用途的表述均為“科技研發”。對此，中信證券分析指出，科技應用的年投入達到幾億規模已經不小，預計很難配置十億以上的資金。

不僅如此，服務高度同質化是物業管理行業的普遍現象。中信證券上述分析指出，絕大多數公司還是依靠前期物業管理合同不斷增加在管面積，其品牌競爭力尚未得到過有效驗證。

近年來，由于房企交付面積逐年攀升，物業企業在管面積也隨之水漲船高。

數據顯示，中國物管企業在管總面積由2014年約165億增長至2019年約239億平方米，年復合增長率約為7.7%

一位業內人士表示：“在管面積的快速增長趨勢為物管公司的估值打開了空間。”

根據中指院數據顯示，2019 年，百強物管企業中有開發背景的企業數量占比近八成，相關企業在管面積中約六成來自關連開發商。

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