房地產市場的平穩健康發展事關人民群眾的切身利益和經濟金融大局，今年以來，國家出臺了一系列有力措施穩地產，特別是近日再次出臺一攬子房地產新政，顯示出穩樓市的決心巨大。在“穩市場、防風險、促轉型”的政策導向下，面對行業的深度調整，上市房企不斷加強風險管理和資金控制，持續壓降有息負債，改善資產負債結構，去杠桿取得一定成效，融資成本邊際改善。

與此同時，在房地產開發業務承壓的背景下，上市房企加快了多元化轉型步伐，重點房企經營性業務對業績貢獻持續提升。面對行業發展新形勢，多家上市房企表示將牢牢守住風險防控底線，持續強化現金流管理，積極探索高質量發展新模式。

接受證券時報·券商中國記者采訪的業內人士認為，國慶假期前多項政策集中落地，對市場帶來了積極效果，“銀十”開局表現“超預期”，市場呈現“回穩”跡象。預計四季度宏觀政策將繼續發力，實現全年穩增長目標，一系列新政有利于房地產市場筑底企穩。

值得注意的是，10月12日，財政部部長藍佛安在國新辦發布會上表示，近期將陸續推出一攬子有針對性增量政策舉措，其中之一是“疊加運用地方政府專項債券、專項資金、稅收政策等工具，支持推動房地產市場止跌回穩”。

房企去杠桿取得一定成效

今年上半年，面對行業持續深度調整，上市房企在緊抓銷售回款的同時，及時優化債務結構，嚴守現金流安全紅線，積極償還到期債務，嚴控負債規模，去杠桿取得一定成效。

證券時報·券商中國記者根據Wind數據統計，截至6月末，A股房地產板塊資產負債率為75.18%，較去年底下降1.15%，較去年同期下降3.3%。其中，房地產開發板塊資產負債率為75.28%，較去年底下降了1.15%，較去年同期下降了3.32%。

不僅資產負債率有所下降，上市房企有息負債規模也進一步縮減。截至6月末，A股房地產板塊有息負債合計為3.25萬億元，較去年底減少了473.52億元，較去年同期減少了3617.49億元。其中，房地產開發板塊有息負債合計為3.22萬億元，較去年底減少了468.28億元，較去年同期減少了3607.47億元。

港股上市房企的資產負債率也明顯下降。截至6月末，房地產板塊資產負債率為65.91%，較去年底下降0.27%，較去年同期下降7.91%；房地產開發板塊資產負債率為66.34%，較去年底下降0.29%，較去年同期下降7.99%。

中銀證券研報數據也顯示，截至6月末，申萬房地產板塊（103家A股上市房企）有息負債合計2.93萬億元，同比下降2.1%；資產負債率為74.8%，同比下降1.9個百分點；剔除預收賬款后的資產負債率為69.0%，同比下降0.6個百分點。

政策助力行業風險緩釋

房地產領域的風險化解離不開政策的有力支持。今年1月份，住建部和金融監管總局聯合發文，指導各地建立了城市房地產融資協調機制，精準支持了房地產項目融資。截至目前，商業銀行已審批“白名單”項目超過5700個，審批通過融資金額達到1.43萬億元，支持400余萬套住房如期交付。

在協調機制的帶動下，金融機構對房地產行業的支持力度也在不斷擴大。截至8月末，今年的房地產開發貸款較年初實現了正增長，扭轉了房開貸下滑的態勢；房地產的并購貸款和住房租賃貸款也分別增長14%和18%。

萬科在半年報中表示，上半年，公司積極利用金融支持政策，推動融資模式轉型，獲得金融機構大力支持。集團合計新增融資、再融資612億元，其中新增融資的綜合成本3.66%；經營性物業貸合計落地219億元；“白名單”項目申報175個；銀團貸款有序推進，5月獲得招商銀行牽頭的200億元銀團貸款；6月落地交通銀行65億元固融資產包融資。證券時報·券商中國記者了解到，目前，萬科今年到期的境內外公開債已經全部還清。

上半年，上市房企通過各類融資工具優化債務結構，融資成本邊際改善。國金證券研報顯示， 截至6月末，17家重點房企平均融資成本4.09%，較去年底下降24bp。綠城、濱江、華潤、華發、越秀的融資成本降幅超過30bp。頭部央企的融資成本均已降至3.2%—3.3%。

從上市銀行半年報也能看出房地產風險在持續出清，上半年，多家銀行對公房地產不良有所改善。國有六大行中，中國銀行和建設銀行均實現房地產業貸款的不良額、不良率雙降，其中，不良率分別下降57bp和44bp；交通銀行、工商銀行、郵儲銀行的房地產業不良貸款率均較年初下降2bp；農業銀行房地產貸款不良率雖與年初持平，但遠低于去年峰值，新發生的不良貸款較去年同期也有所下降。

在房企融資政策持續優化、項目“白名單”持續推進帶動下，房企資金狀況有所改善。國家統計局的數據顯示，1—8月份，房地產開發企業到位資金累計同比降幅已經連續5個月收窄，較年初收窄3.9個百分點。克而瑞研究中心的數據顯示，三季度65家典型房企融資總量同比降幅收窄至16%，環比則上升17%。

向新模式轉型發展步伐加快

加快構建房地產發展新模式是防范化解房地產風險、實現房地產高質量發展的治本之策。黨的二十屆三中全會指出，要落實好防范化解房地產領域風險的各項舉措，加快構建房地產發展新模式。

上半年，在房地產開發業務承壓的背景下，上市房企加快了多元化轉型步伐，向新發展模式積極探索。多家提前布局商業、長租公寓、物業等經營性業務的房企，經營性業務對業績的貢獻持續提升。

其中，龍湖集團上半年經營性收入達到131億元，同比增長7.6%，對集團整體收入的貢獻占比達到28%；經營性業務的毛利率超50%、凈利率超25%，對集團的利潤貢獻更提升至80%以上。“按照這個速度，我們預計在2028年底，集團的經營性收入占比能夠過半。到那時，整個業務模式可以說切換到了新的發展模式。”龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平在中期業績發布會上說。

“到目前為止，華潤置地整個資產管理規模約4500億元，而且經營性不動產營收占比超過了25%，利潤占比可能更高，說明華潤置地轉型業務呈現蓬勃壯大的狀態。”華潤置地執行董事、董事會主席李欣在中期業績發布會上回答證券時報·券商中國記者提問時表示，華潤置地已經成功實現從住宅第一增長曲線向商業第二增長曲線的跨越，接下來還將圍繞生態圈要素業務，在城市代建、場館運營、租賃住房等三個細分賽道上重點發力，全面推動城市運營商戰略定位的落地。

金地集團董事長徐家俊近日在中期業績說明會上回答證券時報·券商中國記者提問時表示，盡管當前市場依然承壓，但房地產作為國民經濟的支柱產業地位不變，預計在從中央到地方的多項政策的支持引導下，房地產市場將逐步恢復平穩，在中長期保持健康穩定的發展態勢。面對行業發展新形勢，公司將牢牢守住風險防控底線，持續強化現金流管理，全面提升經營管理質效，積極探索高質量發展新模式。

新政加碼加快市場筑底企穩

在政策的持續發力和房企積極轉型“自救”的努力下，1—8月份，全國新房銷售面積和銷售額、房企到位資金、房屋新開工面積等多項指標同比降幅均繼續收窄。值得注意的是，9月底以來出臺的新一輪房地產支持政策有效地提振了市場信心，國慶假期重點城市樓市明顯升溫。

據克而瑞研究中心監測，22個重點城市國慶期間新房認購面積環比上升12%，同比上升26%。其中，深圳環比大漲345%，同比增長242%；廣州環比大漲377%，同比上漲51%。中指研究院調研的多數城市新房項目國慶假期平均認購量超過9月全月，其中廣州、深圳監測項目假期平均認購量達9月全月2倍水平，北京、上海超過9月全月認購量。

中指研究院常務副院長黃瑜接受證券時報·券商中國記者采訪時表示，國慶假期前多項政策集中落地，對市場帶來了積極效果，“銀十”開局表現“超預期”，市場呈現“回穩”跡象。10月市場銷售數據預計將出現明顯增長，核心城市政策持續跟進，有望帶動核心市場率先筑底企穩。預計四季度宏觀政策將繼續發力，實現全年穩增長目標。

“一系列新政有利于房地產市場筑底企穩。”中國人民大學國家發展與戰略研究院城市與房地產研究中心主任況偉大接受證券時報·券商中國記者采訪時表示，其中，降低存量房貸利率、統一首二套房首付比例等需求端新政，有利于擴大改善性住房需求，進一步提振住房消費，從需求端去庫存，促進經濟增長。“金融16條”和經營性物業貸款支持政策延期、支持收購房企存量土地等供給端新政，有利于減輕償還壓力、盤活存量資產，緩解資金壓力，進一步化解房企債務風險。

多位券商房地產分析師也看好房地產板塊。申萬宏源房地產行業首席分析師袁豪認為，在房地產基本面經歷了深度調整之后，當前按揭負擔比、租金回報率、千人開工套數等三大底部信號顯現，并在政策推動下預計房地產有望筑底企穩。

財政增量政策加快房地產去庫存

值得注意的是，10月12日，財政部部長藍佛安在國新辦發布會上表示，近期將陸續推出一攬子有針對性增量政策舉措，其中之一是“疊加運用地方政府專項債券、專項資金、稅收政策等工具，支持推動房地產市場止跌回穩”。

財政部副部長廖岷進一步表示，下一步，財政部將堅持嚴控增量、優化存量、提高質量，積極研究出臺有利于房地產平穩發展的政策措施。財政部主要有三個方面的考慮：

第一，允許專項債券用于土地儲備。支持地方政府使用專項債券回收符合條件的閑置存量土地，確有需要的地區也可以用于新增的土地儲備項目。

第二，支持收購存量房，優化保障性住房供給。一是用好專項債券來收購存量商品房用作各地的保障性住房。二是繼續用好保障性安居工程補助資金，支持地方更多通過消化存量房的方式來籌集保障性住房的房源。

第三，及時優化完善相關稅收政策。當前正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅政策。下一步，還將進一步研究加大支持力度，調整優化相關稅收政策，促進房地產市場平穩健康發展。

“促進房地產穩定發展是一項系統工程，需要各項政策協同發力。政策執行中，我們將持續加強財政政策與其他政策的協調，加強中央與地方的聯動，加強新老政策的銜接，打好組合拳，堅定不移推動房地產市場止跌回穩。” 廖岷說。

可以預見，四季度，房地產“一攬子”配套政策將加速落地，房地產市場“止跌回穩”可期。

（文章來源：券商中國）

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