意見領袖 | 郭施亮

　　2023年8月，存量房貸利率進行了一次下調。在新老房貸利差持續擴大的影響下，產生出一系列的提前還貸現象，促使存量幅度利率進一步下調。存量房貸利率下調的直接原因是縮小新老房貸利差水平，同時緩解提前還貸壓力。

　　存量房貸利率的再次下調，對擁有存量房貸的購房者來說，無疑會減輕房貸壓力。對銀行來說，可能會因為下調存量房貸利率而影響銀行的凈利潤、凈息差水平。對房地產市場來說，隨著提前還貸的人減少，在新老房貸利差持續減少的背景下，將會從某種程度上提振房地產市場，改善房地產市場的投資預期。

　　既然銀行凈息差、凈利潤可能會受到影響，為何銀行還會選擇在這個時候下調存量房貸利率？歸根到底，新老房貸利差的持續擴大，給銀行帶來的沖擊影響更大，提前還貸壓力驟然增加。在這個時候，選擇再次下調存量房貸利率，有利于緩解提前還貸壓力，有利于改善銀行中長期的資產質量。

　　截至目前，多家銀行已經發布了調整存量房貸利率的公告。具體來說，當前房貸利率高于LPR-30BP的，將統一調整為LPR-30BP。而且，這一次下調存量房貸利率，適用于首套房與二套房。其中，工行在10月25日統一調整，其他銀行在10月31日前完成調整。

　　對購房者來說，需要觀察自己的房貸定價方式，到底是固定/基準利率定價還是浮動利率定價。如果你屬于固定/基準利率定價，那么需要主動申請浮動利率定價。在此基礎上，才能夠繼續調整存量房貸利率的調整。

　　此外，購房者還需要觀察自己當時申請房貸利率的水平。如果你當時申請的是LPR不加點，那么按照當前的存量房貸利率計算，將會按照LPR-30BP的方式進行調整，節省了0.3%的利率成本。

　　值得一提的是，在今年9月29日，央行取消了房貸利率重定價周期最短1年的限制，意味著購房者可以按照年、半年、季度等方式進行調整。購房者不必等待次年1月才能申請存量房貸利率的下調。

　　存量房貸利率下調，將會間接刺激存量房貸購房者的消費需求、投資需求。經過了這一次存量房貸利率調整之后，可能短時間內很難繼續下調存量房貸利率，新老房貸利差可能會在很長一段時間內保持合理的利差水平。

　　存量房貸利率下調，對銀行來說，相當于適度讓利的舉措。對國有大行而言，存量房貸利率下調對它們的影響最大，股份行、城商行次之。

　　根據最新的商業銀行凈息差分析，國內商業銀行的凈息差只有1.54%，較2021年的2.08%大幅下降。其中，國有大行、城商行的平均凈息差水平均低于國內商業銀行的平均凈息差水平。

　　在凈息差持續下降、存量房貸利率再次下降的背景下，對銀行來說，無疑會進一步增加經營壓力。受此影響，銀行可以通過下調存款利率、提升中間業務收入占比等方式來抵消掉存量房貸利率下調所帶來的壓力。

　　這一次下調存量房貸利率，對銀行而言，短期陣痛，但有利于改善中長期銀行的資產質量。對購房者來說，存量房貸利率的下調，有利于提振他們的購房信心，有利于促進房地產市場的投資預期。

　　當前國內房地產市場已經完成了政策觸底，現在等待需求觸底，當房地產市場形成了政策底與需求底的共振，那么將會意味著這一輪房地產調整周期即將步入尾聲，一旦房地產市場開始回暖，那么將會帶動房地產行業、地產鏈等行業的復蘇回暖，同時有利于實體經濟的持續回暖。

　　(本文作者介紹：獨立財經評論員，財經作家)