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來源：中信證券研究
文|明明 余經緯 秦楚媛 周昀鋒
展望下半年，政策端有望持續加碼助力公募REITs市場高質量發展，各底層資產基本面或延續分化。廣譜利率下行疊加資產荒環境，公募REITs或將在大類資產配置中發揮積極作用。其既有望成為“固收+”策略增厚收益的選擇，又能夠在高股息策略中作為優質補充。經營穩健且具備抗周期特征的資產仍是底倉首選，建議關注能源、生態環保、保障房板塊等一級市場的配置機會。對于二級市場投資，一是對能源、生態環保、保障房等抗周期資產進行擇時，當相關標的估值因市場波動出現相對優勢時，可優先進行配置，尤其是擴募預期較強的能源基礎設施。二是關注基本面具備一定韌性（經營指標完成度超出或基本實現預期），同時估值相對合理的周期性資產。
▍公募REITs市場復盤：新政煥新生。
2024年開年至春節前，盡管2023年四季報顯示大部分REITs的可供分配完成度基本達標、部分資產基本面呈現韌性或邊際改善趨勢，但受制于同期投資者信心尚未修復，中證REITs（收盤）指數仍處于磨底階段。2024年2月8日，證監會正式發布《監管規則適用指引——會計類第4號》，投資端新政千呼萬喚始出來，與估值優勢、同期股債市場情緒形成合力，推動REITs指數見底回升，二級市場迎來“量價齊升”，其中產權REITs在此輪普漲行情中呈現出更高的彈性。3月以來，隨著政策利好的逐步消化以及估值的快速拉升，交易邏輯重回基本面，市場進入盤整。此外，二級市場行情回暖后，公募REITs擴容增類步伐加速。
▍政策展望：持續加碼助力高質量發展。
進入2024年，政策端持續加碼，包括投資、發行、資金等多維度的支持政策陸續出臺。會計類4號文明確公募REITs的權益工具屬性，驅動了市場節后的反彈；“新國九條”對“推動REITs市場高質量發展”進行定調。從海外成熟市場經驗來看，REITs市場的發展離不開政策助力。回顧公募REITs過去三年的發展，監管層與各參與方保持著積極溝通，市場支持政策也維持一定強度。展望未來，政策端或仍可期，包括實時指數推出、REITs指數化投資發展、信披和估值標準進一步完善等。
▍公募REITs基本面：分化延續，重視Alpha。
2024年一季度，各類型公募REITs的表現延續分化。部分REITs的業績維持韌性，除天氣等不確定性因素以及設備檢修等擾動外，多數REITs底層資產的修復節奏仍受到宏觀經濟周期以及行業周期的持續影響。
▍投資人結構：多元化發展。
1）發行配售端：今年前5個月，險資、私募基金、產業資本參與公募REITs發行戰略配售的積極性有所提高，基金公司和集合信托參與網下配售份額的占比增長明顯。
2）流通份額前十大持有人維度：2023年，大部分個券的流通份額前十大持有人占同期流通總份額比例明顯下行，但部分經營穩健標的流通份額前十大持有人比例呈現增長態勢。分類型看，險資和機構自營等投資者的占比有所回落，私募基金和信托的占比則有所增長。
3）對比各標的的機構投資者和個人投資者占比，機構投資者更加青睞經營相對平穩的資產。
4）FOF對于公募REITs這類資產的關注度提升，體現在持有標的數量的增長和持倉規模。
▍策略展望：存量時代，盤活價值
1）廣譜利率下行疊加資產荒環境，公募REITs或將在大類資產配置中發揮積極作用，其既有望成為“固收+”策略增厚收益的選擇，又能夠在高股息策略中作為優質補充。
2）經營穩健且具備抗周期特征的資產仍是底倉首選，隨著市場擴容的加速以及投資者情緒的修復，關注能源、生態環保、保障房板塊等一級市場的配置機會。
3）對于二級市場投資，各板塊均有結構性的投資機會，基本面維度選擇完成度較高或同比改善明顯的標的，估值指標選擇分派率（TTM）和內部收益率（IRR）相對較高的標的。綜合來看，我們建議在二級市場：一是對能源、生態環保、保障房等抗周期資產進行擇時，當相關標的估值因市場波動出現相對優勢時，可優先進行配置，尤其是擴募預期較強的能源基礎設施。二是關注基本面具備一定韌性（經營指標完成度超出或基本實現預期），同時估值相對合理的周期性資產。
▍風險因素：
模型假設與現實情況存在差異，導致測算結果的可參考性降低；國內經濟基本面修復不及預期或對底層資產經營產生負面影響；地緣政治因素等不確定性影響市場風險偏好；行業政策超預期變動對底層資產產生不利影響。
本文節選自中信證券研究部已于2024年6月4日發布的《公募REITs 2024年下半年投資策略（資產配置篇）—存量時代，盤活價值》報告，具體分析內容（包括相關風險提示等）請詳見報告。若因對報告的摘編而產生歧義，應以報告發布當日的完整內容為準。
責任編輯：尉旖涵
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