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　　近日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會。為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，重點討論了房地產企業資金監測和融資管理規則。據悉，規則主要以“三條紅線”為標準。

　　而房地產開發作為高杠桿、資本密集型行業，CFO在各房企經營中的重要性不言而喻。在行業增速放緩、融資管理規則趨嚴的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“規模、財務、盈利”等方面的要素，工作考驗也將加大。新浪財經房產在中報數據的基礎上對房企主要財務指標進行梳理，考評各房企經營成色，為CFO工作成績打分。

　　首先，從債務規模及結構來看。

　　據Wind數據顯示（下同），今年上半年，華夏幸福的短期債務達到873.39億元，長期債務達1152.21億元，總債務規模相較于去年同期增長14%，增速較快，債務規模擴張速度需合理控制，此外其中的短期債務占比達到43.12%的較高水平。

　　而期末公司賬面的貨幣資金及受限制現金合計412.61億元，超過4百億的資金儲備仍不足以覆蓋公司短期債務的數額，現金短債比仍僅有0.47的較低水平，短期有明顯償債壓力。在現金短債比這一指標方面，華夏幸福是大幅低于此前“重點房地產企業資金監測和融資管理規則三條紅線”的。

　　其次，從房企杠桿率方面來看。

　　華夏幸福的資產負債率為83.14%，而在剔除1255.52億元合同負債及預收款后，其資產負債率仍達到77.46%，依然高于70%的紅線。而在凈負債率方面，今年上半年達到191.85%的水平，大幅超過100%的紅線。

　　華夏幸福上半年的財務數據連踩三條紅線，高杠桿率的風險較大。此外，Wind數據顯示，公司當前的永續債規模為31.04億元，經過調整永續債后的資產負債率為83.76%。

　　再次，從或有的隱性債務方面來看。

　　對于部分房企通過合作拿地，其背后可能隱含著部分“明股實債”的或有債務情況，可以從少數股權占總股權比重、對合聯營企業投資占總資產比重等方面，從側面定性了解或有債務的大小。并可以通過少數股東損益占比，與2年前少數股東權益占比，進行比較，權益比與收益比的差別的大小，可大致判斷“明股實債”的可能性大小。

　　今年上半年，華夏幸福的少數股東權益占比達到41.08%的高水平，而上半年少數股東損益達到4.95億元，占凈利潤65.57億元的7.55%。這一占比大幅少于2018年中的少數股東權益占比，少數股東損益占比/2年前少數股東權益占比為0.18，存在較大的“明股實債”的可能性。此外，華夏幸福賬面對合、聯營公司的股權投資合計53.44億元，占總資產的1.07%。

　　而從債務對于利潤表的影響來看。

　　平均融資成本最為一家房企最為直觀的信用狀態的體現，能夠綜合的反應CFO的工作成果。華夏幸福的平均融資成本較高，達到7.96%，相應的以利息支出為代表的財務費用率也較高。上半年華夏幸福的財務費用率為6.21%的較高水平，此外報告期內利息支出79.71億元，其中資本化利息55.12億元，資本化比例達到69.15%。

　　不過，由于高企的杠桿率及產業新城收入等緣故，華夏幸福上半年的盈利能力表現較強，加權ROE為13.08%，在行業處于中上游水平。

　　最后，從量入為出的拿地政策來看。

　　華夏幸福的土儲建面達到1273.94萬平方米，相較于2019年1184.19萬平方米的銷售面積來說，可以滿足未來約1年左右的銷售，土儲明顯不足。其中處于一二線城市的土地儲備占比達到較低，整體土地儲備質量并不算很高。

　　此外，今年上半年受疫情影響，房企之間土地政策出現了明顯的分化。華夏幸福上半年的拿地均價為5489元/平米，銷售均價為9096元/平米，地價與房價之比為0.6，處在偏高的水平。公司上半年的ROIC（投資回報率）僅有3.01%的水平，這對于CFO項目投資的財務測算提出了更高的要求。

　　面對公司杠桿率高企，債務壓力升高的情況。吳中兵曾表示，2018年因為環京政策影響，存在投資不足的情況，2019年，華夏幸福恢復正常的投資節奏，主動加了一部分杠桿，獲取了資源，雖然階段性導致經營性現金流為負數，但為之后的發展打下基礎。”

　　不過連踩3條紅線的華夏幸福和吳中兵將面臨更為嚴苛的經營環境，華夏幸福還能否周轉的開來，仍有待觀察。

　　附注：房企財務狀況、CFO工作成效的相關指標

　　對于房地產公司的財務狀況、CFO的工作成效，可以分別從有息負債的規模及結構、房企杠桿率、或有負債、財務費用及盈利能力、量入為出的土地政策等5個方面分別給予考察和評測。

　　其中，房地產公司的有息負債的規模增速及結構方面，包含以下二級指標：

　　有息負債規模增速；

　　現金短債比；

　　短債占比。

　　而在房企杠桿率方面，主要包括以下杠桿指標：

　　資產負債率；

　　剔除預收款后的資產負債率；

　　凈負債率；

　　永續債調整后的資產負債率。

　　此外，房企還有包括明股實債等隱性債務，需要從以下指標加以定性觀察：

　　少數股東權益占比；

　　對合聯營企業投資/總資產；

　　少數股東損益占比/2年前少數股東權益占比。

　　在評測債務規模及杠桿后，債務對于利潤表的影響，主要從以下幾個方面進行評價：

　　平均融資成本；

　　財務費用率；

　　利息資本化率；

　　ROE；

　　從前瞻及拿地的量入為出方面來看公司財務工作的情況，主要可以從以下幾個方面來進行比較：

　　地價/房價；

　　一二線土儲占比；

　　土儲去化周期；

　　ROIC。

　　針對以上18個相關財務工作成果的指標進行計算并賦予相應的權重，對各房企CFO的工作成果進行打分，試圖為CFO更好地平衡房企在“規模、財務、盈利”等方面的要素提供些許建議。

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