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　　近日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會。為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，重點討論了房地產企業資金監測和融資管理規則。據悉，規則主要以“三條紅線”為標準。

　　而房地產開發作為高杠桿、資本密集型行業，CFO在各房企經營中的重要性不言而喻。在行業增速放緩、融資管理規則趨嚴的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“規模、財務、盈利”等方面的要素，工作考驗也將加大。新浪財經房產在中報數據的基礎上對房企主要財務指標進行梳理，考評各房企經營成色，為CFO工作成績打分。

　　截止今年上半年的財務數據，世茂集團及CFO整體的財務成績平均分為80分，表現較為一般。目前，湯沸負責世茂集團的財務管理工作，并為公司執行董事、副總裁。湯沸歷任中國銀行（維權）香港有限公司稽核組長和主稽人、世茂房地產控股有限公司副總裁兼財務總監。

　　首先，從有息負債規模及結構來看，世茂集團2020年上半年的有息負債合計為1412.32億元，較2019年上半年增長22%，增速相對較快。從負債結構來看，截至6月末，公司的短債占比為28.01%。當期現金短債比為1.77倍，現金相對寬裕。

　　而在杠桿率方面， wind數據顯示，2020年上半年，世茂集團的資產負債率為75.87%，剔除預收款后的資產負債率為70.81%，凈負債率為58%，永續債調整后的資產負債率為76.85%。

　　從明股實債等隱性債務來看，對于部分房企通過合作拿地，其背后可能隱含著部分“明股實債”的或有債務情況，可以從少數股權占總股權比重、對合聯營企業投資占總資產比重等方面，從側面定性了解或有債務的大小。并可以通過少數股東損益占比與2年前少數股東權益占比進行比較，通過權益比與收益比的差別，并結合公司集資公司背后金融機構等的進出情況等，可大致判斷“明股實債”的可能性大小。

　　2020年上半年，世茂集團對合營、聯營的投資占總資產的比例為4.62%。而當期公司的少數股東損益為27.36億元，占凈利潤的34.19%，若考慮房地產的兩年結算周期，需對應到兩年前的項目權益比，2018年H1公司的少數股東權益占比為43.86%。2020年上半年，公司的少數股東權益為564.64億元，占總權益的42.84%。

　　在債務對于利潤表的影響方面，2020年上半年，世茂集團的平均融資成本為5.5%，相對良好。上半年，公司的利息開支為57.83億元，而利息資本化率為77.95%，財務費用率約為8.95%。wind數據顯示，公司當期的ROE約為7.44%，較2019年同期有所下降。公司的ROIC為1.32%，表現較差。

　　最后，從前瞻及拿地的量入為出方面來看，世茂集團上半年拿地均價5252元/平方米，占當期銷售均價17542元/平方米的29%多，項目利潤空間相對較大。截至2020年6月末，公司有8393萬平方米土儲建面，為2019年銷售面積的5.72倍，土儲相對較為充足。wind數據顯示，其截至2020年6月末的資本回報率為1.32%，處于較低水平。

　　　附注：房企財務狀況、CFO工作成效的相關指標

　　對于房地產公司的財務狀況、CFO的工作成效，可以分別從有息負債的規模及結構、房企杠桿率、或有負債、財務費用及盈利能力、量入為出的土地政策等5個方面分別給予考察和評測。

　　其中，房地產公司的有息負債的規模增速及結構方面，包含以下二級指標：

　　有息負債規模增速；

　　現金短債比；

　　短債占比。

　　而在房企杠桿率方面，主要包括以下杠桿指標：

　　資產負債率；

　　剔除預收款后的資產負債率；

　　凈負債率；

　　永續債調整后的資產負債率。

　　此外，房企還有包括明股實債等隱性債務，需要從以下指標加以定性觀察：

　　少數股東權益占比；

　　對合聯營企業投資/總資產；

　　少數股東損益占比/2年前少數股東權益占比。

　　在評測債務規模及杠桿后，債務對于利潤表的影響，主要從以下幾個方面進行評價：

　　平均融資成本；

　　財務費用率；

　　利息資本化率；

　　ROE；

　　從前瞻及拿地的量入為出方面來看公司財務工作的情況，主要可以從以下幾個方面來進行比較：

　　地價/房價；

　　一二線土儲占比；

　　土儲去化周期；

　　ROIC。

　　針對以上18個相關財務工作成果的指標進行計算并賦予相應的權重，對各房企CFO的工作成果進行打分，試圖為CFO更好地平衡房企在“規模、財務、盈利”等方面的要素提供些許建議。若上述單項指標無公開數據可查，則剔除該指標并對余下指標做權重調整。

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