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　　近日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會。為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，重點討論了房地產企業資金監測和融資管理規則。據悉，規則主要以“三條紅線”為標準。

　　而房地產開發作為高杠桿、資本密集型行業，CFO在各房企經營中的重要性不言而喻。在行業增速放緩、融資管理規則趨嚴的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“規模、財務、盈利”等方面的要素，工作考驗也將加大。新浪財經房產在中報數據的基礎上對房企主要財務指標進行梳理，考評各房企經營成色，為CFO工作成績打分。

　　截止今年上半年的財務數據，廣宇發展及CFO張建義整體的財務成績得分84分，整體表現相對良好。張建義，研究生學歷，經濟師，2018年加入天津廣宇發展股份有限公司任財務總監，此前在山東魯能任財務相關職位。

　　首先，從債務規模及結構來看。

　　據Wind數據顯示（下同），今年上半年，廣宇發展的短期債務達到144.78億元，長期債務達120.29億元，總債務規模相較于去年同期增長24.54%，增速較快，但其中的短期債務占比達到54.62%的高水平，占比超過一半，其債務結構有較大的改進空間。

　　而期末公司賬面的貨幣資金及受限制現金合計達64.59億元，不足1百億的資金儲備不足以覆蓋公司短期債務的數額，現金短債比僅為0.44，仍有近80億元的債務缺口。在現金短債比這一指標方面，廣宇發展踩了此前“重點房地產企業資金監測和融資管理規則三條紅線”的。

　　其次，從房企杠桿率方面來看。

　　廣宇發展的資產負債率為78.51%，而在剔除136.75億元合同負債及預收款后，其資產負債率仍達73.06%，超過70%的紅線。而在凈負債率方面，今年上半年升至138.01%的水平，也大幅超過100%的紅線。

　　廣宇發展上半年的財務數據連踩三條紅線，高杠桿率的風險較大。此外，Wind數據顯示，公司當前的永續債規模為0，經過調整永續債后的資產負債率為78.51%，沒有變化。

　　再次，從或有的隱性債務方面來看。

　　對于部分房企通過合作拿地，其背后可能隱含著部分“明股實債”的或有債務情況，可以從少數股權占總股權比重、對合聯營企業投資占總資產比重等方面，從側面定性了解或有債務的大小。并可以通過少數股東損益占比，與2年前少數股東權益占比，進行比較，權益比與收益比的差別，可大致判斷“明股實債”的可能性大小。

　　今年上半年，廣宇發展的少數股東權益僅為0%的水平，公司賬面無少數股東權益顯得較為另類，同時也在一定程度上增加公司的賬務透明度。此外，廣宇發展賬面對合、聯營公司的股權投資合計也僅有3.08億元，占總資產的0.46%。

　　而從債務對于利潤表的影響來看。

　　平均融資成本最為一家房企最為直觀的信用狀態的體現，能夠綜合的反應CFO的工作成果。廣宇發展的平均融資成本較為合理，約為5.17%，相應的以利息支出為代表的財務費用也較為合理。上半年廣宇發展的財務費用率達到2.11%的水平，此外報告期內利息支出6.42億元，其中資本化利息4.13億元，資本化比例達到64.33%的水平。

　　不過，由于較高的財務費用等緣故，廣宇發展上半年的盈利能力表現較好，加權ROE僅為9.57%，在行業處于中上水平。

　　最后，從量入為出的拿地政策來看。

　　廣宇發展的土儲建面達到174萬平方米，相較于2019年74.3萬平方米的銷售面積來說，可以滿足未來2年左右的銷售，土儲相對合理偏少。其中處于一二線城市的土地儲備占比達到100%。

　　此外，今年上半年受疫情影響，房企之間土地政策出現了明顯的分化。廣宇發展上半年的拿地均價為4900元/平米，銷售均價為13592元/平米，地價與房價之比為0.36，處在合理水平。不過，公司上半年的ROIC（投資回報率）僅有3.95%的低水平，這對于CFO項目投資的財務測算提出了更高的要求。

　　面對連踩三條紅線、土地儲備并不充足的窘境，廣宇發展財務總監張建義盡管表示公司房地產開發業務平均毛利率為39.63%，但仍然未能通過盈利解決公司財務緊張的問題。在三條紅線監管規則逐步落實的未來，留給廣宇發展和張建義騰挪的空間將逐漸變小。

　　附注：房企財務狀況、CFO工作成效的相關指標

　　對于房地產公司的財務狀況、CFO的工作成效，可以分別從有息負債的規模及結構、房企杠桿率、或有負債、財務費用及盈利能力、量入為出的土地政策等5個方面分別給予考察和評測。

　　其中，房地產公司的有息負債的規模增速及結構方面，包含以下二級指標：

　　有息負債規模增速；

　　現金短債比；

　　短債占比。

　　而在房企杠桿率方面，主要包括以下杠桿指標：

　　資產負債率；

　　剔除預收款后的資產負債率；

　　凈負債率；

　　永續債調整后的資產負債率。

　　此外，房企還有包括明股實債等隱性債務，需要從以下指標加以定性觀察：

　　少數股東權益占比；

　　對合聯營企業投資/總資產；

　　少數股東損益占比/2年前少數股東權益占比。

　　在評測債務規模及杠桿后，債務對于利潤表的影響，主要從以下幾個方面進行評價：

　　平均融資成本；

　　財務費用率；

　　利息資本化率；

　　ROE；

　　從前瞻及拿地的量入為出方面來看公司財務工作的情況，主要可以從以下幾個方面來進行比較：

　　地價/房價；

　　一二線土儲占比；

　　土儲去化周期；

　　ROIC。

　　針對以上18個相關財務工作成果的指標進行計算并賦予相應的權重，對各房企CFO的工作成果進行打分，試圖為CFO更好地平衡房企在“規模、財務、盈利”等方面的要素提供些許建議。

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