新浪財經(jīng)房產(chǎn)|大眼樓管

　　近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會。為進一步落實房地產(chǎn)長效機制，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，重點討論了房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。據(jù)悉，規(guī)則主要以“三條紅線”為標(biāo)準(zhǔn)。

　　而房地產(chǎn)開發(fā)作為高杠桿、資本密集型行業(yè)，CFO在各房企經(jīng)營中的重要性不言而喻。在行業(yè)增速放緩、融資管理規(guī)則趨嚴的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“規(guī)模、財務(wù)、盈利”等方面的要素，工作考驗也將加大。新浪財經(jīng)房產(chǎn)在中報數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上對房企主要財務(wù)指標(biāo)進行梳理，考評各房企經(jīng)營成色，為CFO工作成績打分。

　　截止今年上半年的財務(wù)數(shù)據(jù)，融創(chuàng)中國及CFO整體的財務(wù)成績平均分為75.29分，表現(xiàn)相對一般。融創(chuàng)中國現(xiàn)任首席財務(wù)官為高曦，任期自2019年9月23日開始，其還兼任集團副總裁及公司秘書。高曦于2007年加入融創(chuàng)中國，自此之后在集團資本運作中心、財務(wù)管理部、融資管理部及資本管理部等多個部門擔(dān)任不同職務(wù)。

　　首先，從有息負債規(guī)模及結(jié)構(gòu)來看，截至2020年6月末，融創(chuàng)中國的有息負債規(guī)模合計為3203.33億元，較2019年同期同比增長6.04%，負債規(guī)模增長較為平穩(wěn)健康。而短期有息負債規(guī)模卻達到1406.23億元，占比高達43.90%。此外，公司還存在一定的短期償債壓力，現(xiàn)金短債比僅0.86倍，不到1倍。

　　而在杠桿率方面， wind數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月末，融創(chuàng)中國的資產(chǎn)負債率為86.56%。而其剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為82.22%，凈負債率為149%，杠桿率水平處業(yè)內(nèi)高位。

　　綜上，結(jié)合上半年的運營數(shù)據(jù)來看，針對監(jiān)管給出的三條紅線，融創(chuàng)中國全部觸及。

　　從明股實債等隱性債務(wù)來看，對于部分房企通過合作拿地，其背后可能隱含著部分“明股實債”的或有債務(wù)情況，可以從少數(shù)股權(quán)占總股權(quán)比重、對合聯(lián)營企業(yè)投資占總資產(chǎn)比重等方面，從側(cè)面定性了解或有債務(wù)的大小。并可以通過少數(shù)股東損益占比與2年前少數(shù)股東權(quán)益占比進行比較，通過權(quán)益比與收益比的差別，并結(jié)合公司集資公司背后金融機構(gòu)等的進出情況等，可大致判斷“明股實債”的可能性大小。

　　融創(chuàng)中國對合營聯(lián)營的投資較少，2020年上半年分別為598.3億元、211.05億元，占比總資產(chǎn)8.12%。

　　2020年上半年，融創(chuàng)中國的少數(shù)股東損益為6.73億元，占比為6.14%，若大體對應(yīng)房地產(chǎn)兩年的開發(fā)周期，當(dāng)期結(jié)算的為兩年前的項目，兩年前的少數(shù)股東權(quán)益占比13.06%，與損益占比略有差距。2020年上半年，公司的少數(shù)股東權(quán)益為360.52億元，較2019年上半年的164.39億元同比增長了119.31%，增速較快。

　　在債務(wù)對于利潤表的影響方面，2020年上半年，融創(chuàng)中國的總利息為152.1億元，但資本化利息達到136.69億元，利息資本化率高達89.87%。高額利息導(dǎo)致財務(wù)費用率較高，高達19.43%。截至2020年6月末，公司的凈資產(chǎn)收益率為12.17%，中等偏低水平。得益于頭部房企的規(guī)模優(yōu)勢，融創(chuàng)中國的融資成本較低，上半年約為4.73%。

　　最后，從前瞻及拿地的量入為出方面來看，融創(chuàng)中國的一二線土儲占比為80%，土儲質(zhì)量較高，去化風(fēng)險較小。雖然銷售穩(wěn)居前三，但近年持續(xù)的積極拿地策略使得公司的土儲建面/銷售建面達到6.48倍，去化周期6年以上，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)整體增速放緩背景下，囤地太多也不一定是好事。Wind數(shù)據(jù)顯示，其2020年6月末的ROIC僅為1.27%，較2019年同期的1.49%進一步下滑，高額債務(wù)堆積下的資本回報率較低。

　　　附注：房企財務(wù)狀況、CFO工作成效的相關(guān)指標(biāo)

　　對于房地產(chǎn)公司的財務(wù)狀況、CFO的工作成效，可以分別從有息負債的規(guī)模及結(jié)構(gòu)、房企杠桿率、或有負債、財務(wù)費用及盈利能力、量入為出的土地政策等5個方面分別給予考察和評測。

　　其中，房地產(chǎn)公司的有息負債的規(guī)模增速及結(jié)構(gòu)方面，包含以下二級指標(biāo)：

　　有息負債規(guī)模增速；

　　現(xiàn)金短債比；

　　短債占比。

　　而在房企杠桿率方面，主要包括以下杠桿指標(biāo)：

　　資產(chǎn)負債率；

　　剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率；

　　凈負債率；

　　永續(xù)債調(diào)整后的資產(chǎn)負債率。

　　此外，房企還有包括明股實債等隱性債務(wù)，需要從以下指標(biāo)加以定性觀察：

　　少數(shù)股東權(quán)益占比；

　　對合聯(lián)營企業(yè)投資/總資產(chǎn)；

　　少數(shù)股東損益占比/2年前少數(shù)股東權(quán)益占比。

　　在評測債務(wù)規(guī)模及杠桿后，債務(wù)對于利潤表的影響，主要從以下幾個方面進行評價：

　　平均融資成本；

　　財務(wù)費用率；

　　利息資本化率；

　　ROE；

　　從前瞻及拿地的量入為出方面來看公司財務(wù)工作的情況，主要可以從以下幾個方面來進行比較：

　　地價/房價；

　　一二線土儲占比；

　　土儲去化周期；

　　ROIC。

　　針對以上18個相關(guān)財務(wù)工作成果的指標(biāo)進行計算并賦予相應(yīng)的權(quán)重，對各房企CFO的工作成果進行打分，試圖為CFO更好地平衡房企在“規(guī)模、財務(wù)、盈利”等方面的要素提供些許建議。若上述單項指標(biāo)無公開數(shù)據(jù)可查，則剔除該指標(biāo)并對余下指標(biāo)做權(quán)重調(diào)整。

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