新浪財經房產|大眼樓管
近日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會。為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，重點討論了房地產企業資金監測和融資管理規則。據悉，規則主要以“三條紅線”為標準。
而房地產開發作為高杠桿、資本密集型行業，CFO在各房企經營中的重要性不言而喻。在行業增速放緩、融資管理規則趨嚴的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“規模、財務、盈利”等方面的要素，工作考驗也將加大。新浪財經房產在中報數據的基礎上對房企主要財務指標進行梳理，考評各房企經營成色，為CFO工作成績打分。
截止今年上半年的財務數據，及CFO整體的財務成績平均分為77.14分，表現相對較差。李華現任金科股份財務負責人兼副總裁，其曾在涪陵中醫院、涪陵電大等單位工作，曾任中國建設銀行涪陵分行財務科科長、審計科科長、豐都支行行長，涪陵分行行長助理兼營業部總經理，招商銀行重慶分行渝中支行行長，中信銀行重慶分行公司第五部總經理、風險管理部總經理等職位。2011年1月起，李華開始出任金科股份副總裁兼財務負責人。
首先，從有息負債規模及結構來看，2020年上半年，金科股份的有息負債規模為1168.46億元，同比增長17.6%。而公司上半年的有息負債中，短債占比為36.65%，還有進一步改善的空間。截至6月末，金科股份的現金短債比為88.37%，存在一定的短期償債壓力。
而在杠桿率方面， 截至6月末，金科股份的資產負債率為83.92%，剔除預收款后的資產負債率為74.08%，永續債調整后的資產負債率為84.18%，凈負債率為133.79%。綜合來看，針對融資的三條監管紅線，金科股份全部觸及。
從明股實債等隱性債務來看，對于部分房企通過合作拿地，其背后可能隱含著部分“明股實債”的或有債務情況，可以從少數股權占總股權比重、對合聯營企業投資占總資產比重等方面，從側面定性了解或有債務的大小。并可以通過少數股東損益占比與2年前少數股東權益占比進行比較，通過權益比與收益比的差別，并結合公司集資公司背后金融機構等的進出情況等，可大致判斷“明股實債”的可能性大小。
2020年上半年，金科股份的長期股權投資為183.43億元，占比總資產4.99%。而當期公司的少數股東損益為6.44億元，占凈利潤的42.59%，若考慮房地產的兩年結算周期，需對應到兩年前的項目權益比，2018年H1公司的少數股東權益占比為31.68%。2020年上半年，公司的少數股東權益為294.49億元，占總權益的49.87%，少數股東權益上升較快。
在債務對于利潤表的影響方面，wind數據顯示，金科股份上半年的加權ROE為12.47%，銷售凈利率也升至14.05%。
最后，從前瞻及拿地的量入為出方面來看，金科股份上半年拿地均價為3985.4元/平方米，占當期10093.02元/平方米銷售均價的39.49%。而2019年，金科股份的拿地均價約為2672.28元/平方米，拿地成本上升加快，壓縮利潤空間。截至2020年6月末，金科股份的土儲建面為7400萬平方米，約為2019年銷售面積的3.88倍，土儲倍數處于合理區間。Wind數據顯示，其上半年的ROIC為2.81%。
附注：房企財務狀況、CFO工作成效的相關指標
對于房地產公司的財務狀況、CFO的工作成效，可以分別從有息負債的規模及結構、房企杠桿率、或有負債、財務費用及盈利能力、量入為出的土地政策等5個方面分別給予考察和評測。
其中，房地產公司的有息負債的規模增速及結構方面，包含以下二級指標：
有息負債規模增速；
現金短債比；
短債占比。
而在房企杠桿率方面，主要包括以下杠桿指標：
資產負債率；
剔除預收款后的資產負債率；
凈負債率；
永續債調整后的資產負債率。
此外，房企還有包括明股實債等隱性債務，需要從以下指標加以定性觀察：
少數股東權益占比；
對合聯營企業投資/總資產；
少數股東損益占比/2年前少數股東權益占比。
在評測債務規模及杠桿后，債務對于利潤表的影響，主要從以下幾個方面進行評價：
平均融資成本；
財務費用率；
利息資本化率；
ROE；
從前瞻及拿地的量入為出方面來看公司財務工作的情況，主要可以從以下幾個方面來進行比較：
地價/房價；
一二線土儲占比；
土儲去化周期；
ROIC。
針對以上18個相關財務工作成果的指標進行計算并賦予相應的權重，對各房企CFO的工作成果進行打分，試圖為CFO更好地平衡房企在“規模、財務、盈利”等方面的要素提供些許建議。若上述單項指標無公開數據可查，則剔除該指標并對余下指標做權重調整。
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