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　　近日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會。為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，重點討論了房地產企業資金監測和融資管理規則。據悉，規則主要以“三條紅線”為標準。

　　而房地產開發作為高杠桿、資本密集型行業，CFO在各房企經營中的重要性不言而喻。在行業增速放緩、融資管理規則趨嚴的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“規模、財務、盈利”等方面的要素，工作考驗也將加大。新浪財經房產在中報數據的基礎上對房企主要財務指標進行梳理，考評各房企經營成色，為CFO工作成績打分。

　　截止今年上半年的財務數據，濱江集團及CFO沈偉東整體的財務成績得分83分，整體表現相對較好。沈偉東2007年5月起任濱江集團財務總監，現任公司副總經及財務總監，此前在2004年-2007年就職于立信會計師事務所有限公司杭州分所。

　　首先，從債務規模及結構來看。

　　據Wind數據顯示（下同），今年上半年，濱江集團的短期債務達到62.74億元，長期債務達293.96億元，總債務規模相較于去年同期增長41.4%，債務在快速增長。但其中的短期債務占比達到17.59%的較低水平，這主要是由于公司長期債務快速增加的緣故。

　　而期末公司賬面的貨幣資金及受限制現金合計達164.19億元，超過一百億的資金儲備足以覆蓋公司短期債務的數額，現金短債比為2.62，短期無明顯的償債壓力。在現金短債比這一指標方面，濱江集團好于此前“重點房地產企業資金監測和融資管理規則三條紅線”中關于現金短債比為1的紅線。

　　其次，從房企杠桿率方面來看。

　　濱江集團的資產負債率為84.89%，而在剔除690.33億元合同負債及預收款后，其資產負債率仍達72.3%，略超過70%的紅線。而在凈負債率方面，今年上半年升至83.94%的水平，但仍低于100%的紅線。

　　濱江集團上半年的財務數據盡管只踩了1條紅線，但其債務規模在快速增加。此外，Wind數據顯示，公司當前的永續債規模為0，經過調整永續債后的資產負債率為84.89%，沒有變化。

　　再次，從或有的隱性債務方面來看。

　　對于部分房企通過合作拿地，其背后可能隱含著部分“明股實債”的或有債務情況，可以從少數股權占總股權比重、對合聯營企業投資占總資產比重等方面，從側面定性了解或有債務的大小。并可以通過少數股東損益占比，與2年前少數股東權益占比，進行比較，權益比與收益比的差別，可大致判斷“明股實債”的可能性大小。

　　今年上半年，濱江集團的少數股東權益占比達到25.74%的水平，而上半年少數股東損益達到7.06億元，占凈利潤15.71億元的45%。超過2018年中的少數股東權益占比，少數股東損益占比/2年前少數股東權益占比，為2.71。此外，濱江集團賬面對合、聯營公司的股權投資合計40.98億元，占總資產的2.7%。

　　而從債務對于利潤表的影響來看。

　　平均融資成本最為一家房企最為直觀的信用狀態的體現，能夠綜合的反應CFO的工作成果。濱江集團的平均融資成本較為合理，為5.4%，但相應的以利息支出為代表的財務費用較高。上半年濱江集團的財務費用率達到4.53%的較高水平。不過，報告期內利息支出10.23億元，其中資本化利息5.34億元，資本化比例僅為52.18%的較低水平。

　　不過，由于較低的杠桿率等緣故，濱江集團上半年的盈利能力表現一般，加權ROE僅為5.09%，在行業處于較低水平。

　　最后，從量入為出的拿地政策來看。

　　濱江集團的土儲達到2700億貨值，相較于2019年1121億元的銷售額來說，可以滿足未來2年左右的銷售，土儲相對合理偏少。其中處于一二線城市的土地儲備占比達到70%。

　　此外，今年上半年受疫情影響，房企之間土地政策出現了明顯的分化。濱江集團上半年的拿地均價為16690元/平米，銷售均價為22226元/平米，地價與房價之比為0.75，處在高水平。此外公司上半年的ROIC（投資回報率）有3.27%的低水平，這對于CFO項目投資的財務測算提出了更高的要求。

　　濱江集團上半年的財務數據盡管只踩了1條紅線，但其債務規模在快速增加，在土儲相對不足的情況下，拿地成本卻高企。高價拿地并不能解決濱江集團盈利能力較弱的困局，反而會加劇削弱項目的盈利能力，而持續擴大的債務又要考驗沈偉東的融資能力及濱江集團的盈利能力。

　　附注：房企財務狀況、CFO工作成效的相關指標

　　對于房地產公司的財務狀況、CFO的工作成效，可以分別從有息負債的規模及結構、房企杠桿率、或有負債、財務費用及盈利能力、量入為出的土地政策等5個方面分別給予考察和評測。

　　其中，房地產公司的有息負債的規模增速及結構方面，包含以下二級指標：

　　有息負債規模增速；

　　現金短債比；

　　短債占比。

　　而在房企杠桿率方面，主要包括以下杠桿指標：

　　資產負債率；

　　剔除預收款后的資產負債率；

　　凈負債率；

　　永續債調整后的資產負債率。

　　此外，房企還有包括明股實債等隱性債務，需要從以下指標加以定性觀察：

　　少數股東權益占比；

　　對合聯營企業投資/總資產；

　　少數股東損益占比/2年前少數股東權益占比。

　　在評測債務規模及杠桿后，債務對于利潤表的影響，主要從以下幾個方面進行評價：

　　平均融資成本；

　　財務費用率；

　　利息資本化率；

　　ROE；

　　從前瞻及拿地的量入為出方面來看公司財務工作的情況，主要可以從以下幾個方面來進行比較：

　　地價/房價；

　　一二線土儲占比；

　　土儲去化周期；

　　ROIC。

　　針對以上18個相關財務工作成果的指標進行計算并賦予相應的權重，對各房企CFO的工作成果進行打分，試圖為CFO更好地平衡房企在“規模、財務、盈利”等方面的要素提供些許建議。

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