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　　近日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會。為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，重點討論了房地產企業資金監測和融資管理規則。據悉，規則主要以“三條紅線”為標準。

　　而房地產開發作為高杠桿、資本密集型行業，CFO在各房企經營中的重要性不言而喻。在行業增速放緩、融資管理規則趨嚴的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“規模、財務、盈利”等方面的要素，工作考驗也將加大。新浪財經房產在中報數據的基礎上對房企主要財務指標進行梳理，考評各房企經營成色，為CFO工作成績打分。

　　截止今年上半年的財務數據，碧桂園及CFO伍碧君整體的財務成績得分81分，整體表現相對較好。伍碧君在2005年加入碧桂園，擁有15年的房地產金融資產管理經驗及約25年的財務管理經驗。分別于2014年4月及2017年4月接任吳建斌成為碧輝園副總裁及首席財務官。

　　首先，從債務規模及結構來看。

　　據Wind數據顯示（下同），今年上半年，碧桂園的短期債務達到1058.18億元，長期債務達2362.2億元，總債務規模相較于去年同期增長2.89%，增速并不算快，但其中的短期債務占比達到30.94%的較高水平，債務結構有一定的改進空間。

　　而期末公司賬面的貨幣資金及受限制現金合計達2055.22億元，超過兩千億的資金儲備仍足以覆蓋公司短期債務的數額，現金短債比為1.94，無明顯的短期償債壓力。在現金短債比這一指標方面，碧桂園是好于此前“重點房地產企業資金監測和融資管理規則三條紅線”的。

　　其次，從房企杠桿率方面來看。

　　碧桂園的資產負債率為88.03%，而在剔除6858.2億元合同負債及預收款后，其資產負債率仍高達81.6%，超過70%的紅線。而在凈負債率方面，今年上半年有所上升至58.09%的水平，但也低于100%的紅線。

　　碧桂園上半年的財務數據踩了1條紅線，整體高杠桿率較為合理，風險較小。此外，Wind數據顯示，公司當前的永續債規模為0，經過調整永續債后的資產負債率為88.03%，沒有變化。

　　再次，從或有的隱性債務方面來看。

　　對于部分房企通過合作拿地，其背后可能隱含著部分“明股實債”的或有債務情況，可以從少數股權占總股權比重、對合聯營企業投資占總資產比重等方面，從側面定性了解或有債務的大小。并可以通過少數股東損益占比，與2年前少數股東權益占比，進行比較，權益比與收益比的差別，可大致判斷“明股實債”的可能性大小。

　　今年上半年，碧桂園的少數股東權益占比達到32.56%的水平，而上半年少數股東損益達到77.94億元，占凈利潤219.26億元的35.55%。這一占比超過2018年中的少數股東權益占比，少數股東損益占比/2年前少數股東權益占比，為1.84，可以在相當程度上減少“明股實債”的可能性。

　　此外，碧桂園賬面對合、聯營公司的股權投資分別為373.94億元、180.56億元，合計554.5億元，占總資產的2.82%。

　　而從債務對于利潤表的影響來看。

　　平均融資成本最為一家房企最為直觀的信用狀態的體現，能夠綜合的反應CFO的工作成果。碧桂園的平均融資成本處于中游水平，達到5.85%。上半年碧桂園的財務費用率僅為0.34%的低水平，但值得注意的是。報告期內利息支出124.21億元，其中資本化利息124.21億元，資本化比例達到100%的水平。

　　不過，由于較高的利息資本化率等緣故，碧桂園上半年的盈利能力表現較好，加權ROE達到9.1%，在行業處于中上游水平。

　　最后，從量入為出的拿地政策來看。

　　碧桂園的土儲權益貨值達到1.67萬億元，相較于2019年銷售來說，可以滿足未來3年左右的銷售，土儲相對合理。其中處于一二線城市的土地儲備占比為52%。

　　此外，今年上半年受疫情影響，房企之間土地政策出現了明顯的分化。碧桂園上半年的拿地均價為3304元/平米，銷售均價為8381.5元/平米，地價與房價之比為0.39，處在合理偏高水平。不過，公司上半年的ROIC（投資回報率）僅有0.86%的低水平，這對于CFO項目投資的財務測算提出了更高的要求。

　　面對三條紅線，伍碧君表示，融資新規的信號對于碧桂園是安全的，每一個政策的出臺都是為了房地產穩定健康發展，碧桂園2018年提出行穩致遠后，財務指標一直處于一個良性的狀態。但剔除合同負債后的資產負債率仍超過70%，且利息支出去100%資本化的處理也會使得融資成本后置，而當期的盈利指標不能全面反映公司的盈利能力的變化。

　　而在拿地方面，公司土地成本與銷售均價之間的空間有所收窄，半年ROIC也僅有0.86%的水平，這也給伍碧君的CFO工作提出了更高的要求。

　　附注：房企財務狀況、CFO工作成效的相關指標

　　對于房地產公司的財務狀況、CFO的工作成效，可以分別從有息負債的規模及結構、房企杠桿率、或有負債、財務費用及盈利能力、量入為出的土地政策等5個方面分別給予考察和評測。

　　其中，房地產公司的有息負債的規模增速及結構方面，包含以下二級指標：

　　有息負債規模增速；

　　現金短債比；

　　短債占比。

　　而在房企杠桿率方面，主要包括以下杠桿指標：

　　資產負債率；

　　剔除預收款后的資產負債率；

　　凈負債率；

　　永續債調整后的資產負債率。

　　此外，房企還有包括明股實債等隱性債務，需要從以下指標加以定性觀察：

　　少數股東權益占比；

　　對合聯營企業投資/總資產；

　　少數股東損益占比/2年前少數股東權益占比。

　　在評測債務規模及杠桿后，債務對于利潤表的影響，主要從以下幾個方面進行評價：

　　平均融資成本；

　　財務費用率；

　　利息資本化率；

　　ROE；

　　從前瞻及拿地的量入為出方面來看公司財務工作的情況，主要可以從以下幾個方面來進行比較：

　　地價/房價；

　　一二線土儲占比；

　　土儲去化周期；

　　ROIC。

　　針對以上18個相關財務工作成果的指標進行計算并賦予相應的權重，對各房企CFO的工作成果進行打分，試圖為CFO更好地平衡房企在“規模、財務、盈利”等方面的要素提供些許建議。

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