新浪財(cái)經(jīng)房產(chǎn)|大眼樓管

　　近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)。為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，重點(diǎn)討論了房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。據(jù)悉，規(guī)則主要以“三條紅線”為標(biāo)準(zhǔn)。

　　而房地產(chǎn)開發(fā)作為高杠桿、資本密集型行業(yè)，CFO在各房企經(jīng)營中的重要性不言而喻。在行業(yè)增速放緩、融資管理規(guī)則趨嚴(yán)的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“規(guī)模、財(cái)務(wù)、盈利”等方面的要素，工作考驗(yàn)也將加大。新浪財(cái)經(jīng)房產(chǎn)在中報(bào)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上對(duì)房企主要財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行梳理，考評(píng)各房企經(jīng)營成色，為CFO工作成績打分。

　　截止今年上半年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，龍湖集團(tuán)及CFO趙軼的財(cái)務(wù)成績得分85分，整體表現(xiàn)較好。趙軼2006年加入龍湖，歷任重慶公司高級(jí)經(jīng)理、成都公司財(cái)務(wù)總監(jiān)、集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心總監(jiān)及財(cái)務(wù)部總經(jīng)理，并于2015年任龍湖的執(zhí)行董事，擔(dān)任集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官及投資委員會(huì)委員。

　　首先，從債務(wù)規(guī)模及結(jié)構(gòu)來看。

　　據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示（下同），今年上半年，龍湖的短期債務(wù)達(dá)到172.14億元，長期債務(wù)達(dá)1513.4億元，總債務(wù)規(guī)模相較于去年同期增長20.35%，增速較快，債務(wù)規(guī)模擴(kuò)張速度需合理控制，但其中的短期債務(wù)占比僅為10.21%的較低水平。

　　而期末公司賬面的貨幣資金及受限制現(xiàn)金合計(jì)達(dá)782.58億元，超過七百億的資金儲(chǔ)備足以覆蓋公司短期債務(wù)的數(shù)額，現(xiàn)金短債比達(dá)到4.55的高水平，短期無明顯償債壓力。在現(xiàn)金短債比這一指標(biāo)方面，龍湖是大幅超過此前“重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則三條紅線”的。

　　其次，從房企杠桿率方面來看。

　　龍湖集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率為75.91%，而在剔除1953.8億元合同負(fù)債及預(yù)收款后，其資產(chǎn)負(fù)債率為67.09%，低于70%的紅線。而在凈負(fù)債率方面，今年上半年略有上升至51.4%的水平，大幅低于100%的紅線。

　　龍湖上半年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)都避開了三條紅線，高杠桿率的風(fēng)險(xiǎn)較小。此外，Wind數(shù)據(jù)顯示，公司當(dāng)前的永續(xù)債規(guī)模為0，經(jīng)過調(diào)整永續(xù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率為75.91%，沒有變化。

　　再次，從或有的隱性債務(wù)方面來看。

　　對(duì)于部分房企通過合作拿地，其背后可能隱含著部分“明股實(shí)債”的或有債務(wù)情況，可以從少數(shù)股權(quán)占總股權(quán)比重、對(duì)合聯(lián)營企業(yè)投資占總資產(chǎn)比重等方面，從側(cè)面定性了解或有債務(wù)的大小。并可以通過少數(shù)股東損益占比，與2年前少數(shù)股東權(quán)益占比，進(jìn)行比較，權(quán)益比與收益比的差別的大小，可大致判斷“明股實(shí)債”的可能性大小。

　　今年上半年，龍湖集團(tuán)的少數(shù)股東權(quán)益占比達(dá)到46.15%的高水平，而上半年少數(shù)股東損益達(dá)到24.26億元，占凈利潤87.65億元的27.68%。這一占比少于2018年中的少數(shù)股東權(quán)益占比，少數(shù)股東損益占比/2年前少數(shù)股東權(quán)益占比，為0.7。

　　此外，龍湖賬面對(duì)合、聯(lián)營公司的股權(quán)投資分別為99.93億元、68.98億元，合計(jì)168.91億元，占總資產(chǎn)的2.32%。

　　而從債務(wù)對(duì)于利潤表的影響來看。

　　平均融資成本最為一家房企最為直觀的信用狀態(tài)的體現(xiàn)，能夠綜合的反應(yīng)CFO的工作成果。龍湖的平均融資成本較低，為4.5%，相應(yīng)的以利息支出為代表的財(cái)務(wù)費(fèi)用率也較低。上半年龍湖的財(cái)務(wù)費(fèi)用率為0.14%的較高水平，但值得注意的是，報(bào)告期內(nèi)利息支出39.46億元，其中資本化利息38.73億元，資本化比例達(dá)到98.15%的超高水平。

　　不過，由于較高的利息資本化率等緣故，龍湖上半年的盈利能力表現(xiàn)一般，加權(quán)ROE為6.73%，在行業(yè)處于中上游水平。

　　最后，從量入為出的拿地政策來看。

　　龍湖的土儲(chǔ)建面達(dá)到7354萬平方米，相較于2019年1885.6萬平方米的銷售面積來說，可以滿足未來約4年左右的銷售，土儲(chǔ)相對(duì)合理。其中處于一二線城市的土地儲(chǔ)備占比達(dá)到81%，整體土地儲(chǔ)備質(zhì)量較高。

　　此外，今年上半年受疫情影響，房企之間土地政策出現(xiàn)了明顯的分化。龍湖上半年的拿地均價(jià)為6425元/平米，銷售均價(jià)為16973元/平米，地價(jià)與房價(jià)之比為0.38，處在合理偏高的水平。不過，公司上半年的ROIC（投資回報(bào)率）僅有1.17%的水平，這對(duì)于CFO項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)測算提出了更高的要求。

　　在上半年業(yè)績發(fā)布會(huì)上，CFO趙軼表示，龍湖上半年保持財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)安全，以自律換自由。但今年上半年同比較快的債務(wù)總規(guī)模的增速，以及高比例的利息資本化處理的手法，仍存在需合理控制的需求。

　　附注：房企財(cái)務(wù)狀況、CFO工作成效的相關(guān)指標(biāo)

　　對(duì)于房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)狀況、CFO的工作成效，可以分別從有息負(fù)債的規(guī)模及結(jié)構(gòu)、房企杠桿率、或有負(fù)債、財(cái)務(wù)費(fèi)用及盈利能力、量入為出的土地政策等5個(gè)方面分別給予考察和評(píng)測。

　　其中，房地產(chǎn)公司的有息負(fù)債的規(guī)模增速及結(jié)構(gòu)方面，包含以下二級(jí)指標(biāo)：

　　有息負(fù)債規(guī)模增速；

　　現(xiàn)金短債比；

　　短債占比。

　　而在房企杠桿率方面，主要包括以下杠桿指標(biāo)：

　　資產(chǎn)負(fù)債率；

　　剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率；

　　凈負(fù)債率；

　　永續(xù)債調(diào)整后的資產(chǎn)負(fù)債率。

　　此外，房企還有包括明股實(shí)債等隱性債務(wù)，需要從以下指標(biāo)加以定性觀察：

　　少數(shù)股東權(quán)益占比；

　　對(duì)合聯(lián)營企業(yè)投資/總資產(chǎn)；

　　少數(shù)股東損益占比/2年前少數(shù)股東權(quán)益占比。

　　在評(píng)測債務(wù)規(guī)模及杠桿后，債務(wù)對(duì)于利潤表的影響，主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行評(píng)價(jià)：

　　平均融資成本；

　　財(cái)務(wù)費(fèi)用率；

　　利息資本化率；

　　ROE；

　　從前瞻及拿地的量入為出方面來看公司財(cái)務(wù)工作的情況，主要可以從以下幾個(gè)方面來進(jìn)行比較：

　　地價(jià)/房價(jià)；

　　一二線土儲(chǔ)占比；

　　土儲(chǔ)去化周期；

　　ROIC。

　　針對(duì)以上18個(gè)相關(guān)財(cái)務(wù)工作成果的指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算并賦予相應(yīng)的權(quán)重，對(duì)各房企CFO的工作成果進(jìn)行打分，試圖為CFO更好地平衡房企在“規(guī)模、財(cái)務(wù)、盈利”等方面的要素提供些許建議。

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