新浪財經(jīng)房產(chǎn)|大眼樓管

　　8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會。會議指出，為進一步落實房地產(chǎn)長效機制，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

　　此前，有媒體報道稱，此次討論的重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，主要以“三條紅線”為標準，具體為：

　　紅線1：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率不超70%；

　　紅線2：凈負債率不超100%；

　　紅線3：現(xiàn)金短債比不小于1倍。

　　事實上，多數(shù)房企作為高杠桿經(jīng)營的主體，在上市后相關(guān)財務(wù)指標的披露也更加專業(yè)、透明，上述三條紅線早已成為資本市場、信貸市場對于房企主體信用考察的關(guān)鍵指標，直接決定了各房企的融資成本。新浪財經(jīng)房產(chǎn)在中報數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上對房企進行梳理，數(shù)據(jù)顯示規(guī)模房企中有不少系“三條紅線”全部觸及，接下來需加大降杠桿力度，否則將對其后續(xù)融資活動產(chǎn)生較大不利影響。

　　大悅城踩兩條紅線

　　據(jù)大悅城2020年中期業(yè)績報告，其剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為73.57%，凈負債率為104.53%，現(xiàn)金短債比倍1.9，前兩項指標觸及紅線。

　　從剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率來看，截止2020年6月末，剔除預(yù)收款及合同負債后的負債總規(guī)模為1178.61億元，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率達到73.57%，距離監(jiān)管所設(shè)的 70%紅線還需下降3個多百分點。而據(jù)往年數(shù)據(jù)，大悅城近幾年的剔除預(yù)收的資產(chǎn)負債率均在70%以上，最好的水平即為2019年的70.79%。

　　從凈負債率來看，截止6月底，大悅城長短期有息債務(wù)規(guī)模合計796.84億元，股東權(quán)益為423.51億元，凈負債率達到104.53%。若要降至100%紅線以下，還需下降4個百分點，若現(xiàn)金和凈資產(chǎn)水平不變，有息負債需降低約19.17億元至777.67億元。不過就房企的常規(guī)操作來說，“美化”凈負債率除了減緩負債累積、加大現(xiàn)金流入，通過合作開發(fā)等方式大幅提升股東權(quán)益以降低凈負債率也是常見手法。

　　從現(xiàn)金短債比來看，截止2020年6月末，大悅城現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為351.22億元，而公司短期債務(wù)達到185.07億元，現(xiàn)金短債比為1.9倍。

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責任編輯：公司觀察