新浪財經上市公司研究院 大眼樓管/肖恩

　　基本觀點：

　　新浪財經上市公司研究院針對于中國奧園集團股份有限公司（下稱“中國奧園”）當前經營中的存量及流量數據進行綜合分析，給予中國奧園的主體信用評分為78。

　　中國奧園起步于華南，多年來深耕粵港澳大灣區，近年來在銷售規模上快速突進，已位列行業第26位，增速一年比一年快，預計2019年沖擊千億門檻。經過多年的積累，總資產體量超過2300億元，業績保持較快的增長速度。上半年公司拿地與銷售的比例處于平穩可控的水平。公司整體財務杠桿率低，融資成本較高，賬面資金較為充足，債務結構相對合理，短期償債能力有保障。

　　同時，新浪財經上市公司研究院也注意到，中國奧園賬面的土地儲備并不是非常充足，凈利潤率一直處在較低的水平，多年來經營活動現金流也多為流出狀態，房地產調控對于整個地產行業以及中國奧園的拿地節奏均會產生較大的影響，公司主體信用情況也會受到影響。

　　概況數據（2019H）：

　　優勢：

　　中國奧園近來規模快速提升，擁有“地產、商業地產、國際投資、健康生活、科技、文旅、金控、奧買家”等八個二級集團，增速一年比一年快，上半年銷售額達到536.3億元，增速有所下降，已位列行業第26位，預計2019年沖擊千億門檻。2019年上半年實現營收236.99億元，同比增長72.65%，歸母凈利潤2.72億元，同比增長86.8%。

　　長期平穩的業績表現，中國奧園過去十年加權ROE穩步上升，業績起伏較小憑借著較強的綜合開發能力，毛利率長期維持在30%左右，凈利潤率在10%左右。穩定的利潤率水平和較快的周轉是中國奧園在杠桿率較低的情況取得較為可觀的凈資產收益率的根本原因。

　　關注：

　　土地儲備不足，三四線占比高。克而瑞數據顯示，中國奧園的土地儲備貨值為2778.2億元，與公司上半年銷售額之比僅為5.18，按照當前的銷售增速預計，公司當前的土地儲備僅夠未來兩年的銷售額，而加大土地儲備由于銷售回款有著緊密的關系。且目前中國奧園的土地儲備有近一半布局在三四線城市，隨著調控政策的持續和棚改貨幣化的退潮，土儲貨值存在一定的減值風險。

　　公司融資成本不低，經營現金流表現差，2019年上半年，中國奧園的加權平均融資成本達到7.4%的水平，盡管有所下降，但相較于公司10%左右的凈利潤率來說，依然處在較高的水平。在行業融資面趨緊的大環境下，龍頭房企的融資更受青睞，中國奧園的資產負債率和凈負債率一直控制在較為合理的水平。

　　各項償債指標不盡合理，中國奧園的短期債務占比為43%，一年到期的債務占比相對較高，這也給公司融資成本帶來一定壓力。且公司現金流近十年來多數是流出，經營活動現金流是融資回款之外的另一大資金來源，公司幾年上半年流出的經營活動現金流，無法覆蓋當期利息支出，這對公司的主體信用產生了一定得要影響。

　　關于2019新浪財經年度上市房企主體信用評分

　　改革開放41年來，中國國內生產總值及人均可支配收入實現了跨越式發展，人們的生活水平也得到了極大的提高。尤其是自1998年房改以來，我國居民的居住條件得到了顯著的改善，根據國家統計局數據顯示，我國目前人均居住建筑面積已經高達40平方米左右。不僅如此，在提高人均居住面積和提升城鎮化率的過程中，在以中國奧園、碧桂園、中國恒大為代表的中國房地產行業里，在深化改革開放的紅利下，市場主體所迸發出來的活力是巨大的。

　　進入社會主義新時代，房地產市場也從“黃金時代”一步步過渡到“白銀時代”和“存量競爭”的時代，市場高度分散的地產行業面臨著整合的必然趨勢，尤其是在“房地產不作為短期經濟刺激的手段”的大背景下，融資端明顯趨緊，而杠桿率普遍高企的房地產公司的主體信用則明顯分化。

　　因此，在行業整合之際，深入剖解、對比分析各主要上市房企的主體信用情況顯得尤為必要。主體信用評分的最終結果，反應的是：借款人償還債務能力的強弱，違約風險的高低，而房地產公司作為高杠桿經營的典型，從拿地、開發建設、銷售等環節都有資金需求，因此對于資產負債率動輒超過80%，凈負債率又差異較大的房企來說，測評其主體信用顯得更為專業。目前，在A股、H股兩地上市的房地產開發公司多達幾百家，新浪財經從中甄選出80家主流房地產開發商，并站在融資端的角度，對各公司的償債能力進行全面的歸納和分析，并最終得出新浪財經年度上市房企主體信用評分。

責任編輯：公司觀察