新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院 大眼樓管/肖恩

　　基本觀點(diǎn)：

　　新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院針對(duì)于萬科企業(yè)股份有限公司（下稱“萬科”）當(dāng)前經(jīng)營中的存量及流量數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合分析，給予萬科的主體信用評(píng)分為86.4。

　　近年來，萬科在銷售規(guī)模上保持著前三的龍頭地位，經(jīng)過多年的積累，在總體量超過1.5萬億的基礎(chǔ)上，依然保持穩(wěn)健且較快的增長速度，上半年公司拿地與銷售的比例處于平穩(wěn)可控的水平，土地儲(chǔ)備也多分布在一二線城市。萬科的品牌力一直處在行業(yè)前列，較強(qiáng)的綜合競爭力也為公司穩(wěn)健的盈利能力打下了穩(wěn)固的基礎(chǔ)，公司整體財(cái)務(wù)杠桿率低，融資成本可控，賬面資金充足，債務(wù)結(jié)構(gòu)相對(duì)合理，短期償債能力有保障。

　　同時(shí)，新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院也注意到，萬科賬面的土地儲(chǔ)備并不是非常充足，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)于整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)以及萬科的拿地節(jié)奏均會(huì)產(chǎn)生較大的影響，公司主體信用情況也會(huì)受到影響。

　　概況數(shù)據(jù)（2019H）：

　　優(yōu)勢：

　　萬科近年來規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)前三，在總資產(chǎn)超過1.5萬億規(guī)模的基礎(chǔ)上，依然長期保持著穩(wěn)健的增長和盈利，無論是產(chǎn)品品牌還是資本品牌都有著較為明顯的優(yōu)勢。2019年上半年實(shí)現(xiàn)營收1393.2億元，同比增長31.47%，歸母凈利潤118.42億元，同比增長29.79%。

　　長期平穩(wěn)的業(yè)績表現(xiàn)，萬科過去十年加權(quán)ROE均超過15%，業(yè)績起伏較小憑借著較強(qiáng)的綜合開發(fā)能力，毛利率長期維持在30%左右，凈利潤率在15%左右。較高的利潤率水平也是萬科在杠桿率較低且周轉(zhuǎn)率一般的情況取得較為客觀的凈資產(chǎn)收益率的根本原因。

　　主要聚焦在一二線，土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)更低，目前萬科的土地儲(chǔ)備主要聚集在一二線城市，占比超過80%，主要集中在南方區(qū)域、上海區(qū)域、北方區(qū)域、中西部區(qū)域，且分布均衡。

　　公司融資成本低，杠桿水平穩(wěn)健，2019年上半年，萬科的加權(quán)平均融資成本為5.89%，在行業(yè)融資面趨緊的大環(huán)境下，龍頭房企的融資更受青睞，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率一直控制在較為合理的水平。

　　各項(xiàng)償債指標(biāo)合理，萬科的短期債務(wù)占比為30.82%，一年到期的債務(wù)相對(duì)可控，且賬面資金足夠覆蓋，現(xiàn)金流近十年來均為正流入狀態(tài)，是融資回款之外的另一大資金來源。經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流對(duì)于當(dāng)期利息支出的覆蓋較為充足。

　　關(guān)注：

　　銷售增速有所放緩，2019上半年，萬科的銷售金額同比增速僅為9.63%，較2018、2017年的銷售增速有逐漸下滑的趨勢，受行業(yè)調(diào)控政策的影響，后續(xù)的銷售回款存在一定的不確定性，這將會(huì)對(duì)公司的拿地、銷售政策、現(xiàn)金流以及償債能力產(chǎn)生直接的影響。

　　土地儲(chǔ)備并不十分充足，截止上半年，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，萬科的土儲(chǔ)貨值為16989億元，貨值總量僅為上半年銷售額的5.09倍，考慮到銷售額的同比增長，萬科當(dāng)前的土地儲(chǔ)備金鉤覆蓋未來兩年左右的銷售，而加大土地儲(chǔ)備由于銷售回款有著緊密的關(guān)系。

　　關(guān)于2019新浪財(cái)經(jīng)年度上市房企主體信用評(píng)分

　　改革開放41年來，中國國內(nèi)生產(chǎn)總值及人均可支配收入實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展，人們的生活水平也得到了極大的提高。尤其是自1998年房改以來，我國居民的居住條件得到了顯著的改善，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國目前人均居住建筑面積已經(jīng)高達(dá)40平方米左右。不僅如此，在提高人均居住面積和提升城鎮(zhèn)化率的過程中，在以萬科、碧桂園、中國恒大為代表的中國房地產(chǎn)行業(yè)里，在深化改革開放的紅利下，市場主體所迸發(fā)出來的活力是巨大的。

　　進(jìn)入社會(huì)主義新時(shí)代，房地產(chǎn)市場也從“黃金時(shí)代”一步步過渡到“白銀時(shí)代”和“存量競爭”的時(shí)代，市場高度分散的地產(chǎn)行業(yè)面臨著整合的必然趨勢，尤其是在“房地產(chǎn)不作為短期經(jīng)濟(jì)刺激的手段”的大背景下，融資端明顯趨緊，而杠桿率普遍高企的房地產(chǎn)公司的主體信用則明顯分化。

　　因此，在行業(yè)整合之際，深入剖解、對(duì)比分析各主要上市房企的主體信用情況顯得尤為必要。主體信用評(píng)分的最終結(jié)果，反應(yīng)的是：借款人償還債務(wù)能力的強(qiáng)弱，違約風(fēng)險(xiǎn)的高低，而房地產(chǎn)公司作為高杠桿經(jīng)營的典型，從拿地、開發(fā)建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)都有資金需求，因此對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債率動(dòng)輒超過80%，凈負(fù)債率又差異較大的房企來說，測評(píng)其主體信用顯得更為專業(yè)。目前，在A股、H股兩地上市的房地產(chǎn)開發(fā)公司多達(dá)幾百家，新浪財(cái)經(jīng)從中甄選出80家主流房地產(chǎn)開發(fā)商，并站在融資端的角度，對(duì)各公司的償債能力進(jìn)行全面的歸納和分析，并最終得出新浪財(cái)經(jīng)年度上市房企主體信用評(píng)分。

責(zé)任編輯：公司觀察